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Dans un marché qui présente tous les signes d'une bonne santé, Marseille ne perd pas la tête et se préoccupe de répondre à toutes les catégories de sa population.

Indicateur Bertrand : N'existe-t-il pas une "fracture des transports" entre les Hauts-de- Seine et Paris, voire entre certaines communes alto-séquanaises et d'autres ? Patrick Devedjian : Il existe à l'évidence une forte fracture en matière de transports entre Paris et toute sa banlieue. Tout d'abord, la capitale a absorbé la plus grande part des crédits transports depuis très longtemps et cela continue. C'est d'ailleurs le premier reproche qu'on peut faire au tramway du boulevard des Maréchaux. Paris est suréquipée en transports à des tarifs peu élevés. Entre la banlieue et Paris, c'est la population la plus aisée qui bénéficie de l'offre la plus abondante et la plus confortable au plus faible coût. La banlieue souffre de tarifs beaucoup plus élevés par la division en zones, par des moyens moins nombreux, souvent vétustes, pour une population plus active et en moyenne plus pauvre. Enfin, les transports en banlieue ont été organisés pour converger vers Paris, là encore fortement privilégiée, alors que les besoins sont en priorité de banlieue à banlieue. Les gens n'ont pas le choix, ils sont obligés la plupart du temps d'avoir une automobile.

“Une forte demande sur l’Est lyonnais”

Vice-Président du Conseil Général des Alpes-Maritimes et maire de Cagnes-sur-Mer, Louis Nègre a entrepris de repenser son front de mer tout en développant une nouvelle offre de logements.

Les investiseurs chérissent cette région aux multiples facettes. Provence, Alpes et Côte d'Azur... Ces territoires, à la fois uniques et très divers, abritent un marché de l'habitat de tout premier plan. Décryptage des spécificités sudistes.

Architecte associé en charge des projets de logement de l'agence d'architecture François Leclercq à Palaiseau.

L'Ile de Nantes représente ainsi 350 hectares en bord de Loire, à cinq minutes à pied du centre ville ! Confiée à l'architecte paysagiste Alexandre Chemetoff et à l'architecte Jean-Louis Berthomieu, l'opération d'aménagement se caractérise par une sorte de plan guide, dans lequel prennent place toutes sortes d'initiatives. Des logements, bureaux et commerces, un hôtel : l'ancien site du Tripode, face à la Loire, formera un vrai quartier à vivre. La Samoa, société d'aménagement qui s'occupe du projet, a lancé la consultation auprès des promoteurs pour réaliser environ 20 000 m2 de bureaux et 9 000 m2 de logements, destinés à des propriétaires occupants. "Nous sommes une vingtaine de promoteurs à attendre, car il y a évidemment de belles perspectives sur le grand projet de l'Ile de Nantes" affirme M. Lahaie chez Seri Ouest. Quelques lots sont déjà en construction sur l'Ile de Nantes, à l'image des résidences Arborea et Iliana, signées Lamotte, dont les prix démarrent à 94 400 € pour un petit 2-pièces. L'autre grand projet urbain en cœur de ville se situe en face de la pointe Est de l'Ile de Nantes. avec le vaste secteur de Malakoff Pré-Gauchet. D'ici à 2008, de nombreux équipements seront créés, qui accompagneront la réalisation de nouveaux logements et de locaux d'activités et de bureaux. Parmi eux, un centre culturel, un pôle de loisirs, une piscine, une nouvelle école... Pour désenclaver le quartier, trois nouveaux axes routiers le relieront au cœur de ville et un nouveau pont vers l'Ile de Nantes est à l'étude pour 2008.

Ville recherchée par des Parisiens en quête d’une pièce supplémentaire ou par des Boulonnais qui ne quitteraient leur pré carré pour rien au monde, Boulogne offre des disponibilités dans des fins de programmes.

“Au moment d’investir, il faut vérifier la solidité financière du gestionnaire”

L'emplacement et le bien doivent êtres de qualité Indicateur Bertrand : L'Ile-de-France est-elle une bonne région pour investir ? Olivier Dacquin : Oui, c'est une région économique dynamique. Nous accompagnons nos clients dans de telles régions, où se trouve l'emploi, mais à condition que l'emplacement et le bien soient de qualité, près des transports en commun, des infrastructures routières et des commerces. La clientèle internationale se cantonne dans Paris intra-muros. En périphérie, les investisseurs s'intéressent à une commune proche de la leur, dans laquelle ils feront facilement un saut en cas de problème de gestion. Par exemple, un habitant de Boulogne-Billancourt peut investir à Issy. Des Lillois, des Rouennais, regardent aussi vers l'Île-de-France, y compris la proche couronne. I. B. : Les prix ne sont-ils pas trop élevés pour un bon retour sur investissement ? O. D. : Vu le coût du foncier, la rentabilité est forcément plus faible qu'ailleurs. Mais un bon investissement est aussi patrimonial, prenant de la valeur au fil du temps et se revendant bien. Le neuf est fortement soutenu par le dispositif Scellier qui a provoqué un net déstockage. L'ancien résiste bien. Les loyers ne baissant pas tellement, il retrouve une certaine rentabilité après correction des prix. Il existe toujours une clientèle pour cet investissement classique, par exemple un 2-pièces à valoriser par des travaux, à donner plus tard à un enfant ou à utiliser comme complément de retraite. Neuf ou ancien, l'immobilier demeure un bon investissement. On ne tombe pas amoureux de son assurance-vie, mais on ressent de l'affect pour un bien immobilier. Il y a quelque temps, nous nous étions posé cette question : les Français n'ont-ils pas trop d'immobilier ? Je dirais qu'ils en ont en trop en fin de vie et pas assez au début. I. B. : Que penser des résidences pour étudiants ? Voire des villes concentrant beaucoup d'étudiants ? O. D. :Nous avons accompagné nos clients dans certaines résidences pour étudiants en nous montrant très exigeants sur le gestionnaire comme dans les résidences de tourisme. Si une ville devient un dortoir pour étudiants, la fluidité des biens risque de se réduire lorsque les propriétaires, au terme de leur défiscalisation, revendront tous en même temps. Personnellement, j'apprécie les copropriétés équilibrées avec du locatif et de la résidence principale favorisant l'entretien de l'immeuble.

N’achetez pas de terrain avant d’avoir obtenu un certificat d'urbanisme (CU). Fourni par la mairie, ce document renseigne sur les dispositions d'urbanisme applicables à votre futur terrain, et indique la plupart des contraintes du PLU (Plan local d’urbanisme) concernant la forme des toitures et des fenêtres, la couleur des tuiles, les conditions d’accès, etc.). Une fois le CU obtenu, vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison sont réalisés (alimentation en eau, en gaz et en électricité, téléphone, assainissement). Si le terrain est raccordé aux réseaux, informezvous sur les différents frais de branchement. S’il n’est pas raccordé, sachez qu’il vous faudra prévoir une installation d’assainissement ou entreprendre des travaux, qui peuvent s’avérer conséquents si le réseau est situé loin du terrain. N’oubliez pas de l’inclure dans votre budget.

Des travaux importants dans l'immeuble où je possède un logement en location vont être effectués. Pourrais-je les déduire alors que je suis assujettie au micro foncier ? (Evelyne T., Cherbourg, 50)

A Marne-la-Vallée, la 5e médiathèque de Val d'Europe a été inaugurée en novembre de même que le Clos du Chêne, le nouvel espace commercial de Montévrain dédié à la maison et à la personne. Les projets à venir ne manquent pas : à Noisy-le-Grand, implantation d'un lycée international d'ici 6 à 7 ans et rénovation lourde du centre commercial des Arcades. A Champs-sur- Marne, la cité Descartes va confirmer son développement tertiaire avec 100 000 m2 supplémentaires de bureaux alors que l'hôpital de Marne-la-Vallée sera relocalisé à Jossigny après la pose de la première pierre en avril. Avant de se lancer ainsi dans ses propres projets, Marne-la-Vallée a été ellemême un "grand projet". Comme Sénart, elle fait partie des villes nouvelles créées dans les années 70. C'est la plus grande de ces nouvelles venues : ses 26 communes accueillent 280 000 habitants - la population de Naples ou de Nantes - sur une emprise égale à une fois et demie celle de Paris. L'équipement commercial est enviable : centre international de Val d'Europe, la "Vallée Village" à côté pour le shopping des marques couture, espaces Bay 1 Loisirs et Bay 2 à Collégien et à Torcy. La grande chance de Marne-la-Vallée ? Bénéficier du pactole de la taxe professionnelle fournie par Euro Disney pour lancer rapidement des équipements, d'une liaison par le TGV à Roissy et à l'Europe et d'un chapelet de neuf stations du RER A.

Si vous avez moins de 60 ans, vous n'aurez aucune difficulté à trouver un contrat d'assurance décès invalidité. La plupart des banques proposent "un package" crédit et assurance (décès invalidité, perte d'emploi…). Il s'agit de contrats "groupe" négociés avec de grandes compagnies d'assurances à des conditions tout à fait intéressantes. Mais s'il existait jusqu'à il y a peu un tarif identique que l'on soit jeune ou plus âgé, ce n'est plus vraiment le cas aujourd'hui. Beaucoup de compagnies font désormais varier la prime en fonction de l'âge. C'est par exemple le cas de la Caisse d'Epargne Ile-de-France Paris, mais aussi BNP Paribas, LCL (Crédit Lyonnais). Les contrats couvrent généralement trois risques : le décès, l'invalidité et l'incapacité temporaire de travail (attention, cette dernière garantie n'est pas systématique). Inconvénient toutefois : les contrats "groupe" prévoient tous des verrous : un âge limite de souscription, le plus souvent fixé à 60 ou 65 ans et un âge limite de garantie qui ne dépasse pas 70 ans (75 ans dans certains cas). A titre d'exemple, si vous avez 60 ans, la durée de votre crédit ne pourra excéder 10 ou 15 ans. A 65 ans, la garantie ne concernera plus que le décès, les risques invalidité et incapacité n'étant pris en charge que durant la période d'activité et jusqu'à 65 ans maximum. Autre condition : être en bonne santé. Jusqu'à la cinquantaine, vous n'aurez, en principe, qu'un questionnaire de santé à remplir. Au-delà, les compagnies sont plus sourcilleuses. Et si vous souffrez de maux de dos, si vous êtes cardiaque…, sans doute devrez-vous passer des examens complémentaires avant d'obtenir l'accord de la compagnie. Quoi qu'il en soit, vous avez intérêt à répondre le plus honnêtement possible au questionnaire. A défaut, vous vous exposez à un refus de prise en charge en cas de problème de santé par la suite. Sachez encore que si la compagnie estime que le risque est trop important, elle peut vous faire payer une surprime importante ou exclure le risque qui lui paraît trop élevé. Quoi qu'il en soit, si vous relevez d'un contrat "groupe", vous devez vous attendre à un coût qui a sérieusement tendance à augmenter. Il y a peu, ce coût oscillait entre 0,40 et 0,50 % que l'on soit jeune ou plus âgé. Aujourd'hui, les compagnies ont revu leur tarification. Ainsi, si un jeune de moins de 30 ans paie 0,42 % du capital emprunté pour un prêt d'une durée comprise entre 10 et 20 ans à la Caisse d'Epargne Ile-de- France Paris, un emprunteur de 60 à 65 ans doit verser 0,62 % du capital emprunté. A la BNP Paribas, il peut en coûter jusqu'à 0,90 %, chez LCL (Crédit Lyonnais) jusqu'à 0,85 %. A La Banque Postale, en revanche, le tarif reste le même pour tout le monde : 0,32 % du capital initial.

Anne Démians, architecte, sur les projets de logements des écoquartiers d'Île-de-France répond à explorimmoneuf.

Comme beaucoup de ses consoeurs de grande couronne, Massy a d’abord été un village. Dans les années 60, s’est additionné le grand ensemble Massy-Antony, construit pour les rapatriés d’Algérie. La gare a suivi à partir de 1990, transformée petit à petit en noeud multimodal RER/TGV, le point fort de la ville. L’envolée immobilière des dernières années a favorisé la construction du quartier neuf Vilmorin, près de la gare. De l’autre côté des voies, s’amorce maintenant Atlantis, dans le même moule. Avec 22 000 emplois, dont 85 % tertiaires (Alstom, Areva, Bull…), Massy est l’un des pôles économiques du Nord-Essonne. Les deux opérations d’intérêt national qui l’encadrent, sur le plateau de Saclay et à Orly et Rungis, conforteraient ce positionnement. Le parc de logements sociaux demeure important (38 %).

"La somme des aides a rarement été aussi importante"