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Jean-Paul Viguier, architecte-urbaniste répond à explorimmoneuf sur les possibilités de Montpellier en matière d'architecture.

Valeur toujours sûre. La capitale des Gaules perd des points dans notre Palmarès 2016, passant de la 2e à la 5e place, mais maintient son beau dynamisme économique.

J'ai accepté une offre de prêt sans avoir respecté le délai de réflexion de 10 jours. Aujourd'hui, un autre établissement bancaire me fait une offre plus intéressante.Puis-je me désengager malgré mon acceptation ? (Laurent S.,Montpellier, 34)

5000 logements sont déjà au niveau de la RT 2012

"Choisir une petite surface pour se constituer un apport"

Vous êtes jeune et préparez l'acquisition de votre premier logement ? Les taux de crédit ont beau baisser, ne signez pas les yeux fermés. Nos conseils pour dénicher la meilleure offre.

S'il est un prêt que vous devez privilégier lorsque vous irez voir votre banque, c'est bien le Prêt à l'accession sociale (Pas). Non pas parce que son taux est faible - il se situe dans la grille habituelle de taux des banques - mais parce qu'il vous permet d'être éligible à l'APL (aide personnalisée au logement). Il faut toutefois que le taux d'effort consenti au remboursement de votre emprunt ne dépasse pas certains plafonds. Ce taux d'effort prend en compte vos revenus, vos mensualités, la composition de votre famille, etc. Autre avantage du prêt, l'inscription hypothécaire prise en garantie du prêt est exonérée de la taxe de publicité foncière et les frais liés au contrat de prêt sont réduits.

Si elle est une ville à part entière, Villeurbanne est un peu le 10e arrondissement de Lyon. Un secteur qui offre d’excellentes perspectives d’investissement.

Le Parlement vient de voter les deux lois de finances du gouvernement. Les différents dispositifs de soutien à la construction et au logement vont pouvoir pleinement entrer en application.

Chacun cite par exemple Bleu Horizon, opération du groupe Roxim, en fin de commercialisation, sise à Fréjus-Plage. "Il est vraiment rare de trouver ce type de foncier où nous sommes en première ligne, explique Anaïs Pigeon, responsable des programmes. Ici tout le monde a quasiment la vue mer et au regard de la cherté du foncier, nous n'hésitons pas à proposer de très belles prestations, avec de très importantes gammes de choix, le must de la climatisation ou des portes en bois massif". La résidence, commercialisée à un prix moyen de 6 000 €/m2, est ouverte sur la grande bleue avec des terrasses qui peuvent atteindre 100 à 250 m2 d'où l'on peut profiter de la sonorité des vagues.

Dans les Pays de Loire, l’année 2007 aura été marquante par une diminution significative du nombre de logements autorisés, avec 34 939 unités et 10,5 % de baisse sur un an. Un chiffre à relativiser : la région reste l’une des plus dynamiques de l’Hexagone, devancée seulement par la région Rhône-Alpes, l’Ile-de-France, l’Aquitaine, la Bretagne, les régions Paca et Midi-Pyrénées ; 32 080 logements y étaient en cours de construction (+ 1,8 %). Le début de l’année a été marqué par le maintien d’un bon volume de mises en vente. Sur le secteur de l’Observatoire du logement de la métropole Atlantique (Oloma) qui couvre les aires urbaines de Nantes, Saint-Nazaire et Cap Atlantique (notamment La Baule et la presqu’île de Guérande), on en notait 1 011 au 1er trimestre 2008 contre 1 022 un an plus tôt. Elles se concentrent pour les deux tiers sur Nantes Métropole. Les professionnels sont notamment encouragés par le grand nombre de logementsaidés mis sur le marché. Au printemps, on trouvait 6 programmes en TVA à 5,5 % à Nantes et Saint-Herblain (dans un périmètre Anru) et 9 programmes à prix maîtrisés à Nantes, Saint-Herblain et Saint-Nazaire. Ils offrent un prix moyen de 2 300 €/m2 contre 3 000 €/m2 en libre, et 3 400 €/m2 sur Nantes intra-muros. D’après l’Oloma, on monte à 1,6 % de logements livrés avant de trouver preneur. Un chiffre qui va sans doute augmenter un peu, mais la marge est importante avant un seuil vraiment critique…

En échange de ces différents “cadeaux” fiscaux, vous êtes évidemment tenus à quelques engagements. D’abord, vous devez mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Deuxième obligation : louer le logement nu au titre de résidence principale pour votre locataire. Et enfin, respecter des plafonds de loyer (sauf en cas de décès, d’invalidité ou de chômage du bailleur). Et c’est là que les choses se compliquent et divergent en fonction du dispositif retenu. Plus attractif fiscalement (amortissement plus long et déduction forfaitaire de 30 %), le Borloo neuf est aussi plus contraignant. “L’objectif du Borloo neuf est de dynamiser le marché locatif privé en permettant à des ménages aux revenus moyens d’accéder à des logements aux loyers encadrés” explique Yoann Bobe, responsable produit et service à la direction marketing du Crédit Foncier. Côté loyer, les plafonds au m2 (voir tableau comparatif express) sont inférieurs de 30 % à ceux du marché. De plus, vous ne pouvez pas louer à des membres de votre famille et les revenus de vos locataires sont eux aussi plafonnés (voir tableau). “Ce plafond de revenus impose de fait à l’investisseur de s’orienter vers des communes où les prix de l’immobilier ne sont pas encore envolés.En effet, impossible pour lui d’investir dans un bien cher et spacieux qu’il devrait louer en dessous des prix du marché car tenu par les plafonds de loyer et revenus de locataires” conseille Olivier le Juez, gérant de Valoris Patrimoine (Levallois-Perret, 92). A noter que vous pouvez financer un investissement en Borloo neuf avec un prêt locatif social (PLS). Vous bénéficiez ainsi d’une TVA à 5,5 % sur le prix du logement (au lieu de 19,6 %) et vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les 15 premières années de détention. Inversement, si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison dans le centre-ville d’une grande agglomération, mieux vaut privilégier le dispositif Robien recentré. Le plafond des loyers est plus élevé, 20 % de plus qu’en Borloo neuf, (voir tableau) et surtout, vous conservez le libre choix de votre locataire. Comme pour un investissement classique, vous demanderez un maximum de garanties pour vous assurer du paiement du loyer. Vous limitez également les risques de vacances locatives car dans ces quartiers centraux, les demandes sont bien souvent supérieures aux offres. Et puis, autre avantage du Robien, vos ascendants et descendants peuvent également profiter du bien.Ce qui sécurise d’autant vos rentrées locatives (enfin normalement). Quel que soit le dispositif choisi, vous prenez de toute façon l’engagement de louer le bien pendant 9 ans.

Les stations balnéaires de la côte ont la cote ! A deux heures de Paris, les promenades légendaires de Deauville ou les maisons normandes romantiques de Cabourg continuent d'attirer nombre de Franciliens à la recherche d'une maison secondaire de plus en plus "principale". En effet, si le phénomène de "résidence partagée", les gens travaillant deux jours par semaine en ville et l'occupant le reste du temps, reste marginal du fait de la mauvaise desserte en train, celui de la génération du "papy boom" est notable. Les Franciliens représentent ainsi plus de 59 % des acquéreurs d'appartements sur la Côte fleurie d'après le Conseil régional des notaires et plus de la moitié d'entre eux sont âgés de 40 à 59 ans. Leur présence tire bien sûr les prix vers le haut, avec une hausse moyenne sur la Côte fleurie de 19 % en un an pour les appartements et 17 % pour les maisons.

Depuis le 1er janvier 2009, le régime fiscal du LMNP concerne les bailleurs qui ne sont pas inscrits en qualité de loueur en meublé professionnel au RCS (registre du commerce et des sociétés) ou qui retirent de cette activité, des recettes ne dépassant pas 23 000 €.

Maître pascal Jafflin, notaire à Albertville répond à Explorimmoneuf.

A Nice, cette approche des programmes daptés à des clientèles différentes est évidente. Ainsi, Meunier Méditerranée peut proposer Castel d'Azur, route de Turin, à proximité du quartier Saint-Roch et à deux pas des commerces et des écoles, à un prix moyen de 2 950 e/m2 hors parking, pour une livraison au 3e trimestre 2008. Cette démarche à l'attention d'une population d'actifs locaux n'est pas incompatible avec un autre programme, signé de l'architecte Jean-Michel Wilmotte, que vient de lancer le même opérateur sur une excellente adresse, boulevard Victor-Hugo, dans une fourchette de 8 000 à 9 000 e/m2. La ville de Nice fait par ailleurs l'objet de nombreuses opérations : Promogim propose un nouveau programme avenue du XVe Corps, du 2 au 5-pièces tandis que Les Nouveaux Constructeurs commercialisent, au pied de la colline de Nice Sainte-Marguerite, Terrasses Nicea, une réalisation livrable au 3e trimestre 2008. Pour répondre à la demande locale, de nouveaux territoires s'ouvrent à l'offre de programmes neufs : "Saint-André, Carros, La Peille vont permettre aux actifs, qu'il faut bien dissocier des primo-accédants, de trouver une offre, explique Gérard Déderen, responsable de Doguan Immobilier. On oublie trop souvent que ce phénomène de recherche en immédiat arrière-pays n'est pas nouveau puisqu'en plein boom immobilier, en 1987-1988, les actifs s'éloignaient déjà jusqu'à Peymeinade !" A Saint-Laurentdu-Var, Bouwfonds Marignan s'adresse à une clientèle locale de second acheteurs avec Les Opalines, un programme de 38 appartements à 4 500 e/m2.

Comme dans toutes les villes dynamiques et actives, les prix de l'immobilier à Angers ont connu d'importantes hausses : dans l'ancien, l'augmentation franchit la barre des 50 % sur les cinq dernières années et affichait même fin 2005 une progression de 10 % sur douze mois !