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Vous êtes jeune et préparez l'acquisition de votre premier logement ? Les taux de crédit ont beau baisser, ne signez pas les yeux fermés. Nos conseils pour dénicher la meilleure offre.

A Nice, cette approche des programmes daptés à des clientèles différentes est évidente. Ainsi, Meunier Méditerranée peut proposer Castel d'Azur, route de Turin, à proximité du quartier Saint-Roch et à deux pas des commerces et des écoles, à un prix moyen de 2 950 e/m2 hors parking, pour une livraison au 3e trimestre 2008. Cette démarche à l'attention d'une population d'actifs locaux n'est pas incompatible avec un autre programme, signé de l'architecte Jean-Michel Wilmotte, que vient de lancer le même opérateur sur une excellente adresse, boulevard Victor-Hugo, dans une fourchette de 8 000 à 9 000 e/m2. La ville de Nice fait par ailleurs l'objet de nombreuses opérations : Promogim propose un nouveau programme avenue du XVe Corps, du 2 au 5-pièces tandis que Les Nouveaux Constructeurs commercialisent, au pied de la colline de Nice Sainte-Marguerite, Terrasses Nicea, une réalisation livrable au 3e trimestre 2008. Pour répondre à la demande locale, de nouveaux territoires s'ouvrent à l'offre de programmes neufs : "Saint-André, Carros, La Peille vont permettre aux actifs, qu'il faut bien dissocier des primo-accédants, de trouver une offre, explique Gérard Déderen, responsable de Doguan Immobilier. On oublie trop souvent que ce phénomène de recherche en immédiat arrière-pays n'est pas nouveau puisqu'en plein boom immobilier, en 1987-1988, les actifs s'éloignaient déjà jusqu'à Peymeinade !" A Saint-Laurentdu-Var, Bouwfonds Marignan s'adresse à une clientèle locale de second acheteurs avec Les Opalines, un programme de 38 appartements à 4 500 e/m2.

En échange de ces différents “cadeaux” fiscaux, vous êtes évidemment tenus à quelques engagements. D’abord, vous devez mettre le bien en location dans les 12 mois suivant sa livraison. Deuxième obligation : louer le logement nu au titre de résidence principale pour votre locataire. Et enfin, respecter des plafonds de loyer (sauf en cas de décès, d’invalidité ou de chômage du bailleur). Et c’est là que les choses se compliquent et divergent en fonction du dispositif retenu. Plus attractif fiscalement (amortissement plus long et déduction forfaitaire de 30 %), le Borloo neuf est aussi plus contraignant. “L’objectif du Borloo neuf est de dynamiser le marché locatif privé en permettant à des ménages aux revenus moyens d’accéder à des logements aux loyers encadrés” explique Yoann Bobe, responsable produit et service à la direction marketing du Crédit Foncier. Côté loyer, les plafonds au m2 (voir tableau comparatif express) sont inférieurs de 30 % à ceux du marché. De plus, vous ne pouvez pas louer à des membres de votre famille et les revenus de vos locataires sont eux aussi plafonnés (voir tableau). “Ce plafond de revenus impose de fait à l’investisseur de s’orienter vers des communes où les prix de l’immobilier ne sont pas encore envolés.En effet, impossible pour lui d’investir dans un bien cher et spacieux qu’il devrait louer en dessous des prix du marché car tenu par les plafonds de loyer et revenus de locataires” conseille Olivier le Juez, gérant de Valoris Patrimoine (Levallois-Perret, 92). A noter que vous pouvez financer un investissement en Borloo neuf avec un prêt locatif social (PLS). Vous bénéficiez ainsi d’une TVA à 5,5 % sur le prix du logement (au lieu de 19,6 %) et vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les 15 premières années de détention. Inversement, si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison dans le centre-ville d’une grande agglomération, mieux vaut privilégier le dispositif Robien recentré. Le plafond des loyers est plus élevé, 20 % de plus qu’en Borloo neuf, (voir tableau) et surtout, vous conservez le libre choix de votre locataire. Comme pour un investissement classique, vous demanderez un maximum de garanties pour vous assurer du paiement du loyer. Vous limitez également les risques de vacances locatives car dans ces quartiers centraux, les demandes sont bien souvent supérieures aux offres. Et puis, autre avantage du Robien, vos ascendants et descendants peuvent également profiter du bien.Ce qui sécurise d’autant vos rentrées locatives (enfin normalement). Quel que soit le dispositif choisi, vous prenez de toute façon l’engagement de louer le bien pendant 9 ans.

Maître Dominique André : Entre mariage, concubinage et Pacs, il n’y a pas d’outil idéal. Le choix du statut impose de mener une réflexion de fond. La situation de chaque couple étant différente, la réponse dépend de la situation familiale et professionnelle, des revenus, de la composition du patrimoine de chacun. D’un point de vue fiscal, le mariage et le Pacs offrent d’énormes avantages en cas de transmission à titre gratuit. Mais la législation fiscale peut fluctuer. Le Pacs, par exemple, peut avoir des conséquences négatives sur la fiscalité. Il contraint à faire une déclaration d’impôt commune, ce qui peut avoir des effets négatifs sur la tranche d’imposition lorsque les deux partenaires n’ont pas le même niveau de revenu. En outre, si chacun des pacsés dispose d’un patrimoine de 500 000 euros, ils devront payer l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) alors que s’ils étaient de simples connaissances, non "cohabitantes", ils n’y seraient pas assujettis puisque le plafond au-delà duquel on paie l’ISF s’établit à 770 000 euros. En revanche, en matière de succession, le Pacs est préférable puisqu’il offre une exonération totale des droits depuis l’année dernière. Il faut également attirer l’attention des pacsés sur l’aspect juridique de leur contrat. Le premier régime du Pacs soumettait les partenaires au régime de l’indivision à 50/50, sauf déclaration expresse contraire, ce qui n’était pas forcément bien compris par les intéressés. Aujourd’hui, les nouveaux Pacs sont conclus automatiquement sous un principe de séparation des patrimoines, chacun des copartenaires étant libre d’acquérir ce que bon lui semble sans devoir préciser qu’il est “pacsé”.

Si vous constatez des défauts au moment de la livraison, vous devez les consigner dans le procès-verbal de réception, demander au promoteur de procéder à leur réparation dans les meilleurs délais (une date doit être fixée). À défaut d’obtenir l’exécution de ces travaux, vous pouvez vous tourner vers le tribunal d’instance ou de grande instance (selon l’importance des sommes en jeu) pour obtenir compensation. Vous pouvez également consigner une partie du solde restant à payer. Dans le cas d’un constructeur, la consignation consiste à bloquer une partie du prix (5 % maximum) auprès d’un organisme professionnel (Caisse des Dépôts, notaire…) choisi en accord avec le constructeur ou à défaut par le tribunal. Avec un promoteur, la procédure est quasiment la même, mais la consigne n’est possible qu’en présence de défauts de conformité. À noter que ce n’est pas parce que vous consignez une partie du prix que le promoteur peut vous refuser les clés.

La ville voit la vie en vert pour son quartier de la Source, avec une résidence de 24 logements à haute performance énergétique, assortie de 5 maisons passives.

En investissant dans le neuf, vous bénéficiez de dispositifs fiscaux très séduisants. Mais il existe aussi d’autres financements qui vous permettent d’améliorer la rentabilité de votre investissement. Le PLS en fait partie.

Les prix élevés de l'achat immobilier et les difficultés croissantes pour louer un appartement suscitent de nouvelles façons d'habiter, voire de faire construire. Ainsi, depuis quelques temps, des expériences d'auto-promomotion se mettent en place. De quoi s'agit-il ? De se réunir pour faire construire à plusieurs un immeuble dans lequel habiter chacun chez soi.

Explorimmoneuf. Comment appréhendez-vous le marché montpelliérain ?

"Le marché a retrouvé son dynamisme"

Indicateur Bertrand : Grasse rencontre un franc succès sur le plan de la construction neuve. C'est une satisfaction ?

Indicateur Bertrand : Quel est le périmètre de Val de France ?

250 logements supplémentaires arriveront au deuxième trimestre 2013 dans les bureaux de vente de Mantes Université (réalisés par Les Nouveaux Constructeurs pour la promotion et les agences Devillers et SOA pour l’architecture).

"Des logements réhabilités en BBC"

Thierry Repentin, président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier (CNAUF), a remis à la ministre du Logement, Sylvia Pinel, son rapport sur la mobilisation du foncier public.

C’est à travers la signature d’une concession d’aménagement signée avec Var Aménagement Développement pour six années supplémentaires, de 2012 à 2018, que Hyères vient d’ouvrir, mi-juillet, une nouvelle page de renouvellement urbain de son histoire.

“Donner un coup de pouce aux dossiers”