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Miser sur l'immobilier pour se constituer un patrimoine en vue de ses vieux jours, voilà une bonne idée qui séduit les Français. À condition de miser sur les bons produits.

Située entre Chamonix et Albertville, Megève est l'une des stations des Alpes les plus réputées. "L'offre de logements est constituée pour moitié de neuf et pour moitié de revente, explique Frédéric Duc Dodon, gérant de l'agence immobilière Ici et Maintenant. Sur le neuf, 75 % des achats se porte sur des résidences secondaires traditionnelles et 25 % en investissement locatif LMP ou LMNP". La part de la clientèle étrangère a fortement progressé, avec des Anglais qui portent leur choix sur cette station au détriment de Val d'Isère ou de Chamonix. Le marché neuf suit la configuration de Megève en plusieurs quartiers : le Mont d'Arbois et le centre-ville constituent deux secteurs où les prix varient entre 6 000 et 12 000 t/m2. Rochebrune, situé au départ des remontées mécaniques vers le domaine skiable se situe entre 6 000 et 9 000 t/m2 tandis que le Demi-Quartier présente des prix compris entre 5 000 et 11 000 t/m2. Quant à Jaillet, coupé du centre-ville, les logements neufs varient entre 5 000 et 8 000 t/m2. "En l'espace de trois ans, les prix ont augmenté de 30 à 40 %, observe Frédéric Duc Dodon qui constate qu'avec un seul chalet, il est désormais possible d'accéder au statut LMP. Dans les environs de Megève, le marché est loin d'être atone : "Une fois que vous êtes au pays du Mont- Blanc, chaque village a son charme", estime Maria Guibert, gérante d'OACI Conseil qui réalise et commercialise plusieurs opérations comme cette première résidence de tourisme à Crest Voland Cohennoz où la saison estivale, son habitat montagnard, sa vie agricole et ses équipements touristiques n'ont rien à envier à la saison hivernale. La résidence est commercialisée à 3 000 t HT avec une rentabilité comprise entre 4 et 4,5 %. Des communes comme Combloux ou Pratz-sur-Arly attirent de plus en plus : "Pratz-sur-Arly se situe à 5/6 km de Megève et pourtant, les prix y sont plus accessibles, constate Frédéric Duc Dodon et la clientèle est en grande partie française". Quant à l'avenir de ce secteur, l'agent immobilier a une certitude : "Il n'y aura plus d'augmentation comparable des prix, mais certainement pas une baisse, et ce en raison de l'absence d'une offre suffisante".

Un achat sur plan ne se décide pas à la légère. Avant de vous engager en signant un contrat de réservation (ou "contrat préliminaire"), prenez le temps d'étudier votre projet. Commencez par comparer les programmes, les prix et les prestations de plusieurs promoteurs. Prenez le temps d'aller visiter les précédents programmes réalisés. Et discutez avec les résidents. Vous pourrez ainsi vous rendre compte du sérieux du promoteur et de la qualité de ses constructions. Bon à savoir, le promoteur a l'obligation de présenter des garanties financières. C'est-à-dire qu'en cas de défaillance, de faillite par exemple, un organisme financier (appelé "le garant") s'engage à prendre le relais pour achever le programme selon les conditions prévues au contrat. A défaut de pouvoir visiter votre futur logement, rendez-vous sur place pour visiter le quartier. Assurez-vous d'y trouver à proximité les commerces, écoles... autant d'atouts pour une bonne qualité de vie. Vérifiez aussi la desserte par les transports en commun. Bien souvent, le choix du site est dicté par le trajet à effectuer par rapport à son lieu de travail. Question de bon sens, pour ne pas passer des heures dans les transports. Après vous être renseigné sur votre futur environnement, ne vous contentez pas de simples brochures. Visitez, si possible, un appartement témoin. Mais en gardant la tête froide. Ne vous laissez pas influencer par la décoration. Vous pouvez vous croire l'espace de quelques instants dans les pages glacées d'un magazine de déco, mais votre logement ne sera pas forcément aussi "alléchant". On attire votre oeil par une déco bien conçue, qui est parfois de nature à vous faire oublier l'essentiel : le plan du logement que vous allez acheter. Etudiez-le très attentivement (cf. encadré), tout comme la notice descriptive. Interrogez le promoteur pour qu'il vous donne des précisions sur les équipements prévus. Vérifiez s'ils sont inclus dans le prix. Comme lors de l'achat d'une voiture, de nombreux équipements sont en option, faisant ainsi grimper la facture. Lorsque le logement est situé dans une copropriété ou dans un lotissement, penchezvous sur le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement. Ce sont des contrats, de véritables "réglements intérieurs". Ils fixent vos droits et vos obligations. Vérifiez très attentivement ce qu'ils prévoient. Ils peuvent par exemple vous interdire de faire certains travaux.

Ces deux villes s’inscrivent en zone B1 et, compte tenu des prix pratiqués dans le neuf (3 638 € le m2 à Bayonne et 4 250 € le m2 à Anglet), les rendements y sont très corrects.

Le Président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région lyonnaise répond à Explorimmoneuf sur l'état du marché régional.

Si les stations balnéaires ne sont pas nombreuses dans ces départements, certaines d’entre elles demeurent très prisées. Marseille offre notamment des plages et de nouvelles infrastructures.

"Grâce aux prix attractifs, les investisseurs sont revenus"

Nul doute que la domotique trouvera une place croissante dans nos intérieurs. C'est en tout cas une certitude pour Marc-Antoine Micaelli, fondateur de Domoconsulting, réseau d'experts en domotique. L'idée : faire “communiquer” entre eux les appareils. Les applications : confort, sécurité, maîtrise de l'énergie et médias. “Un confort de vie quand, par exemple,on ne perd plus de temps,avant de partir,à faire le tour de son logement pour éteindre toutes les lumières et vérifier que les portes sont bien fermées, les robinets coupés, le gaz éteint, etc.”Avec la domotique, finis les gestes répétitifs, il suffit d'appuyer sur un seul bouton pour qu'un scénario préprogrammé se déclenche. Plus de sécurité, là aussi grâce à un scénario : “Vous déclenchez l'alarme en partant, et pendant toute la durée de votre absence, votre maison est bien protégée ; simulation de présence par l'allumage aléatoire des lumières, de la télé, etc.” Maîtrise de l'énergie aussi. Vos habitudes sont finement analysées, pour optimiser les consommations. “C'est le moyen de réaliser jusqu'à 30 % d'économies”, affirme Marc- Antoine Micaelli. Et “médias”, puisque la domotique gère le réseau informatique de la maison, le home cinéma et crée des ambiances sonores. La tendance dans le domaine, c'est d'anticiper les changements de vie et de rendre possible l'évolutivité de l'habitat. “Le pré-câblage permettra par exemple de transformer une chambre d'enfant en chambre d'ado,avec télévision et ordinateur, puis, quand le jeune quitte la maison,en bureau, avec PC, imprimante, etc.”

Interview de Jean-Claude Gaudin, sénateur-maire de Marseille.

Les Franciliens apprécient leur région pour la qualité de ses paysages ou son dynamisme culturel et économique. Pour beaucoup, cependant, la question du logement reste cruciale.

Indicateur Bertrand : MGM Immobilier s'est d'abord implantée en Haute-Savoie. Où en est cette activité montagne ? Gabriel Mingeon : Sur le secteur montagne, notre croissance est constante. Au départ, Maurice Giraud, fondateur du groupe, construisait des maisons individuelles, avant de porter sa réflexion sur la résidence secondaire en montagne, à partir de 1985. Nous avons construit en Haute-Savoie, puis au début des années 90, nous nous sommes implantés en Savoie. Autre date clé de l'activité montagne, 1996, qui voit l'ouverture de notre première résidence de tourisme. IB : Comment MGM en est-il venu à se spécialiser dans la résidence de tourisme ? G.M. : Ce que nous voulions, c'était faire un immobilier de loisirs de qualité, en montagne. Or, les mairies nous demandaient de la résidence de tourisme car pour faire tourner les stations, elles ont besoin d'un turn-over important et d'un taux d'occupation élevé des résidences secondaires. De plus, le dispositif Périssol a dynamisé ce secteur. La résidence de tourisme s'est mieux vendue et elle est devenue notre spécialité, puisque nous sommes désormais connus et reconnus pour cela. IB : Comment arrivez-vous à maintenir la rentabilité locative, avec des résidences haut de gamme et donc aux prix d'entrée élevés ? G.M. : Nous ne vendons pas l'avantage fiscal ou la rentabilité locative avant tout. Nous construisons des résidences de qualité, mais notre clientèle dispose d'un pouvoir d'achat conséquent et n'a pas besoin des revenus de la location. Ce n'est pas ce qui la motive au départ. La montagne est une sorte de grand parc d'attractions qui fonctionne à plein sur quatre mois. Pour notre type de résidences, il faut vendre quelque chose en plus du ski. Nous ne lésinons pas sur les prestations et nos résidences ne se conçoivent pas sans piscine, hammam, services hôteliers de qualité. Tout cela a un coût, mais permet à une clientèle aisée de profiter à la fois d'un appartement bien à elle, suffisamment grand pour y vivre à l'aise pendant les vacances, avec les mêmes services qu'un hôtel. Nous avons d'ailleurs décidé d'ajouter un "plus" en animant nos espaces détentes et loisirs : désormais, il y aura des esthéticiennes dans nos espaces beauté, des cours d'aquagym, des animateurs pour les salles de fitness. C'est cette qualité qui nous a permis de nous faire connaître et qui est notre marque de fabrique. C'est cela que nous voulons donner à nos clients et la rentabilité passe après. IB : Justement, quel est le profil "type" de votre clientèle ? G.M. : Les gens qui viennent nous voir pour acheter un appartement ont la démarche contraire de celle d'un investisseur, qui veut défiscaliser, faire rentrer les loyers et ne se déplace même pas pour voir les appartements. Ceux qui achètent chez nous, même en ZRR, ont un lien sentimental avec leur appartement. C'est avant tout leur appartement à la montagne. Il faut même parfois les convaincre d'acheter en résidence de tourisme et de voir leur bien mis en location en dehors de leurs propres semaines d'occupation. Nous avons d'ailleurs très peu d'appartements vendus en bloc, à quelques rares exceptions près. De plus, il faut éduquer l'Europe à la résidence de tourisme, car ce concept ne lui est pas familier, même si on connaît le time-sharing chez les Anglo-Saxons. Les parts de marché en France ne sont pas extensibles à l'infini pour nos résidences de tourisme haut de gamme. Mais nous avons une clientèle qui vient de partout en Europe, notamment ces derniers temps des pays de l'Est, qui découvrent la montagne. IB : Qu'en est-il de votre activité sur la Côte d'Azur ? G.M. : Nous sommes arrivés en 1998, à Sainte- Maxime, avec une résidence de tourisme. Mais il y a sur la Côte d'Azur une concurrence incroyable sur cette activité. Nous avons donc voulu rester dans le domaine de l'immobilier de loisirs, mais en résidence secondaire classique. L'expérience nous a montré que pour rester sur ce créneau, il valait mieux s'écarter des grandes villes, comme Cannes, Nice, Menton, Antibes, qui sont devenues des pôles urbains où on vient vivre. Notre programme en centre-ville de Saint-Raphaël a ainsi accueilli une grande majorité de clients en résidence principale, en particulier de retraités souhaitant se rapprocher du centre. Comme nous voulons continuer à faire de la résidence de tourisme haut de gamme, en nous faisant plaisir sur les matériaux, la qualité, etc., nous privilégions les sites qui ont gardé l'aspect "destination loisirs", comme Pont-Royal, avec son golf. IB : Quels sont vos projets actuels et à venir ? G.M. : Au total, nous avons 30 à 34 projets. En montagne, nous avons six ouvertures pour la fin de l'année, et autant sont prévues pour 2006. Il y aura notamment un très beau projet au Grand Bornand-Chinaillon, où nous avons 20 000 m2 de droit à construire et aménageons complètement le site. La résidence de tourisme comptera une quinzaine de chalets avec 10 à 20 appartements par chalet et un hôtel. Du côté de la mer, la commercialisation du domaine de Pont-Royal a débuté cette année. C'est un projet d'exception, construit autour du golf à la manière d'un vrai hameau, sur un site exceptionnel.

Les derniers chiffres des ventes de biens dans les villes du Grand Ouest rendus par l’Observatoire Oloma, démontrent une belle résistance de ces agglomérations.

Caen échappe d'autant moins à la hausse générale de l'immobilier qu'elle souffre de l'absence de foncier disponible. "Excepté le projet de la presqu'île, il n'y a presque plus de Zac à Caen et les programmes se commercialisent à une vitesse impressionnante. Les résidences que nous commercialisions auparavant en 6 à 8 mois sont désormais vendues en 2 à 3 mois" estime Thierry Pelois. Sur Caen et la Côte fleurie, les ouvertures de chantier représentent environ un millier de logements chaque année. Un chiffre qui ne suffit pas à répondre aux besoins du marché, qui associe résidences secondaires et principales.Résultat, une hausse généralisée des prix. Dans l'ancien, ils atteignent une moyenne de 1 657 €/m2 pour l'ensemble de Caen, ce qui représente une progression de 13 % par rapport à l'année 2004. Dans le neuf, le prix moyen dans Caen intramuros tourne autour de 2 500 €/m2. "Mais dans l'hyper centre, où les programmes sont rares, les prix peuvent facilement grimper à 3 300 €/m2, pour des résidences neuves bien placées" précise Thierry Pelois. Dans les quartiers périphériques nord/est, le secteur de Caen la Mer reste un grand classique, où les prix oscillent autour de 2 300 à 2 400 €/m2.

"Des opérations pour primoaccédants à prix maîtrisés"

Le marché grec est, sans surprise, en forte récession. Les prix ont plongé, l’offre est pléthorique et la demande reste faible, offrant la possibilité aux investisseurs de faire de très bonnes affaires.

Le ralentissement brutal du marché immobilier depuis la rentrée n’est effectivement pas favorable aux vendeurs. Du moins, pour ceux qui ont des prétentions hors de proportion avec la valeur réelle de leur bien. Les acquéreurs sont désormais moins nombreux, et plus exigeants en termes de qualité. Il faut savoir qu’un bien surévalué peut mettre plus d’un an à trouver preneur. Et bien souvent à un prix diminué. Si vous cherchez à vendre pour racheter plus grand, il est très important de procéder à une estimation correcte du logement mis en vente. Surtout si vous décidez de vous engager dans l’achat d’un nouvel appartement par le biais d’un crédit relais. En principe, un bien correctement évalué se vend en trois ou quatre mois maximum. Mieux vaut donc être raisonnable, et ne pas voir son crédit relais s’éterniser. Au risque de perdre beaucoup d’argent. À force de surcoter leur bien, certains vendeurs se trouvent aujourd’hui dans une situation difficile. Selon l’Association française des usagers des banques (Afub), 30 000 ménages seraient aujourd’hui menacés, faute d’acquéreurs, de ne pas pouvoir rembourser leur crédit relais arrivant bientôt à terme. Une situation qui peut déboucher sur la saisie du bien. Christine Boutin, la ministre du Logement, avait d’ailleurs lancé, tout récemment, un appel à la clémence des banques en leur demandant de ne pas procéder à la saisie des biens des ménages qui n’ont pu vendre leur logement à temps dans le cadre d’un crédit relais. Appel entendu, puisque les banques françaises, compte tenu de l’aide de l’État qui leur sera apportée en raison de la crise financière, ont pris la décision d’allonger la durée des prêts relais des ménages en difficulté. “Je me félicite que mon appel ait été entendu, a d’ailleurs déclaré la ministre du Logement. Cela signifie que la décision du président de la République d’augmenter le plafond de garantie par l’État pour permettre aux banques de se refinancer,a bien pour effet immédiat que celles-ci allongent la durée des prêts relais.Les mesures décidées par le président de la République ont un effet tangible sur l’économie du logement, et sont propres à conforter les Français dans la dynamique de l’accession à la propriété”.

Signé par la société La Boutique du solaire, le kit photovoltaïque pour terrasse est en passe de devenir un incontournable. Il est plébiscité, notamment pendant les mois d’été. Les clients ont le choix entre des kits de puissances très différentes. 5 watts pour amener la lumière dans un cabanon, au fond du jardin. Le “spécial terrasse”, 20 watts (330 eTTC). Ou le 85 watts ou plus, pour une maison située en site isolé, fréquentée que le week-end. La puissance disponible permet de couvrir les besoins de base : allumer la lumière, faire fonctionner la télé ou un ordinateur...