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S’inspirant du modèle américain, les conciergeries font leur apparition dans les immeubles de prestige pour faire gagner du temps aux résidants.

“Il faut être intransigeant sur la localisation”

Selon Meilleurtaux, pour un prêt de 100 000 € à 3,39 % sur 15 ans, la mensualité s'établit à 725 €. Si le taux passe à 3,89 %, soit 0,50 point de hausse, la mensualité s'élèvera à 750 e. Et si, comble de malchance, le taux franchit la barre des 4,89 % (1 point de hausse), l'échéance atteindra 776 €, soit 51 € de différence, ce qui est loin d'être catastrophique. Si vous empruntez à taux fixe, il va de soi qu'une fois établi votre taux ne bougera plus durant 15, 20 ou 25 ans. Même en empruntant aujourd'hui à 4 %, vous faites une bonne affaire si l'on tient compte d'une inflation de l'ordre de 2 %. Du coup, votre crédit ne vous coûte plus que 2 % d'intérêt. Il n'en va évidemment pas de même si vous avez fait le choix d'un taux révisable car vous risquez de voir votre mensualité ou la durée de votre prêt augmenter au fil des hausses de taux. Surtout si vous avez opté pour un taux révisable sans cap. Mais il vous reste alors la possibilité (dans la plupart des formules) de transformer votre prêt révisable en prêt à taux fixe. Ce qui n'est pas le cas des formules révisables capées puisqu'elles offrent déjà une sécurité : le taux ne peut jamais dépasser un cap fixé à l'avance (+ 1 ou 2 points selon les formules). Quoi qu'il en soit, aujourd'hui, une question se pose : les emprunteurs pourront-ils absorber la hausse des taux et des prix de l'immobilier. Rien n'est moins sûr. Car tout semble porter à croire que l'augmentation des prix est loin d'être terminée malgré le ralentissement de l'activité constaté par tous les professionnels. En atteste les derniers chiffres communiqués par la Fnaim dans son Observatoire des marchés de l'ancien. Ainsi, si les prix avaient augmenté de 15,5 % en 2004, ils ont encore crû de 10,3 % en 2005. De fait, en quatre ans, les prix de l'ancien ont augmenté de 62,9 % et de 107,1 % depuis 1998 ! Résultat, malgré la baisse des taux ces deux dernières années, la charge mensuelle de remboursement d'un emprunt ne cesse de croître. Cette charge est en effet passée de 27,5 % en 2000 à 29,2 % en 2004. Et la part des emprunteurs supportant des remboursements supérieurs à 35 % de leurs revenus a parallèlement bondi de 16,2 à 20,1 %. Les prêts de longue durée comme les crédits à 100 %, devenus assez courants, ont permis, jusqu'à maintenant, de solvabiliser une clientèle à revenus modestes ou moyens qui, sans ces options, n'auraient pu acquérir leur logement. Mais qu'en sera-t-il si les taux montent encore ? A suivre.

Dans la région, malgré le ralentissement du marché, les projets ambitieux se multiplient, créant autant d’opportunités d’achat pour les acquéreurs.

Compte tenu de ses caractéristiques, il y a peu de chance qu’il vous convienne. En effet, si vous achetez plus grand, vous aurez – à moins d’avoir hérité entre-temps, nécessairement besoin d’un financement complémentaire. Or, le crédit relais sec est réservé à ceux qui vendent un bien plus cher que celui qu’ils comptent acheter. Un couple qui revend une grande maison pour emménager dans un appartement de deux ou trois pièces une fois les enfants partis n’aura, dans bien des cas, pas besoin de faire appel à un prêt complémentaire. De fait, l’établissement financier mettra en place pour lui un prêt relais seul, qui aura vocation à être remboursé au bout de quelques mois. Attention : même si elles proposent ce type de formule, les banques les réservent plutôt à leurs bons clients.

Vous aimez le soleil, la mer, les plages de sable blanc et les cocotiers... Pourquoi ne pas investir en outre-mer ?

Même avec un compte en banque garni à souhait, trouver une belle surface en Ile-de- France n’est pas de tout repos. Le grand appartement neuf, par exemple, reste une espèce rare, largement éclipsée par le 3-pièces, qui représente 45 % des ventes. Les 4/5-pièces et plus ne constituent que 20 % du marché. Les plus de 110 m2, rarissimes, ne comptent que pour 5 %, intéressant en majorité des familles déjà propriétaires d’une maison, mais ne souhaitant plus en supporter les charges. Ces habituées de la vie au large et du plein air font le choix d’un grand appartement avec terrasse, à l’aise pour en payer le prix grâce au douillet matelas de la revente de leur bien.

Tout le monde connaît l’hypothèque conventionnelle, une garantie relativement courante en matière de prêt immobilier. Peu d’emprunteurs connaissent en revanche le privilège de prêteur de deniers pourtant fréquent, lui aussi. L’une et l’autre constituent des sûretés réelles, c'est-à-dire attachées à un bien.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Rennes par la fédération des promoteurs immobiliers.

Ville durable pour vie durable : lors du dernier forum international des décideurs de la ville, qui s'est tenu à Lyon en mai dernier, plusieurs projets venus des quatre coins de la planète ont été présentés. Leur point commun ? De Dongtan en Chine à Akademia City au pied de l'Oural, en passant par la Mecque en Arabie Saoudite, les piliers structurants de ces nouveaux espaces urbains sont la qualité de vie et l'optimisation des transports et des consommations d'énergie. Dongtan est par exemple la première ville “écologique" du monde, conçue pour servir de référence durable dans un pays dont l'effervescence économique et démographique est telle qu'il devrait bâtir 400 villes nouvelles pour accueillir 300 millions de ruraux d'ici à 2020 ! Immeubles ne dépassant pas 8 étages, espaces piétonniers six fois plus grands que ceux de Londres, voies de circulation douce, bus à piles combustibles, toits végétaux, recyclage des eaux pluviales et panneaux photovoltaïques sont au menu dans cette ville nouvelle de la grande banlieue de Shangaï. Du côté d'Akademia City, qui devrait voir le jour en 2026 à proximité d'Ekaterinbourg, c'est le souci de construire une ville parfaitement intégrée au paysage existant qui prime. Construite à partir de rien sur 13 millions de mètres carrés, Akademia City se nichera entre deux forêts de 600 ha chacune, autour d'un immense parc traversé par une rivière et des canaux, qui accueillera des îlots d'habitation de 7 hectares.

Spécialiste du logement, le nouveau président de l'Agence nationale de l'habitat (Anah) dresse ses priorités, livre ses analyses et nous fait partager sa vision du marché. Indicateur Bertrand : Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché de la pierre ? >Marc-Philippe Daubresse : Une première crise a émergé entre 1983 et 2003, où l'on a très peu construit et sous-estimé le besoin en logements. Nous avons ensuite connu un boom exceptionnel de la construction, et la situation s'est retournée en 2008 en contrecoup de la crise des subprimes. Nous avons accumulé du retard, c'est pourquoi aujourd'hui nous manquons de 800 000 logements environ : la saturation du parc social pousse les ménages modestes vers le locatif privé. Parallèlement, les promoteurs et les artisans du bâtiment ont vu leurs carnets de commandes diminuer considérablement. Il était donc urgent de relancer la machine du logement, mais aussi d'engager une nouvelle bataille comme l'a annoncé le président de la République dans son discours de Douai. I. B. : Justement, le plan de relance est-il à la hauteur du problème du logement ? >M.-P.D. : Ce plan est une véritable révolution : il agit massivement sur l'investissement, avec des moyens d'une ampleur sans précédent. Il prévoit le financement de 100 000 logements neufs supplémentaires, dont 30 000 seront rachetés par l'État. Par ailleurs, le plan de relance renforce le budget de l'Agence nationale de l'habitat et celui de l'Agence nationale de rénovation urbaine. À l'Anah, un fonds de 200 millions d'euros est réparti en 100 millions pour 50 000 propriétaires occupants modestes supplémentaires, 50 millions pour traiter les copropriétés dégradées et 50 millions pour accélérer les Opah en cours, traitant notamment des situations d'habitat indigne dans le parc locatif privé. I. B. : Faut-il aider les maires bâtisseurs ? Si oui, comment ? >M. -P. D. : Dans le cadre de la loi Boutin, les députés ne sont pas revenus sur l'article 55 de la loi SRU, qui prévoit 20 % de logements sociaux pour les communes. Mais je pense qu'il faut aller plus loin et aider les maires bâtisseurs qui s'efforcent de construire du logement locatif ou en accession. I. B. : Quels sont les grands chantiers de l'Agence nationale de l'habitat ? >M. -P. D. : Après une année 2008 qui a renforcé le caractère “social et durable” des actions de l'Anah, 2009 s'inscrit dans la dynamique du plan de relance, avec un budget historiquement élevé pour favoriser les missions prioritaires de lutte contre l'habitat indigne et la précarité énergétique. À ce titre, l'Anah a signé récemment avec GDF Suez une convention de partenariat “Solidarité Énergie” pour mieux accompagner les propriétaires modestes à mieux maîtriser leurs dépenses d'énergie et à financer des travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique. L'Anah versera à ces propriétaires modestes des éco-primes de 1 000 €que GDF Suez abondera d'un montant pouvant atteindre 800 €, sur une période de deux ans. Cette mesure s'inscrit dans la dynamique du plan de relance et du Grenelle de l'environnement. Mais nous souhaitons aller plus loin : on estime que 3,9 millions de Français sont propriétaires de maisons individuelles dont les combles ne sont pas isolés, principale source de déperdition énergétique alors qu'il s'agit de travaux facilement réalisables et rentables. Sur la base de ces éléments, l'Anah étudie la mise au point de “bouquets de travaux” simples et performants, comprenant des travaux de 5 000 à 8 000 € pouvant générer près de 25 % d'économies sur la facture énergétique mensuelle. Enfin, pour accélérer les opérations en cours et inciter les propriétaires à réaliser des travaux d'amélioration de leur logement, l'Anah donne rendez-vous au public, les 3 et 4 avril, dans les permanences de près de 400 Opah récemment mises en place. Ces Rendez-vous de l'habitat durable apporteront des conseils gratuits de professionnels à tous les propriétaires qui souhaitent mieux maîtriser leurs dépenses d'énergie.

Nexity allie l’ensemble des compétences et expertises immobilières à destination des particuliers, entreprises et collectivités locales. Intervenant sur les différents métiers de l’immobilier : ensemblier urbain, promotion (logements, bureaux, commerces et activités), services immobiliers aux particuliers et aux entreprises, réseaux de distribution, financement spécialisé et gestion d’actifs, Nexity est aujourd’hui un acteur majeur dans l’immobilier en France, capable d’apporter une réponse complète aux besoins de ses clients. Implanté sur l’ensemble du territoire national, Nexity est également présent en Europe, notamment en Belgique, en Espagne, en Italie, au Portugal et en République Tchèque. www.nexity.fr

Indicateur Bertrand :Quels sont les programmes emblématiques et les développements de Bouwfonds Marignan pour le secteur Paris 1ère Couronne ? Jean-Philippe Bourgade : Nos opérations phares en Première Couronne sont le Domaine des Dryades, en bordure de forêt au Plessis- Trévise (94) et Square Saint-James, au coeur de la Cité Jardins du Plessis-Robinson (92). Elles représentent chacune une centaine de logements et la commercialisation se déroule pour le mieux. Nous avons aussi deux autres opérations dont la commercialisation sera lancée avant l'été. L'une est située à Saint- Denis, l'autre à Levallois- Perret. Pour cette dernière, il s'agira d'une opération d'exception proche de la mairie. Elle comprendra 30 appartements, du studio au 5-pièces, ainsi que quatre maisons. C'est une offre rare sur le marché de l'immobilier neuf aux portes de la capitale. I.B. : Quels sont votre positionnement et votre stratégie en Ile-de-France Grande Couronne ? J-P.B. : Nous affirmer aujourd'hui comme un opérateur majeur sur le marché de l'habitat tant au niveau des appartements que de celui de la maison individuelle où nous nous positionnons plus particulièrement sur le segment haut de gamme. Des opérations de prestige comme le Domaine de Bois Maison à Vauhallan (91) et récemment, Courtaline à Magny-le-Hongre (77), constituent de solides références. Fort de ces deux succès commerciaux, nous nous engageons dans de nouveaux projets, l'un d'envergure porte sur la réalisation de 200 maisons sur le plateau de Saclay, face à l'école HEC, un autre à Maisons- Laffitte avec 35 appartements, un troisième à Vieille-l'Eglise près de Rambouillet. Au total, nous prévoyons 20 lancements d'ici la fin de l'année. Parmi les prochains, citons notamment Bobigny, Serris-Val d'Europe, Aubergenville, Lagny-sur-Marne, Dourdan, Montreuil, Conflans-Sainte-Honorine, sans oublier une nouvelle tranche à Vauréal. Pour cette année 2006, ce sont plus de 1 000 logements qui seront lancés par Bouwfonds Marignan en Ile-de-France Grande Couronne. I.B. : Au niveau prix, où se situe l'Ile-de-France Grande Couronne ? J-P.B. : Même s'il y a toujours structurellement une difficulté à produire du foncier et à répondre à la forte demande, je pense que globalement les prix vont se stabiliser et notamment sur le marché de la maison individuelle : l'année 2006 sera l'année de la croissance maîtrisée. Elle s'exprimera d'autant mieux au travers d'opérations en Ile-de-France Grande Couronne que nous resterons dans des fourchettes de prix entre 2 800 euros/m2 et 3 500 euros/m2 correspondant à une réelle solvabilité des clients. A noter que les crédits ne cessent de s'allonger ; à titre d'exemple, en 2005, lors de la commercialisation de notre première tranche à Vauréal, 20 % des crédits étaient sur une durée supérieure à 20 ans. Aujourd'hui pour la seconde tranche, ces mêmes crédits représentent 80 %. I.B. : Avez-vous des ambitions sur le marché de la très Grande Couronne parisienne ? J-P.B. :Nous avons une stratégie de développement au sein de villes très dynamiques situées à une heure de Paris comme Tours, Chartres ou Orléans. Nous allons nous implanter cette année à Rouen et nous étudions les opportunités foncières de Reims car l'arrivée du TGV en 2007 mettra Paris à trois quarts d'heure. La bonne pertinence immobilière est de savoir s'adapter là où le marché est porteur. I.B. : Que vous inspire l'arrivée du Borloo populaire ? J-P.B. : Je pense que son arrivée est une très bonne chose pour l'investissement locatif et la mixité. D'ailleurs, tout ce qui peut favoriser le social intermédiaire ou l'accession sociale à la propriété doit être développé. En tant que promoteur citoyen, je ne peux que féliciter sa mise en place.

En 2012, 70 % des logements autorisés pour le collectif ont fait l’objet de demandes de labellisation BBC-Effinergie contre à peine 8 % trois ans plus tôt. Ces constructions neuves dont la consommation en énergie annuelle est inférieure ou égale à 50kWh/m2 représentent désormais 87 022 logements collectifs sur le territoire français, depuis le lancement du label BBC-Effinergie en 2007. (Source : Effinergie).

De Marseille à Nice, les logements pour personnes actives deviennent une priorité de la région. Résultat : les projets d’aménagements intègrent une offre destinée à la primo-accession. Explications.

De l'autre côté de la Seine se trouvent Carrières-sous- Poissy et Villennes-sur-Seine. La petite commune de Carrières-sous-Poissy est tournée vers son fleuve, dont elle valorise et aménage les berges. La Seine retrouve la vocation de ses heures de gloire du début du 20e siècle, lorsqu'elle était un lieu privilégié de promenades et même de villégiature. Cultures maraîchères, chemin de halage et étangs s'ajoutent aux 38 hectares d'espaces verts qui aèrent la commune. L'école de musique, celle de théâtre, les écoles et les commerces font de Carrières une ville bien vivante, desservie par la gare RER et Sncf de Poissy. 30 % de la population est d'ailleurs sous la barre des 20 ans ! Dans cette ville de 14 000 habitants, plusieurs grands projets sont à l'œuvre : dans le quartier Saint-Louis, le centre commercial doit être démoli et reconstruit par tranches, avec une présence renforcée de services et d'équipements et la construction de petits immeubles et maisons individuelles. La création d'une nouvelle voie de circulation permettra de désenclaver et de revitaliser ce quartier un peu replié sur lui-même. Mais l'actualité se situe côté Seine, sur la Zac des Bords de Seine : 40 000 m2 d'habitat collectif et autant d'espaces d'activités. La Croisette est l'ensemble résidentiel signé Bouygues Immobilier qui regroupe près de 190 logements et place la ville parmi celles dont le marché immobilier est le plus actif du département ! Répartis sur six bâtiments à taille humaine, les appartements bénéficient d'un environnement exceptionnel, des rives aménagées de la Seine au parc paysager intérieur. Le prix moyen s'établit à 3 657 €/m2 et quelques logements, livrables au début de l'année 2008, sont encore disponibles. Résidence de son temps, La Croisette bénéficie du label AgirVert, qui distingue les programmes Bouygues s'engageant sur les répercussions de l'habitat sur l'environnement. Une volonté qui s'illustre dans l'aménagement du site, le respect des berges de la Seine et la prévention des risques de crue, la plantation d'essences adaptées au site, etc. Quant à la résidence elle-même, elle est par exemple équipée de locaux adaptés au tri sélectif, d'installations qui permettent la régulation du rejet des eaux de pluie et des plantations favorisant leur passage dans le sol.

L'Ouest de Paris n'a ni mines d'or ni pétrole. Mais c'est un monde convoité parce qu'il dispose de pôles économiques et urbains de premier plan. Les ultimes arpents aménagés sont recherchés. Exploration dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines.