Tous les conseils en Immobilier

Vous souhaitez ouvrir vos fenêtres sur votre jardin sans vous exiler trop loin des métropoles? Les maisons en village des promoteurs vous offrent un certain nombre d'avantages et de garanties.

" Robert II le Pieux, le fils d'Hugues Capet et Louis IX, futur Saint-Louis, fréquentaient en leur temps ses bords de Seine. Ce sont ensuite les vaches et les cochons qui ont fait la renommée de Poissy, dès le Haut Moyenâge, quand la ville accueillait le marché aux bestiaux de la capitale. En 1867, lorsque celui-ci ferma, les Pisciacais gagnèrent une nouvelle image, celle de l'une des grandes cités industrielles de la vallée de la Seine. Avec l'installation de Ford en 1938, elle se tourne résolument vers l'automobile : sur environ 20 000 emplois déclarés sur la ville, l'usine PSA Peugeot Citroën représente encore 7 000 à 8 000 emplois et ses nouveaux pôles tertiaires accueilleront dans quelques mois 4 000 à 4 500 cadres. Aujourd'hui, la ville mise aussi dans le développement de l'Ouest résidentiel, dans le prolongement de Saint-Germain-en-Laye et Maisons-Laffitte. Poissy compte 800 ha d'espaces verts pour une superficie totale de 1 300 ha. Le parc de Meissonier, le Parc du Château de Villiers, le Parc de la Charmille et les bords de Seine en font un site privilégié, à 16 mn de la gare Saint-Lazare par le train et 25 mn de La Défense par le RER A... D'autant que la forêt domaniale de Saint-Germain-en-Laye n'est pas loin. Poissy bénéficie sans aucun doute du voisinage de ces 3 533 ha d'arbres centenaires, de promenades et de pistes cavalières. Dans les Yvelines, la ville se fait plus accessible que Le Chesnay près de 5 000 €/m2 ou Port- Marly (environ 4 100 €/m2), également très actives sur le marché de la construction. A l'échelle de la région, elle affiche des prix équivalents à ceux du Val d'Europe en Seineet- Marne. "Avec 2006, Poissy entre résolument dans le 21e siècle", assurait le maire de la ville, Jacques Masdeu-Arus lors de ses voeux, en janvier dernier. La ville se dote de nouvelles infrastructures : 15 000 m2 de bureaux supplémentaires créés par le groupe PSA Peugeot Citroën, une médiathèque de 2 500 m2 qui ouvrira ses portes en fin d'année, l'agrandissement d'un groupe scolaire avec une crèche (en plus d'une crèche privée en gestation), la réfection de son éclairage public et la reconstruction de son centre hospitalier sur un nouveau site. Parallèlement, elle investit sur deux quartiers : La Coudraie, qu'elle aménage et le quartier de Noailles qui prend rapidement forme avec la livraison de premiers programmes neufs et où se concentre encore l'essentiel de l'offre.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Tours par la fédération des promoteurs immobiliers.

“Vers un retour à la normale”

Concue pour les primo-accédants qui souhaitent acheter en coeur de ville, la maison ABCD+ dispose de solides atouts.

Soutenu généralement par une forte demande, le marché lyonnais n’échappe toutefois pas à une baisse d’activité,même si l’acquisition en résidence principale résiste mieux que l’investissement locatif.

Si le dispositif Scellier a ramené les investisseurs sur le marché du neuf, la baisse des prix dans l'ancien et les bonnes conditions de crédit ouvrent la porte aux primo-accédants.

Indicateur Bertrand : Votre groupe, qui travaille avec de nombreuses banques, produit chaque mois des baromètres sur l’évolution des taux. Où en est-on ? Geoffroy Bragadir : Les taux ont fortement augmenté depuis le mois de mai 2008. Depuis début juillet, la durée préférée des Français (sur 20 ans) a atteint les 5 %, un niveau jamais égalé depuis 2003 ! Dans les régions, on note à nouveau des disparités importantes. En effet, pour un taux moyen, en région Méditerranée, les emprunteurs peuvent prétendre à un taux de 4,95 % sur 15 ans et 5 % sur 20 ans contre 5,30 % et 5,40 % à l’Est. Dans l’ensemble, les taux moyens se situent autour de 5,10 % sur 15 ans et 5,20 %, toujours sur 20 ans. Néanmoins, il est important de noter que dans toutes les régions françaises, il existe encore des produits offrant des taux à 4,60 % pour les meilleurs dossiers. La fourchette de taux est très large : de 4,60 % à 5,60 % sur la même durée, il faut donc plus que jamais comparer les différentes banques entre elles. I. B. : Selon-vous, comment la situation va–t-elle évoluer d’ici à la fin de l’année ? Quelles sont les grandes tendances du marché de l’immobilier ? G. B. : Les OAT ont fortement augmenté ces dernières semaines, et les banques ont largement anticipé la hausse annoncée de la Banque centrale européenne de juillet 2008. Dans un tel contexte, les taux devraient se stabiliser ou enregistrer de très légères hausses ; nous ne prévoyons donc pas de baisse des taux dans le courant de l’été. Néanmoins, il faut rester attentif, car il y a traditionnellement deux grosses périodes immobilières, le printemps et le début de l’automne, que les banques utilisent pour réaliser leurs objectifs commerciaux et capter de nouveaux prospects. Il est donc possible qu’à la rentrée, des offres “promotionnelles” fassent leur apparition, mais elles seront destinées à une clientèle jeune avec des revenus évolutifs. I. B. : Quel jugement portez-vous sur les politiques des banques en matière de prêts ? G. B. : Il faut tordre le cou à l’idée qui circule sur le prétendu resserrement des conditions d’octroi de crédits. Il n’y a pas, à l’heure actuelle, de volonté des banques de “couper le robinet” des crédits à l’habitat. Seules les conditions de taux ont changé, les banques ne demandent pas plus d’apport, et ne sont pas plus strictes sur les critères d’endettement ; elles appliquent aujourd’hui les mêmes critères qu’il y a 18 mois, à part sur la quotité du prêt relais. La seule différence, c’est le niveau des taux actuel. Nous avons calculé que la hausse des taux intervenue entre janvier 2007 et juillet 2008, a suffi à exclure 1 personne sur 5 des finançables. En appliquant les mêmes critères, avec une hausse de 1 point sur le taux, 20 % des personnes qui étaient en mesure de financer leur projet, ne le peuvent plus car elles dépassent les 33 % d’endettement admis par les banques. Le seul domaine dans lequel celles-ci sont plus prudentes, ce sont les prêts relais. L’explication est très simple : quand l’immobilier augmentait de 10 % tous les ans, elles étaient certaines, en cas de défaut, de récupérer leur mise ; à l’heure où les délais de vente sont plus longs et les prévisions sur les prix, à la baisse, les banques ne veulent plus se risquer à prêter davantage à ce niveau. Néanmoins, il faut relativiser, car il existe de fortes disparités selon les biens et leur emplacement : ainsi, pour un 3-pièces dans Paris, l’emprunteur n’aura aucun mal à obtenir 70 à 80 % de la valeur du bien. En revanche, pour un logement situé loin d’un centre-ville, la valeur du prêt relais ne dépassera pas 60 %. I.B. : Quels conseils souhaitez-vous donner à ceux qui veulent investir dans l’immobilier ? G. B. : La pierre reste et sera toujours une bonne affaire, car il n’y a pas de bons ou de mauvais moments pour devenir propriétaire. En effet, si vous achetez dans un marché haussier, vous ferez une plus-value mais vous devrez acheter un nouveau bien dans un marché également haussier ; au contraire, si vous achetez dans un marché baissier, vous bénéficierez à la revente de prix également plus bas pour acheter votre nouveau bien, et le mètre carré supplémentaire vous coûtera moins cher. L’achat d’une résidence principale est souvent lié à un changement de vie (mariage, arrivée d’un enfant...) et non à un calcul quelconque de rentabilité. Les jeunes actifs sont la cible privilégiée des banques, car c’est au moment où l’on souscrit un crédit immobilier que l’on décide d’une nouvelle relation bancaire. Pour emprunter, il n’est pas nécessaire de disposer d’un apport conséquent : s’il ne dépasse pas 33 % d’endettement, un jeune couple sans apport trouvera sans problème un produit de financement adapté. Néanmoins, avec des prix de l’immobilier toujours très élevés et des taux en hausse constante, l’apport peut permettre d’emprunter moins et, par conséquent, de diminuer le coût total de son crédit. Pour les jeunes qui ne disposent pas d’une épargne importante, il existe plusieurs solutions simples : les prêts aidés, le déblocage de la participation professionnelle et, pourquoi pas, la contribution des parents ou des grands-parents dans le cadre d'une donation (facilitée par les nouvelles mesures fiscales). En cette période, tout ce qui permet de diminuer le montant total de l’emprunt est bon à prendre. Enfin, pour ceux qui sont encore trop justes, il peut être bon d’attendre afin d’augmenter ses revenus.

Avec l’éclosion du Grand Paris, le Val-de-Marne est à un tournant de son histoire. Des gares, de nouveaux logements et des quartiers d’affaires vont bientôt y voir le jour.

C’est lors du Salon immobilier de Lyon que le promoteur Bouwfonds Marignan a lancé sa dernière opération en date, avec Le Castellane, sise à Sathonay-Camp, entre Caluire-et-Cuire et Fontaines-sur-Saône. Cette résidence, dont la première tranche compte 54 appartements du 2 au 5-pièces et 95 places de parking est située en plein centre-ville. D’une architecture moderne, le programme s’intègre dans l’environnement existant et bénéficie d’un accès pratique aux voies rapides, aux transports en commun et à de nombreux services. Le prix moyen est de 3 990 €/m2 hors stationnement. La livraison est prévue pour le quatrième trimestre 2016.

Son poids économique et démographique permet à la région de figurer dans les premières places des classements nationaux. Très dynamique autour de Lyon, le reste du territoire offre aussi de belles opportunités immobilières.

L'Adil (Association départementale pour l'information sur le logement) dresse un bilan satisfaisant du département : "La vitalité de l'Essonne s'apparente à celle de la Seine-et-Marne même si l'ampleur des deux marchés immobiliers n'est pas comparable", note-t-elle. L'an dernier, les ventes de biens neufs ont avoisiné 2 000 unités et les mises en vente 2 900, en croissance respective de 15 et 10 %. Fin décembre, l'offre disponible s'élevait jusqu'à 2 000 logements alors qu'elle n'avait guère dépassé 1 600 lots depuis 1992. Même tonus de l'ancien : + 16 % de volumes dans le secteur collectif alors que la grande couronne affichait une croissance pâlichonne de 3,5 % ; + 5,6 % dans la maison individuelle dans un contexte général de repli. La hausse des tarifs a amorcé sa descente après une montée vertigineuse au cours des sept dernières années. Durant cette période, le prix moyen de la maison ancienne a augmenté de 90 % et celui de l'appartement de 127 %. L'an dernier, la hausse s'est stabilisée à 4 %, un niveau normal, dirons-nous. Laissons les chiffres pour les mots : que disent les professionnels sur le terrain ? Mireille Augé, la directrice de l'agence Ilede- France sud de France Terre, compare l'Essonne au Val d'Oise. "Les prix sont plus élevés, mais le bassin d'emplois est bien plus étendu et en plein développement", remarque-t-elle.

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique du logement du département ?

J'ai acheté un appartement dans un immeuble où des travaux de ravalement ont été décidés. Qui doit payer ces travaux votés ? (Dominique G., Paris 13e, 75)

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Rouen par la fédération des promoteurs immobiliers.

Cette fois, le niveau des taux des prêts immobiliers flirte avec l’exceptionnel. Pour la première fois, et pour l’ensemble des durées, il est passé sous la barre des 3 %. Certains courtiers avouent même décrocher des financements inférieurs à 2 % sur 15 ans. Et ces conditions plus que favorables devraient être durables pour les candidats à l’achat. En effet, l’OAT 10 ans sur lequel sont indexés les taux fixes est descendu sous la barre des 1 % fi n novembre. De quoi donner davantage de marges aux banques pour accorder des prêts à des taux très compétitifs. En outre, ces dernières sont en train de constituer leur production bancaire du 1er trimestre 2015. Ces taux très bas vont être un excellent argument pour séduire de nouveaux clients.

Malgré un très haut niveau de prix et même si l'offre est encore considérée comme trop réduite au regard de la demande, les professionnels poursuivent leur développement et n'hésitent plus se diriger vers Saint- Laurent-du-Var ou Vallauris, dans les Alpes-Maritimes. Promogim, Kaufman & Broad, Nexity George V, Icade Capri, Sagec, Bouygues Immobilier, Les Nouveaux Constructeurs, Tagerim, Cogedim, Progereal, Ogic ou Vinci sont présents à Cannes, Antibes, Grasse mais aussi à Nice où se trouvent aussi Eiffage ou Bouwfonds Marignan. Ça bouge à Nice. La ville connaît une vague de projets comme la requalification de la Promenade des Anglais ou la reconquête urbaine de Saint-Jean-d'Angély, quartier estudiantin en prolongement du centreville. En 2007, les berges du Paillon sont très attendues, tout comme le nouveau visage de l'entrée nord de la ville, avec notamment la construction de la ligne du tramway et l'extension du coeur de ville dans le quartier Libération-Malausséna afin de rééquilibrer la cité vers le nord. Ce rééquilibrage s'accompagnera du lancement de plusieurs réalisations : parking souterrain de 1 500 places, bâtiment administratif, complexe sportif, piétonisation des espaces publics… Enfin, la Plaine du Var, unique percée vers le nord partagée par 16 communes, développera avec Nice Méridia et l'Arenas de vrais quartiers d'affaires.