Tous les conseils en Immobilier

Vous pourrez vous décider pour le dispositif le mieux adapté au moment où vous mettrez votre logement en location. Comment opter pour la meilleure mesure ? "C'est le marché locatif local qui peut guider l'investisseur dans son choix entre Robien et Borloo. Dans Paris intra-muros par exemple, le plafond maximum du Borloo n'est pas assez élevé pour que l'opération soit rentable", juge Patrice Haubois.

Plafonds de loyers au m² (charges non comprises) du Robien recentré : Zone A = 19,89 €, Zone B1 = 13,82 €, Zone B2 = 11,30 €, Zone C = 8,28 €.

Indicateur Bertrand. :Quelle est l'actualité de votre groupe et quelles sont vos perspectives de développement en matière de promotion immobilière ?
Philippe Zivkovic : L'année 2006 a été extrêmement dynamique pour BNP Paribas Immobilier. Atisreal a effectué une très belle année, en commercialisation et en conseil, marquée par des acquisitions significatives. En logement, les Espaces Immobiliers BNP Paribas, avec une vingtaine d'implantations en France, ont réalisé 3 200 ventes de logements neufs et anciens. Nous avons également renforcé notre activité de property management avec une nouvelle ligne de métier en immobilier d'entreprise : BNP Paribas Real Estate Property Management. Nous sommes aussi présents en logement avec Gérer et les résidences étudiantes Les Studélites. Au total, en France et en Espagne, nous gérons plus de 30 000 logements. En asset management nous sommes sur plusieurs fronts avec BNP Paribas REIM qui gère plus de 7 milliards d'euros d'actifs immobiliers en Europe. Enfin, en promotion nous avons connu une année exceptionnelle. Meunier Immobilier d'Entreprise a lancé près de 270 000 m2 de bureaux, ce qui nous place au premier rang du marché. En logement, Meunier Habitat a lancé plus de 2 000 logements et a signé en 2006 beaucoup de nouveaux projets, aussi bien en régions qu'en Ile-de- France, qui verront le jour en 2007 et en 2008.
I. B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ?
P. Z. : Meunier Habitat vient de remporter un appel d'offres pour un programme majeur sur Aubervilliers. Nous allons y réaliser 6 immeubles comprenant 300 logements dont 40 % seront dédiés au logement social. La première tranche sera lancée à la fin de l'année. Nous avons également remporté un appel d'offres important pour un programme de 139 logements et 500 m2 de commerces situés à Antibes, dans le quartier résidentiel d'Estagnol. Les travaux doivent commencer en janvier 2008. Parmi les opérations les plus significatives qui seront lancées cette année, outre celle d'Aubervilliers, nous entamons au 1er trimestre un programme de 250 logements : ZAC du Canal à Pantin (comprenant 63 logements sociaux) et lancerons également à la fin de l'année 400 logements (dont 100 en logement social) à Saint-Denis (Wilson).
I.B.:Quelles seront demain, selon vous, les principales innovations en matière de services immobiliers ?
P. Z. : Aujourd'hui, l'enjeu majeur est le respect de l'environnement et nous souhaitons progressivement faire en sorte que l'ensemble de nos programmes soient certifiés HQE et Habitat & Environnement. A ce propos, nous avons été le premier promoteur à obtenir les labels environnementaux en Ile-de-France et nous en sommes très fiers. Il s'agissait, en immobilier d'entreprise, de l'immeuble A4C (Paris, 13e). Tandis qu'en logement, nous avons été le premier promoteur privé en Ile-de-France à obtenir le certificat Habitat & Environnement pour la résidence Le Ténor (Courbevoie) livrée en avril 2006. De façon plus générale, nos équipes chez Meunier Habitat Ile-de-France se sont fixé pour objectif, depuis 3 ans déjà, de définir, pour chaque opération, des solutions environnementales innovantes et adaptées. En immobilier d'entreprise, de nombreux services à la personne vont se développer dans les années à venir, comme les centres de fitness, les crèches pour les enfants des collaborateurs, les services de voituriers et de conciergerie. En logement, nous le voyons avec notre activité Les Studélites, les résidences avec services sont amenées à se développer fortement dans les années à venir, aussi bien pour les jeunes que pour les cadres en mobilité et bien sûr pour les seniors dont la demande en résidences médicalisées et en résidences avec services ne peut que s'accroître dans les années à venir.
I. B. : Le logement en France, quelles priorités ?
P. Z. : La grande priorité aujourd'hui du logement en France c'est indéniablement de libérer du foncier, afin d'augmenter l'offre. C'est le meilleur moyen de peser sur les prix et d'offrir, notamment à une partie des primo-accédants et des classes moyennes, un meilleur accès à la propriété. Dans un certain nombre de communes, une politique de prix maîtrisés a également été mise en place et cela va dans le bon sens, en touchant une clientèle plus large.
Zoom sur BNP Paribas Immobilier
Acteur de référence dans les services immobiliers aux entreprises en Europe et en immobilier résidentiel en France et en Espagne, BNP Paribas Immobilier intervient dans 4 grands métiers : - Commercialisation, conseil et expertise (Atisreal et Espaces Immobiliers BNP Paribas). - Asset management (BNP Paribas REIM). - Property management (BNP Paribas Real Estate Property Management, Gérer et Studélites). - Promotion (Meunier). BNP Paribas Immobilier est présent dans 8 pays en Europe, ainsi qu'à New York, et compte 3 500 collaborateurs. Le groupe a lancé un plan de mécénat en faveur de l'architecture en soutenant la Cité de l'Architecture et du Patrimoine et le Pavillon de l'Arsenal. BNP Paribas Immobilier est également partenaire exclusif de la Chaire Immobilier de l'Essec. Le groupe en assure le financement et est étroitement impliqué dans le choix des axes de recherches ainsi que dans les programmes dispensés. www.immobilier.bnpparibas.com

Le gouvernement a mis en place la garantie risques locatifs. De quoi s'agit-il exactement ? (Jean-Charles E., Nîmes, 30)

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

Malgré le jeu de yo-yo des taux fixes qui ont grimpé au 1er semestre 2006 puis commencé de baisser au second, force est de constater que le crédit immobilier coûte plus cher aujourd'hui qu'il y a un an. En décembre 2005, emprunter 150 000 € à 3,55 % sur 15 ans signifiait rembourser 1 076 € par mois et le coût du crédit revenait à 43 680 €. Aujourd'hui, le même prêt consenti à 3,95 % (taux fixe) implique une mensualité de 1 105 €, soit 29 € de plus et un coût de crédit qui passe à 49 039 €, soit 5 359 €. A taux révisable, en supposant qu'il n'y ait pas de hausse et que le taux reste identique pendant 15 ans, un même emprunt souscrit à 3,15 % en 2005 et à 3,60 aujourd'hui, fait grimper la mensualité à 1 079 €, soit 33 € de plus par mois, entraînant un coût supplémentaire de 5 935 €.

"Les transports doivent s'adapter aux besoins"

Indicateur Bertrand : Comment se positionne Geoxia dans votre région et qu'apporte la maison brique ?

De ce dynamisme, de cette politique de grands travaux et d'embellissement, le marché immobilier ne pouvait que tirer parti. Ces dernières années, de nombreux logements y ont été construits à l'initiative de promoteurs locaux ou extérieurs à la région. "En 4 ans, nous avons autorisé la construction d'environ 1 000 logements, précise Hélène Serain, maire adjointe à l'urbanisme de Valence. Les aménagements, entrepris depuis 1995 par la nouvelle municipalité, ont encouragé le retour des investisseurs." Comme partout, la loi Robien a contribué à cette situation, offrant aux investisseurs des opportunités d'achat à des prix relativement attractifs face à ceux pratiqués dans des grandes villes comme Lyon ou Marseille où les valeurs ont littéralement explosé ces dernières années. Du coup, sur les programmes neufs, il n'était pas rare, jusqu'à récemment, de voir 50 % des logements achetés par des investisseurs extérieurs à la ville. "La mairie mène une politique forte de développement de l'emploi tertiaire, ce qui entraîne des besoins en logements, ce que nous avons compris et anticipé", note Jean-Christophe Pou, directeur commercial du groupe Carrère, un promoteur toulousain qui construit un peu partout en France. Un élément qui a évidemment fait monter les prix depuis quelques années. Aujourd'hui, difficile d'acheter un logement neuf à moins de 2 000 e/m2. Et encore, pas dans le centre-ville. Car là, les prix peuvent atteindre, voire dépasser 3 000 e/m2. "Valence attire du monde, s'exclame Hélène Serain, le TGV et la nouvelle gare n'y sont pas étrangers, ce qui a fait flamber les prix en quelques années." Il est vrai que l'on rencontre ici une clientèle non négligeable de Parisiens, de Lyonnais, de Grenoblois qui investissent souvent en vue de la retraite. Pour autant, comme partout, le marché ralentit.

Indicateur Bertrand : Valence a entrepris de grands travaux depuis quelques années. Qu'en est-il de l'opération des Grands Boulevards ?

Longtemps considérée comme une ville étape, Valence a pris son destin en main et veut tirer profit de sa situation géographique très attractive entre nord et sud.

La ville compte 65 800 habitants. Mais sur l'agglomération (syndicat intercommunal), qui comprend 7 communes, ce sont 115 000 âmes qui vivent et travaillent. Pas moins de 10 000 entreprises y sont installées. Parmi les activités dominantes, citons la construction mécanique (7 000 salariés), l'industrie agroalimentaire, le textile, la bijouterie, mais également des entreprises de renommée internationale comme Reynolds (stylos), Barnier (adhésifs), Merck Biomaterial (biotechnologie), Spit (système de fixation), Monetel (monétique et publiphonie). Elle dispose aussi de pôles de compétences reconnus, notamment en électronique, micro-informatique, automatisme et robotique… Si Valence veut séduire les entreprises, elle fait aussi tout pour renforcer l'attractivité de son cadre de vie. En particulier celui de son centre-ville, un temps fui par les habitants. Trop bruyant, trop de logements insalubres ! Surtout dans le centre historique qui conserve pourtant un aspect médiéval des plus charmants avec ses vieilles ruelles et ses côtes pavées. Rue Perollerie se cache la maison Dupré-Latour, l'un des plus beaux édifices Renaissance de la ville tandis que Grande Rue, se trouve la Maison des têtes, nommée ainsi en raison des sculptures taillées à même la pierre qui ornent sa façade. Place des Ormeaux, c'est la cathédrale Saint-Appollinaire qui force l'admiration, d'autant que le majestueux monument domine la ville basse et offre un panorama superbe sur le Rhône et les contreforts de l'Ardèche…

Indicateur Bertrand : Boulogne connaît-elle l'accalmie des prix constatée au niveau national ?

"350 logements vont sortir de terre"

A quoi pourra bien ressembler votre petit déjeuner dans une cuisine "intelligente" ? Bien entendu, le café est déjà prêt quand vous entrez dans la cuisine et votre toast grillé à point, puisque vous avez programmé votre cuisson idéale sur votre grille-pain. Mais ce n'est pas tout : relié au système intranet de votre maison, l'écran tactile de votre réfrigérateur vous tient au courant des dates de péremption des aliments entreposés et s'occupe même de passer commande, via internet, à votre supermarché en ligne : de quoi vous assurer de ne jamais manquer de beurre ! Autre exemple des applications "confort" de la domotique : les ingénieurs d'EDF ont travaillé à un projet baptisé Art culinaire. Ils ont conçu un plateau équipé de contacts magnétiques permettant de rafraîchir le verre de jus d'orange et de garder le café au chaud, sans oublier la lecture du e-journal sur son écran amovible…

Se lancer seul ou en couple dans un crédit sur 20, 25, voire 30 ans, alors qu'on est soimême sous la barre de la trentaine et que l'on débarque tout juste sur le marché du travail, est-ce bien raisonnable ? Vous vous posez peut-être cette question, légitimement angoissé à l'idée de vous retrouver coincé pour les décennies à venir, avec des échéances conséquentes à rembourser. Sachez tout d'abord que les trois quarts des détenteurs de prêts longue durée - sur 25 ou 30 ans - revendent leur bien avant de passer le cap des 10 ans de crédit, ce qui signifie heureusement que vous n'êtes jamais enchaîné au logement acheté jusqu'à la fin du prêt. Par ailleurs, tous les professionnels, qu'ils soient banquiers, conseillers en investissement ou promoteurs, s'accordent sur ce point : il faut commencer à construire son patrimoine immobilier le plus tôt possible.

Conception contemporaine, matériaux nobles et bâtiments modulables distinguent cette nouvelle maison d'architecte