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Deux grands projets éclipsent les nouvelles opérations de logements de l'agglomération lyonnaise. Lyon Confluence et La Duchère qui sont emblématiques. Le premier symbolise la volonté de mixité urbaine et de développement durable prônée par les collectivités locales du Grand Lyon. Le second a pour ambition de renouveler un quartier en difficulté et de l'ouvrir à de nouveaux habitants. La Duchère gomme ses barres au profit de nouveaux programmes de construction neuve de petite taille et de meilleure qualité. Dans une première phase, le nouveau quartier va ainsi proposer 600 logements neufs en accession développés en 8 îlots par des promoteurs privés. A terme, c'est-à-dire à l'horizon 2013, ce ne sont pas moins de 1 500 nouveaux logements qui viendront remplacer les 750 appartements détruits.

Tandis que Bordeaux poursuit l'aménagement de son territoire, Toulouse cherche des solutions pour accueillir ses 15 000 habitants supplémentaires chaque année.

Tendance rive gauche.

Indicateur Bertrand : Où en sommes-nous du projet Seine Ouest ?

Val d'Europe en force.

Boulogne et Issy en vedettes.

Déjà lieu de nombreuses opérations, le nord de Marseille (du 13e au 15e) apporte une bonne nouvelle : la Zac Saint-Marthe, dans le 14e, va assurer la production de plusieurs milliers de logements sur des années, dont une partie destinée à une clientèle de primo-accédants. Dans le quartier sud, précisément dans le 9e, la Zac Carré Régny - un millier de logements au total - va aussi être lancée à partir de 2006. Cette production assurée va s'ajouter à la Zac du Rouet et de la Capelette. La conjoncture se prête donc à l'application de l'engagement de Jean-Claude Gaudin, Sénateur-Maire de Marseille, envers les jeunes actifs pour lesquels l'accession à prix maîtrisé - à moins de 2 400 €/m2 - va peu à peu se généraliser au cours des prochains mois.

Je ne pourrai pas être présente à la prochaine assemblée générale de copropriété. Est-il vrai que seul un copropriétaire est habilité à recevoir mandat de me représenter ? (Edith M., Besançon, 25)

Des mesures qui rendent d'autant plus séduisant le nouveau dispositif proposé par Jean-Louis Borloo en marge de son "Engagement national pour le logement". Destiné à soutenir l'investissement locatif tourné vers les ménages à faibles revenus, celui-ci comporte un volet social qui le distingue du Robien actuel, et qui prévoit le plafonnement des loyers exigés à 70 % des prix du marché locatif ainsi que le plafonnement des ressources du locataire, qui ne devront pas dépasser les plafonds des PLI (Prêt Locatif Intermédiaire). Des contraintes réelles, certes, mais très bien compensées par des avantages fiscaux plus musclés. Sur 15 ans, la déduction du Borloo se décompose en 7 ans à 6 %, 2 ans à 4 % et 6 ans à 2,5 %, contre 5 ans à 8 % en Robien, mais qui tombent ensuite à 2,5 % pour les 4 ou 10 années suivantes, selon que l'investisseur choisi d'amortir son bien sur 9 ou 15 ans (NDLR : L'amortissement sur 15 ans a été remis en question par le Sénat en novembre dernier).

L'augmentation des prix a poussé de facto les ménages vers la périphérie. Mais l'année 2006 pourrait voir le retour des accédants vers la ville. Les grands projets initiés par les élus du Grand Lyon arrivent à maturité et les premiers immeubles commencent à sortir de terre. De plus, à la faveur de l'adoption du PLU (Plan local d'urbanisme), de nombreux terrains sont enfin rendus constructibles. Ainsi, quelque 100 ha de friches industrielles vont être réhabilités pour développer des opérations mixtes mêlant logements, bureaux et activités. Les mutations urbaines concernent pratiquement tous les secteurs de l'agglomération lyonnaise.

En plein centre-ville, dans le quartier de La Part-Dieu, quelque 750 logements neufs sont programmés dans une opération menée par la foncière Gecina et la Lyonnaise de Banque. Le projet urbain vise à conforter l'axe tertiaire le long du boulevard Vivier- Merle à l'entrée Sud de La Part-Dieu avec le développement de 68 000 m2 de bureaux, mais également de faire naître un quartier résidentiel et paysager entre la rue de l'abbé Boisard et l'avenue Félix-Faure autour d'un parc public de 5 000 m2. Le futur quartier va s'enrichir d'une crèche, d'un groupe scolaire, d'un gymnase et d'une salle associative, sans oublier les traditionnels services de proximité (restauration, commerces...). Les premiers coups de pioches ont été donnés et l'ensemble du programme sera achevé entre 2008 et 2012.

Indicateur Bertrand : 2004 a été une bonne année pour l'immobilier neuf, porté en grande partie par le dispositif Robien. Comment s'annoncent les résultats de 2005 en Ile-de-France ?

Du côté du neuf, les hausses restent conséquentes, comme en témoignent les chiffres publiés par l'Adil : + 22 % à Paris, + 12 % dans les Hauts-de-Seine ou encore + 17 % dans les Yvelines ou l'Essonne. De Paris, où le prix moyen du neuf atteint 7 600 €/m2, les acquéreurs se reportent fort logiquement sur les villes périphériques. Un "effet domino" qui se répercute sur les prix, comme dans les communes populaires de Seine-Saint-Denis, où le prix moyen s'établit maintenant à 3 155 €/m2, contre un peu plus de 2 000 €/m2 il y a seulement deux ans. Une augmentation importante, qui a accompagné le mouvement des Parisiens franchissant le périphérique pour trouver un bien à la mesure de leur porte-monnaie. Le même phénomène s'illustre en grande couronne, en particulier en Seine-et-Marne, qui tire son épingle du jeu à la fois en nombre de logements mis sur le marché et ventes réalisées, mais aussi en terme d'augmentation des prix : + 22 % en un an ! Les professionnels de l'immobilier nuancent toutefois l'appréciation des prix, en rappelant par exemple qu'en prix constant, certains quartiers n'ont pas encore retrouvé le niveau de prix qui était le leur avant la crise des années 90, en particulier les arrondissements chics de la capitale et certaines villes de la banlieue ouest huppée qui, s'ils restent les secteurs les plus chers, augmentent beaucoup moins vite, voire baissent.

La réforme de l'impôt contenue dans le projet de loi de finances présenté cet automne, implique des changements pour l'investissement immobilier et entraîne une bonne et une mauvaise (ou moins bonne) nouvelle.

Pour financer votre logement, il y a bien sûr les prêts du secteur libre. Mais il existe aussi des prêts aidés qui méritent votre attention. Vous connaissez certainement le prêt à 0 %, mais vous connaissez sans doute moins le Pas. Coup de projecteur.

Les deux principaux types de professionnels qui peuvent devenir vos mandataires sont l'agent immobilier ou l'administrateur de bien, la plupart des grands groupes portant les deux casquettes. La FIABCI (Fédération internationale des administrateurs de biens et conseils immobiliers) définit ainsi l'administrateur de biens : "il effectue, en qualité de mandataire, toute opération de gestion d'immeubles urbains, ruraux ou mixtes appartenant à une personne physique ou morale. Il assure aux immeubles l'entretien, les réparations, les aménagements nécessaires à leur conservation ou à leur mise en valeur et exécute les obligations des propriétaires ou bailleurs". Hors taxe, les honoraires de base (déductibles des revenus) tournent autour de 7 %, auxquels il faut ajouter 2 à 2,5 % pour la garantie contre les impayés. #rLES FORMULES "TOUT COMPRIS"

"La terre, on ne l'hérite pas de nos parents mais on l'emprunte à nos enfants. Nous sommes donc résolument favorables à la mise en oeuvre d'une démarche environnementale qui s'appuie sur une politique d'économies d'énergies, de développement des énergies renouvelables et de financements à la hauteur des enjeux. Mais quels sens donner à cette orientation quand elle est à ce point contredite par certaines politiques urbaines ?" interrogeait Marc Pigeon, le président de la FPC, dans son discours au 35e congrès des promoteurs. Le problème du développement durable dépasse en effet largement la bonne volonté que peuvent y mettre les promoteurs. Sans formes urbaines adaptées, le plus écologique des programmes perd tout son sens, car s'il faut une heure de voiture pour aller travailler et presque autant pour faire ses courses, l'économie d'émissions de gaz à effets de serre réalisée en utilisant des énergies renouvelables pour se chauffer sera littéralement ruinée par les effets dévastateurs du trafic routier. "L'étalement urbain sans cohérence est mauvais et la seule démarche intelligente est de développer de nouveaux pôles périphériques dans les grandes agglomérations, à condition bien sûr de développer les transports en commun" estime Jacques Pelissard, président de l'association des Maires de France, qui qualifie volontiers les maires de "fantassins du développement durable".