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Aujourd'hui, 1 130 Sociétés d'économie mixte (SEM) sont en activité en France. Elles interviennent dans une quarantaine de domaines d'activité et principalement dans l'aménagement, le logement, le tourisme, les transports et l'énergie. Elles représentent près de 9 % des 16 000 entreprises publiques locales dénombrées au plan européen. Elles emploient 65 500 salariés. Le montant de leur capitalisation s'élève à 2,65 milliards d'euros, détenus à 65 % par les collectivités locales. Le volume de leurs investissements est estimé à 11 milliards d'euros. Elles ont réalisé en 2005 un chiffre d'affaires de 13,8 milliards d'euros. www.fedsem.fr

"Bien investir dans une résidence de tourisme"

Je viens de signer un compromis de vente directement avec le vendeur, sans passer par un professionnel.Or, je viens de m'apercevoir que la condition suspensive de l'obtention du prêt ne figure pas au contrat. Serai-je alors engagée, même si la banque ne m'accorde pas le financement? (Brigitte J., Asnières, 27)

Si, en 2005, on pouvait avec un solide dossier emprunter à taux fixe autour de 3,20 à 3,50 % sur 15 ans, aujourd'hui, il ne faut guère se faire d'illusion. D'après Empruntis, sur 15 ans, les taux oscillaient entre 3,55 et 4,55 % en septembre dernier. Mais sur 25 ans, ils se situaient entre 3,85 et 4,70 %. A taux révisable, la fourchette évoluait entre 3,10 et 4,14 % sur 15 ans et entre 3,30 et 4,34 %. Pas de quoi s'alarmer tout de même. En tout cas pour le moment. Car, si la hausse est significative, le niveau des taux reste bas. Selon Bruno Rouleau, responsable à la direction de la Formation et des Partenariats du courtier en crédit In&Fi France, pour un emprunt de 100 000 € sur 20 ans consenti à 3,55 % en novembre 2005, la mensualité s'élevait à 582 €. Aujourd'hui, le même emprunt consenti à 4,20 % représente une mensualité de 616 €, soit 34 € d'écart. Même chose si l'on considère un crédit de 100 000 € sur 25 ans. Contracté à 3,80 % en novembre 2005, il impliquait une mensualité de 516 € contre 553 e à 4,45 % aujourd'hui, soit 37 € de plus à payer chaque mois. Un impact qui reste effectivement limité puisque la perte de capacité d'endettement s'établit entre 0,9 et 1,20 % selon les revenus. Malgré tout, la hausse a de quoi inquiéter. Car elle se conjugue avec la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier, même si celle-ci ralentit, et par la stagnation du pouvoir d'achat des ménages. Les primo-accédants sont évidemment les plus touchés. Et lorsqu'ils parviennent tout de même à réaliser leur rêve, c'est bien souvent au prix d'une superficie qui fond comme neige au soleil. Ainsi, selon l'Indicateur Crédit Foncier Essec, à l'échelon national, la capacité moyenne d'achat des acquéreurs dans l'ancien est passée de 50,7 m2 au 1er semestre 2005, à 48,5 m2 au 2e semestre 2005. Elle était de 59 m2 en 2000. Toutes les régions ne sont évidemment pas logées à la même enseigne. C'est en Ile-de- France (41,1 m2), mais aussi en Paca (42,9 m2), en Languedoc-Roussillon (58,1 m2) ou encore en Rhône-Alpes (60,6 m2), qu'elle est la plus faible. Elle est en revanche beaucoup plus forte dans des régions comme le Limousin (121,4 m2), l'Auvergne (107,8 m2), le Poitou-Charentes (98,2 m2) et la Franche- Comté (94,6 m2), rares secteurs où les primo-accédants ont encore de quoi voir grand. Résultat : les marges de solvabilité, c'est-à-dire l'écart entre la capacité moyenne et maximale d'achat, diminuent de façon significative. "Nous mesurons combien de mètres carrés les emprunteurs achètent et ce qu'ils pourraient acheter s'ils allaient au maximum de leur solvabilité et on observe que leur marge de manoeuvre diminue drastiquement", explique François Drouin, président du directoire du Crédit Foncier de France. Au 2e semestre 2005, cette marge de solvabilité se situait à 16,6m2. Elle était de 18 m2 au 1er semestre 2005. A titre de comparaison, elle se situait à 27,1m2 en 2000.

Jean-Luc Rigaut : Le coeur de ville d'Annecy a été profondément réaménagé. Un parking de 800 places, un centre commercial, 10 salles de cinéma et 350 logements, dont les travaux s'achèvent, sont notamment venus compléter l'hyper-centre. Dans une optique de mixité, la ville réalise des acquisitions foncières et des ZAC comportant un tiers de logements sociaux. Un environnement privilégié comme le notre impose de mener parallèlement une politique active de développement des modes doux en termes de pistes cyclables et de lignes de bus, car l'utilisation de la voiture augmente de 3 ou 4 % par an. L'équilibre entre la ville et l'environnement doit rester constant et c'est d'ailleurs pour cette raison que nous sommes attachés à la loi Littoral sous sa forme initiale. Il y a urgence à régler le problème de son éventuelle refonte.

L'arrivée du TGV a été une étape importante. Les 120 ha de terrains militaires classés non constructibles en plein centre-ville ont permis de faire entrer le TGV en coeur d'agglomération et de développer autour de ce noeud de transports un nouveau quartier, Euralille. Son architecture moderne a fait débat, mais il marque incontestablement l'entrée de Lille dans la modernité et sa volonté de figurer au rang des grandes métropoles européennes. Aujourd'hui, les tours Crédit Lyonnais, Lille-Europe, l'Atrium, Cité des Affaires et Eurocity offrent au total 81 000 m2 de surfaces de bureaux. Le centre commercial y ajoute un hypermarché de 10 000 m2 et 120 boutiques ; et la détente au grand air n'est pas oubliée avec les 7 ha du parc Henri Matisse.

Le Robien a changé, le Borloo est arrivé. Derrière ces modifications, reste le but d'encourager la production de logements locatifs. Comment choisir entre les deux ? Mode d'emploi.

C'est aussi une clientèle internationale qui convoite le pays de Gex. Située dans l'Ain, entre le Jura et le lac Léman, cette planète en miniature de 60 000 habitants accueille plusieurs dizaines de nationalités. Des ingénieurs, des financiers, des chercheurs, des interprètes qui sont en fonction soit à Genève, au siège européen de l'ONU ou dans une ONG, soit dans le pays de Gex, au Cern, le plus grand laboratoire de recherche sur les particules au monde. Bien qu'elle ne compte que 6 000 habitants, Divonneles- Bains fait figure de "capitale" en accueillant des touristes internationaux et plus de 3 000 curistes chaque année dans son établissement thermal. La ville porte encore la marque d'un passé fastueux au travers de son casino, son théâtre et son golf. Le pays gessien s'ouvre aussi sur le parc naturel régional du Haut Jura : "C'est un jardin ouvert sur le monde", commente la publicité locale. Quelques opportunités se présentent sur ce marché immobilier très tendu. A Prevessin- Moëns, où est installé le Cern, Franco-Suisse propose 15 maisons de 160m2 avec des jardins de 300 à 600 m2. Cosmopolite, résidentielle et verte, la commune est relativement étendue (1 200 ha) et regroupe plusieurs hameaux. Environ 5 600 habitants d'une soixantaine de nationalités différentes y résident. Ogic est aussi présent dans l'environnement très vert de Gex, au pied du col de la Faucille, et Promogim à Bellegardesur- Valserine. Les prix tournent autour du 2-pièces à 120 000 € et du 5-pièces à 400 000 €. Ici le bel ancien a son prix : près d'un million d'euros la maison d'architecte de 6-pièces avec vue sur le lac et le Mont-Blanc à Divonneles- Bains.

L'assemblée générale est appelée à voter l'installation d'une antenne relais sur le toit de l'immeuble. Quelle est la majorité requise et quels seraient mes recours si cela était accepté ? (Sébastien C., Paris 11e)

Indicateur Bertrand : Que devient le Val Fourré ?

Faire baisser davantage ses impôts et accepter des contraintes supplémentaires ou accepter un avantage fiscal réduit, mais bénéficier d'une plus grande liberté pour louer son bien ? Comment faire le bon choix pour son investissement locatif ?

"L'investisseur doit d'abord se poser la question de ses besoins"

"Les taux révisables ont perdu en intérêt"

Il est possible de marier l'agréable à l'utile en acquérant un bien dans une résidence de tourisme, loué en partie mais dont on profite durant ses loisirs. Un moyen d'amortir une résidence secondaire sans s'impliquer puisque le gestionnaire se charge de la location et de l'entretien. Ce dispositif a aussi le mérite de permettre d'économiser sur le budget vacances : à titre d'exemple, la location classique à la semaine d'un studio d'une vingtaine de mètres carrés aux Houches ou à Megève reviendrait environ à 250 € hors saison et à 450 € en haute saison, avec un dépôt de garantie. Faites vos comptes !

Pas étonnant, dans ces conditions, que les prêts longue durée se taillent un franc succès. "Les acquéreurs raisonnent en mensualités, analyse Jean-Pierre Bourgeois. S'ils paient 700 ou 800 € de loyer et s'ils peuvent avec un emprunt sur 25 ou 30 ans rembourser 800 ou 900 €/mois, ils n'hésitent pas." Les crédits sur 25 ou 30 ans deviennent donc monnaie courante. Et leur part ne fait que progresser à toute allure. Si les prêts sur 20 ans représentent toujours plus de 30 % de la production, ceux d'une durée de 25 ans, dont la part se situait à 16 % en début d'année 2005, atteignent désormais près de 30 % de la production des banques. Et force est de constater que de telles durées ne suffisent plus à rendre solvables certains ménages. D'où une montée en puissance des prêts sur 30 ans. Selon Meilleurtaux, ces prêts sur 30 ans, principalement destinés aux jeunes, atteignaient 6 % du total des crédits contre 3 % au début de la même année. Toujours pour compenser la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier et celle des taux, certains établissements financiers n'hésitent pas à aller plus loin en proposant, depuis quelque temps déjà, des formules sur 35 ans. A l'instar de l'UCB ou de GE Money Bank. Dès lors, on peut se poser la question : à quand les prêts sur 40 ans ? "On l'envisagera si nécessaire, lance Jean-Pierre Bourgeois. En Espagne, c'est très courant, ce qui permet à 80 % de la population d'être propriétaires." Ce n'est d'ailleurs sans doute pas un hasard si une banque espagnole comme la Kutxa Bank s'installe en France. Avec la ferme intention de prendre des parts de marché notamment sur le crédit immobilier à très long terme. Certains banquiers demeurent toutefois sceptiques quant au succès de telles formules. D'autant que le seuil des 30 à 35 % d'endettement reste incontournable. "Les consommateurs français n'auront pas forcément envie de s'engouffrer dans la brèche, explique Bruno Rouleau de Inf&Fi, même si la mensualité se trouve diminuée par l'allongement de la durée, ce n'est pas suffisamment important pour que cela marche, je pense plutôt que les banques vont développer des formules plus complexes encore, panachant par exemple taux fixe et taux révisable pour redonner un peu d'air aux emprunteurs." Une solution qui, selon lui, n'est pas forcément dénuée d'intérêt. Certes, les taux révisables sont à la hausse, mais leur écart avec les taux fixes est suffisamment significatif pour permettre, durant les premières années de remboursement, de réaliser une économie sur le coût du crédit. "L'Euribor se situera autour de 3,50 % en fin d'année, analyse Jean-Pierre Bourgeois. Les fixes atteindront selon toute vraisemblance 4 à 4,15 %, une différence non négligeable sur le coût du crédit." Reste à savoir si les taux révisables vont continuer à remonter. Auquel cas, le gain risque d'être limité.

J'ai terminé mes études en 2005 et souhaiterais aujourd'hui bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition de ma résidence principale. Cela est-il possible ? (Cécile D.,Massy, 91)

Cette diversité s'exprime aussi au travers des formes d'habitat : près de la moitié des logements sont des maisons individuelles (44 %). Souvent même cet habitat revêt une tonalité inédite. Les lofts de Sartrouville réalisés par Fédéral, par exemple, sont vendus sous forme de "coque" avec les murs doublés revêtus d'une couche de peinture, laissant l'acquéreur distribuer les pièces et assurer les ultimes finitions à son goût. "Nous avons eu l'idée de proposer un menu à la carte", explique le promoteur qui par ailleurs peut conseiller des équipes d'architectes d'appoint si le besoin se fait sentir. De cette façon, les espaces peuvent être ou non cloisonnés et s'étirer de 65 jusqu'à 135 m2. Ces coques sont mises sur le marché entre 250 000 et 390 000 €, avec une livraison envisageable au 2e trimestre 2007. Dans le même esprit contemporain, Promogim propose des maisons d'architecte conçues par Jean-Michel Wilmotte à Boisd'Arcy approximativement entre 435 000 et 490 000 €. Le programme est central, situé dans la ZAC de la Croix Bonnet. Boisd'Arcy s'affirme en plein renouveau avec un centre historique pittoresque, Versailles à proximité, une base nautique et une forêt domaniale. A l'inverse, L'Immobilière Promex réserve aux amateurs de cachet à l'ancienne la résidence du Donjon, conçue autour de la réhabilitation de l'usine de tisanes Boldofleurine. Le promoteur a gardé la façade, les fenêtres de 2 m de haut et une hauteur sous plafond de 3 m. Le programme se compose de 26 maisons de ville et de 16 appartements dans l'usine. Les maisons se négocient à partir de 255 000 € à environ 2 500 €/m2 et le collectif à 3 200 €/m2. Jusqu'à présent, les acquéreurs étaient de jeunes couples parisiens et des retraités souhaitant se rapprocher du centre-ville. La résidence se situe à Houdan, une cité en partie médiévale dont le centre vient d'être requalifié. Son bâti s'intègre dans le paysage traditionnel houdanais. Les petites villes tirent allègrement leur épingle du jeu : Nexity Domaines a choisi Neauphle-le-Vieux, Bonnières-sur-Seine et Magnanville pour implanter ses toutes dernières réalisations. Le promoteur sélectionne les sites : "En tenant compte de la vie quotidienne d'une famille active : gares, axes routiers, centres commerciaux, écoles, crèches et loisirs." Pour les acquéreurs, cela signifie aussi qu'il est possible de trouver un "large choix de maisons de ville, individuelles et de petites résidences dans l'esprit des 'pays franciliens'". Enfin Kaufman & Broad a ouvert depuis peu un bureau de vente à Limay pour commercialiser une trentaine de maisons et un second programme s'annonce. Le promoteur propose par ailleurs une petite dizaine de programmes de maisons plus ou moins avancés dans leur commercialisation, aux dates de livraison échelonnées entre 2007 et 2009. Saint-Nom-La-Bretèche, Saint- Arnoud, Les Clayes-sous-Bois, Toussus-Le- Noble, Houdan : autant de bourgs et villages nichés dans la chlorophylle, comme une bonne partie des 262 communes yvelinoises.