Tous les conseils en Immobilier

Le Grand Prix régional des Pyramides d’Argent, qui récompense des programmes immobiliers remarquables, a été attribué, le 11 avril dernier, à Icade Promotion pour Mémoires de Roses.

VIDEO. C’est au cœur du nouveau Marseille que cette réalisation d’exception sur l’ancien siège de la Compagnie générale transatlantique s’installera dès 2018. Visite guidée.

Indicateur Bertrand : Sur Saint-Denis, qui sont les résidents des copropriétés que vous gérez ? Danielle Dubrac : Ce sont les studios et les 2-pièces que nous louons le plus et dans l'ensemble à des jeunes. Des familles pas très grandes, avec 2 enfants en bas âge au maximum, s'intéressent aux 3 et 4-pièces. Ce sont en général des cadres moyens, tous deux actifs. Des étudiants s'installent aussi en colocation dans les grands appartements. Qu'ils soient propriétaires résidents ou locataires, les habitants sont nombreux à venir d'autres départements, comme les Hauts-de-Seine et Paris, attirés par la qualité de l'offre et la perspective de se loger dans un appartement avec une pièce en plus pour le même prix. La ville bénéficie de bonnes infrastructures de transport avec des gares RER, des autoroutes et elle se situe à proximité de l'aéroport de Roissy. Autrefois industriel, ce secteur a désormais le vent en poupe et séduit des bobos. Nous aimerions que davantage de salariés des immeubles high-tech de la ville viennent nous voir pour apprécier l'offre de l'habitat et s'installent sur Saint-Denis.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Vannes par la fédération des promoteurs immobiliers.

Avec l’indivision, chaque concubin participe à l’acquisition du logement selon sa mise de fonds. Mieux vaut que l’acte d’acquisition soit le reflet de la réalité du financement. Si, par exemple, un concubin apporte la majorité des fonds alors que l’acte précise que l’achat s’effectue à parts égales entre les deux partenaires, gare aux discordes en cas de séparation ou aux foudres des héritiers en cas de décès. De même, le fisc peut avoir son mot à dire s’il considère que vous voulez échapper à la fiscalité applicable en cas de donation entre étrangers, en l’occurrence des droits de mutation à hauteur de 60 % ! Quand vient la rupture. L’idéal est de se séparer bons amis, en procédant à la vente du logement et en s’en partageant le prix. Ou bien en rachetant la part de l’autre pour conserver le logement. À défaut d’entente, le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester dans l’indivision. Autrement dit, en cas de conflit, le juge peut ordonner le partage. Mais, à l'inverse des couples mariés ou pacsés, les concubins ne disposent pas du droit d’attribution préférentielle. En cas de malheur. Si les concubins n’ont rien prévu, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement pour récupérer leur héritage. Toutefois, si le couple a eu des enfants, le survivant sera en droit de demander le maintien de l’indivision. Reste que pour assurer la protection du concubin survivant, le mieux est de l’anticiper. Par exemple, en prévoyant une convention d’indivision. Qu’est-ce que la convention d’indivision ? La convention d’indivision permet de fixer les règles de l’indivision et d’inclure certaines clauses plus protectrices pour le conjoint survivant. Ainsi, il est possible d’inscrire dans la convention qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers puissent s’y opposer. En l’absence d’une telle clause, le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. Autre possibilité : se léguer mutuellement par testament l’usufruit des parts, dans la limite, bien sûr, de la part réservataire des héritiers. Inconvénient, les droits de succession sont très élevés : 60 % après un abattement de… 1 500 euros ! La tontine. Il s’agit, en fait, d’une clause insérée dès le départ dans l’acte d’acquisition. Les concubins achètent le logement en commun, en convenant qu’ils auront la jouissance des lieux leur vie durant et, qu’au moment du décès de l’un, l’autre deviendra automatiquement propriétaire. Inconvénient : les concubins évincent les éventuels héritiers. En outre, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans. Car en cas de décès, si la valeur du logement dépasse 76 000 euros, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60 % ! Il faut aussi savoir qu’en cas de séparation, la tontine peut poser problème. Car le concubin qui veut partir devra obligatoirement obtenir l’accord de celui qui reste pour rompre la tontine. La SCI. Par rapport à l’indivision, la SCI offre certains avantages, mais elle coûte cher en frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales…). Il s’agit de créer une société qui achète le logement, et dont les deux concubins détiennent les parts à hauteur de leur mise de fonds. En cas de séparation, la vente du logement par le biais de la SCI peut plus facilement être évitée que dans le cadre de l’indivision. On vend ses parts à quelqu’un d’autre, mais on n’est pas obligé de vendre le logement. Quoi qu’il en soit, en cas de cession, l’unanimité n’est pas requise. La loi de la majorité prime, ce qui avantage le concubin qui détient plus de la moitié des parts. En cas de décès, les parts vont aux héritiers, mais les statuts de la société peuvent prévoir une clause d’agrément n’autorisant l’acquisition de parts par les héritiers qu’avec le consentement du concubin survivant. Il est également possible de prévoir un démembrement de propriété croisé. Dans ce cas, les concubins achètent par exemple 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en usufruit. Mais attention : le démembrement de propriété croisé est généralement considéré comme un abus de droit par l’administration. Cette solution n’est donc à envisager qu’avec beaucoup de précautions.

Une co-réalisation Cogedim et Générale de Promotion est en train de sortir de terre, avec 70 appartements. Elle a été baptisée Villa Mansart. Bien située, sur l'avenue du Général de Gaulle, cette résidence est conçue autour d'un jardin à la Française. Avec une toiture à la Mansart, une façade principalement en pierre de taille et une décoration d'inspiration haussmannienne, elle promet le charme des beaux immeubles parisiens. Presque tous sont dotés d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Encore affichés à la vente : quelques 3-pièces (prix moyen : 268 000 €) et 4-pièces (351 000 €). Le promoteur Kaufman & Broad est également présent à Maisons-Alfort, avec le Saint-Rémi. Dans cet immeuble d'angle de 76 logements, au croisement de la rue Jean-Jaurès et de l'avenue de la République, les dernières opportunités concernent des 3-pièces, à partir de 243 000 € (jusqu'à 76,8 m2). Avec des parquets en chêne verni, il avance des prestations de belle qualité, des expositions idéales et une vue sur la place de l'Eglise. France-Pierre est sur le point d'achever la commercialisation de Villa Matisse, rue Chabert. À 300 m du métro, "le petit immeuble en façade de pierre de taille comprend 20 appartements, du studio au 5-pièces, vendus en moyenne 4 200 €/m2, parking inclus avec deux places de parking à partir du 3-pièces", précise Jérémy Boulanger, responsable des ventes sur ce programme. Le 2-pièces de 51 m2 qui fait face est proposé à 3 793 €/m2, avec balcon. Le dernier attendu de la promotion sur Maisons- Alfort est signé Bouygues Immobilier. Avec un lancement prévu au mois de janvier, il sera situé à deux pas de l'hôtel de ville, des commerces et de la gare RER, le promoteur va réaliser 30 appartements du studio au 4-pièces.

En résidence classique, Robien classique ou tout nouveau Borloo populaire, en résidence avec services, et dans ce cas en ZRR ou non... L'investissement locatif est multiple. Comment faire le bon choix ?

“Aménagement de Bayonne et élargissement de l’agglomération sont en projet”

Dans le Grand Ouest, une quarantaine de promoteurs sont présents avec beaucoup d’opérations concentrées dans les grandes villes, mais aussi dans leur périphérie et en bordure du littoral

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération d'Aix par la fédération des promoteurs immobiliers.

Je suis en instance de divorce. Puis-je cependant acheter un appartement pour me loger sachant que je suis mariée sous le régime de la communauté des biens ? (Danielle T.,Rennes, 35)

Promoteurs, institutionnels, architectes, économistes, financiers... Qui sont les professionnels au coeur de l’actualité ? Voici notre Who’s Who de l’immobilier.

Je viens de signer un compromis de vente directement avec le vendeur, sans passer par un professionnel.Or, je viens de m'apercevoir que la condition suspensive de l'obtention du prêt ne figure pas au contrat. Serai-je alors engagée, même si la banque ne m'accorde pas le financement? (Brigitte J., Asnières, 27)

Montpellier multiplie les lignes de tramway. Avec la nouvelle gare TGV dont la livraison est attendue pour 2016, la 1re ligne de tramway, longue de 15 km, verra son prolongement du pôle commercial d'Odysseum vers ce nouveau pôle. Ce qui était moins connu, c'est qu'après la ligne 3, en cours de réalisation, une quatrième ligne verra le jour sur 8,2 km en forme de boucle pour relier les trois lignes entre elles. Cette dernière, qui nécessitera moins de travaux que les autres, devrait être opérationnelle en 2012.

En centre-ville, les studios se louent en moyenne 410 e par mois. Les 2-pièces trouvent preneurs entre 560 € et 600 € par mois, les trois pièces de 700 € à 750 € et les 4-pièces de 900 € à 1 000 €. Les appartements de grandes surfaces sont plus difficiles à louer, les candidats locataires préférant opter à ces niveaux de frais pour une acquisition pure et simple.

Bâtiments basse consommation, maisons passives et autres habitats bio… Derrière toutes ces formules, une même volonté : mettre l'habitat en harmonie avec la planète.

Près de 11000 logements de l’agglomération toulousaine sont attachés aux zones d’activités concertées (Zac). Si certaines concernent directement la Ville rose, comme les Ponts-Jumeaux (1 200 logements) ou Saint-Cyprien-la-Cartoucherie (2 700 logements), d’autres sont situées en périphérie : c’est le cas de Monges-Croix-du-Sud (environ 850 logements), Montaudran (1 100 logements), Balma-Gramont (1 300 logements) et Andromède (3800 logements). Face à ces volumes, la conjoncture pèse-telle sur l’avenir de ces Zac ? “Le ralentissement est là, les promoteurs ne sont plus à la recherche de terrains à construire, constate Alain Garès, le directeur de la Sem Constellation. Les rythmes de ventes n’étant plus aussi rapides qu’au lancement de ces Zac, il est évident que le calendrier de ces opérations d’aménagement sera plus long que prévu.”Cependant, de nombreuses opérations ont déjà été largement réalisées : ainsi, sur Andromède, 1 200 des 4 000 logements prévus ont déjà été commercialisés, ainsi que 100 000 m2 de surfaces d’activités – 180 000 sont prévus à terme. Sur Monges-Croix-du-Sud, ce sont environ 200 logements qui ont déjà été commercialisés, sur un total de 900.