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En contrepartie de contraintes assez lourdes pour aider à la production de logements sociaux, le PLS bénéficie d’avantages non négligeables. D’une part, il est accordé à des conditions attractives. Il peut financer jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement (50 % minimum). Le reste peut provenir de vos fonds propres ou de prêts comme ceux du 1 % logement. Sa durée peut aller jusqu’à 30 ans, à laquelle peut s’ajouter une période de préfinancement de 24 mois. Son taux est attractif puisque adossé sur le taux du livret A. Il est fixé en fonction du projet et de la durée de remboursement. Mais ce qui en fait l’intérêt, ce sont les avantages fiscaux qui y sont liés. En effet, en optant pour un tel financement, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 5,50 %, applicable sur tous les postes déterminant le prix de revient de l’opération (achat du foncier, travaux….). Par ailleurs, en vertu de l’article 1384-A du Code général des impôts, vous serez exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties durant 25 ans à compter de l’année qui suit l’achèvement de la construction ou des travaux. Cette mesure concerne tout logement financé en PLS faisant l’objet d’un agrément entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2005 (loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005). Cette exonération est subordonnée à la déclaration d’achèvement des travaux auprès des services fiscaux dans les 90 jours qui suivent la date de fin des travaux. Enfin, en signant une convention avec l’Etat, généralement baptisée convention APL, votre locataire peut être éligible à l’APL (Aide personnalisée au logement). Vous pouvez même demander à ce que cette aide vous soit versée directement, ce qui est une sécurité supplémentaire quant au versement des loyers.

Dans un marché qui présente tous les signes d'une bonne santé, Marseille ne perd pas la tête et se préoccupe de répondre à toutes les catégories de sa population.

“Des espaces évolutifs et personnalisés”

Qu'ils soient fixes, révisables, mixtes ou à paliers, les différents crédits s’adaptent aujourd'hui à différents besoins.

En résidence classique, Robien classique ou tout nouveau Borloo populaire, en résidence avec services, et dans ce cas en ZRR ou non... L'investissement locatif est multiple. Comment faire le bon choix ?

Mon locataire peut-il refuser de payer la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ?(Michel V., Nîmes, 30)

Dans le Grand Ouest, une quarantaine de promoteurs sont présents avec beaucoup d’opérations concentrées dans les grandes villes, mais aussi dans leur périphérie et en bordure du littoral

Je recherche un appartement à l’achat. Comment dois-je procéder pour connaître l’état de l’immeuble ? (Florence D.,Montauban, 82)

"Le pass-foncier anime aussi le marché"

"Bien investir dans une résidence de tourisme"

Les biens anciens commencent à s'afficher au juste prix

Lancée dans le cadre du plan Ville durable, la démarche ÉcoCité témoigne de la qualité des acteurs français de l’aménagement et de la construction.

Avec l’indivision, chaque concubin participe à l’acquisition du logement selon sa mise de fonds. Mieux vaut que l’acte d’acquisition soit le reflet de la réalité du financement. Si, par exemple, un concubin apporte la majorité des fonds alors que l’acte précise que l’achat s’effectue à parts égales entre les deux partenaires, gare aux discordes en cas de séparation ou aux foudres des héritiers en cas de décès. De même, le fisc peut avoir son mot à dire s’il considère que vous voulez échapper à la fiscalité applicable en cas de donation entre étrangers, en l’occurrence des droits de mutation à hauteur de 60 % ! Quand vient la rupture. L’idéal est de se séparer bons amis, en procédant à la vente du logement et en s’en partageant le prix. Ou bien en rachetant la part de l’autre pour conserver le logement. À défaut d’entente, le Code civil prévoit que nul ne peut être tenu de rester dans l’indivision. Autrement dit, en cas de conflit, le juge peut ordonner le partage. Mais, à l'inverse des couples mariés ou pacsés, les concubins ne disposent pas du droit d’attribution préférentielle. En cas de malheur. Si les concubins n’ont rien prévu, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Ces derniers auront la possibilité de faire vendre le logement pour récupérer leur héritage. Toutefois, si le couple a eu des enfants, le survivant sera en droit de demander le maintien de l’indivision. Reste que pour assurer la protection du concubin survivant, le mieux est de l’anticiper. Par exemple, en prévoyant une convention d’indivision. Qu’est-ce que la convention d’indivision ? La convention d’indivision permet de fixer les règles de l’indivision et d’inclure certaines clauses plus protectrices pour le conjoint survivant. Ainsi, il est possible d’inscrire dans la convention qu’au décès de l’un, l’autre pourra acquérir sa quote-part sans que les héritiers puissent s’y opposer. En l’absence d’une telle clause, le survivant n’a aucun droit sur la part du défunt. Autre possibilité : se léguer mutuellement par testament l’usufruit des parts, dans la limite, bien sûr, de la part réservataire des héritiers. Inconvénient, les droits de succession sont très élevés : 60 % après un abattement de… 1 500 euros ! La tontine. Il s’agit, en fait, d’une clause insérée dès le départ dans l’acte d’acquisition. Les concubins achètent le logement en commun, en convenant qu’ils auront la jouissance des lieux leur vie durant et, qu’au moment du décès de l’un, l’autre deviendra automatiquement propriétaire. Inconvénient : les concubins évincent les éventuels héritiers. En outre, cette solution a perdu de son intérêt au fil des ans. Car en cas de décès, si la valeur du logement dépasse 76 000 euros, les droits de succession seront calculés sur la totalité de la part reçue, au tarif maximum : 60 % ! Il faut aussi savoir qu’en cas de séparation, la tontine peut poser problème. Car le concubin qui veut partir devra obligatoirement obtenir l’accord de celui qui reste pour rompre la tontine. La SCI. Par rapport à l’indivision, la SCI offre certains avantages, mais elle coûte cher en frais de fonctionnement (comptabilité, assemblées générales…). Il s’agit de créer une société qui achète le logement, et dont les deux concubins détiennent les parts à hauteur de leur mise de fonds. En cas de séparation, la vente du logement par le biais de la SCI peut plus facilement être évitée que dans le cadre de l’indivision. On vend ses parts à quelqu’un d’autre, mais on n’est pas obligé de vendre le logement. Quoi qu’il en soit, en cas de cession, l’unanimité n’est pas requise. La loi de la majorité prime, ce qui avantage le concubin qui détient plus de la moitié des parts. En cas de décès, les parts vont aux héritiers, mais les statuts de la société peuvent prévoir une clause d’agrément n’autorisant l’acquisition de parts par les héritiers qu’avec le consentement du concubin survivant. Il est également possible de prévoir un démembrement de propriété croisé. Dans ce cas, les concubins achètent par exemple 50 % des parts en pleine propriété et 50 % en usufruit. Mais attention : le démembrement de propriété croisé est généralement considéré comme un abus de droit par l’administration. Cette solution n’est donc à envisager qu’avec beaucoup de précautions.

Je viens de signer un compromis de vente directement avec le vendeur, sans passer par un professionnel.Or, je viens de m'apercevoir que la condition suspensive de l'obtention du prêt ne figure pas au contrat. Serai-je alors engagée, même si la banque ne m'accorde pas le financement? (Brigitte J., Asnières, 27)

Signé par l’architecte Christian de Portzamparc, ce programme mixte de plus de 630 logements sortira de terre à l’horizon 2017. Des biens de grande qualité à prix élevé. Découverte.

Indicateur Bertrand : Avec votre Plan de cohésion sociale et l'adoption de la loi ENL,sur quels segments de la chaîne du logement agissez- vous ? Et quelles sont vos priorités ? Jean-Louis Borloo : C'est la relance de la construction sur toute la chaîne du logement qui est prioritaire, car pour répondre aux besoins en logement, c'est l'ensemble de la chaîne que nous sommes en train de redynamiser. Le Plan de cohésion sociale que j'ai lancé début 2005 a déjà permis la relance de la construction de logements sociaux, de 40 000 il y a 5 ans à 80 000 logements sociaux financés en 2005. Nous avons également plus que doublé le nombre de bénéficiaires du prêt à 0 %, passant de 80 000 en 2004, à 210 000 prêts en 2005. Ces efforts ont contribué à la relance de la construction en général puisque 424 000 nouveaux logements ont été mis en chantier au cours des 12 derniers mois, record inégalé depuis 25 ans ! I.B. :Aujourd'hui, 57 % de la population française est propriétaire contre 70 % au Royaume-Uni, 76 % en Belgique et 85 % en Espagne. Le logement coûte cher, quels outils faut-il développer pour favoriser l'accès à la propriété ? J.-L.B. : Développer l'accession sociale à la propriété est ma priorité et un élément très fort de notre action, et la loi Engagement National pour le Logement renforce encore cette action. D'abord, nous venons de simplifier le prêt social de location-accession (PSLA) ; par ailleurs, nous venons au travers de la loi ENL de faire passer la TVA à 5,5 % pour toutes les opérations neuves d'accession sociale dans les quartiers en rénovation urbaine. Cela favorisera la diversité des modes d'habitat dans ces quartiers et contribuera à leur revalorisation. De plus, le montant du prêt à 0 % est fortement majoré pour les accédants aux ressources modestes et lorsque l'opération d'accession bénéficie d'une aide financière de la commune. Enfin, nous développons aussi les programmes de "maisons à 100 000 €" avec l'appui de nombreux maires et professionnels. Nous en sommes vraiment convaincus : agir simultanément sur tous les segments de la chaine est la solution pour vaincre la crise du logement de notre pays. I.B. : Quels sont les grands principes du dispositif d'amortissement de l'investissement locatif qui porte votre nom, le "Borloo Populaire"? J.-L.B. : Ce nouveau dispositif permet aux particuliers qui veulent investir dans le locatif d'acheter un appartement ou une maison avec une très bonne rentabilité, tout en aidant à loger des ménages qui ont des revenus moyens. J'ai en effet souhaité orienter l'investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : recentrer la production de logements "Robien" dans les agglomérations les plus tendues et répondre avec ce nouveau dispositif aux besoins des ménages de revenus moyens. Ce sera un produit très rentable puisque le propriétaire qui revend son bien au bout de 9 ans bénéficiera d'un rendement de 5,5 %, et même de 7 % s'il le revend au bout de 15 ans ! I.B. : Quel regard portez-vous sur le logement neuf en France ? J.-L.B. : Ce secteur a su en quelques années montrer son dynamisme. Tous les acteurs, en particulier les élus et les professionnels, se sont mobilisés et les premiers résultats sont là : une relance de la construction que l'on n'avait pas vu à ce niveau depuis plus de 25 ans avec 424 000 mises en chantier, mais également un impact très positif sur l'emploi avec près de 50 000 créations nettes d'emplois en 2005. Je fais confiance à ce secteur et à ses acteurs pour relever le défi et permettre que nous poursuivions la relance de la construction à un niveau d'au moins 450 000 logements pendant plusieurs années. Une réponse qui soit à la hauteur des besoins le nécessite, ainsi que l'attente légitime de tous nos concitoyens. I.B. : Comment résoudre la crise du foncier ? J.-L.B. : "Le manque de foncier aménagé est bien sûr une des causes premières de la faiblesse de la construction de ces dernières années. Répondre à ce manque de foncier est une des grandes ambitions de la loi ENL, qui prévoit de nombreuses mesures à cet effet : o l'accélération et la simplification des procédures de cession des terrains de l'Etat pour la réalisation de logements, ainsi que la possibilité de minorer jusqu'à 25 % (voire 35 % en zone tendue) le prix de cession de ces terrains pour la construction de logements sociaux ; o de nouveaux outils pour les plans locaux d'urbanisme, par exemple la possibilité pour les maires de délimiter des secteurs avec un pourcentage minimum de logements sociaux ou intermédiaires dans toute nouvelle opération, ou encore de majorer les COS ; o la transparence des marchés fonciers, avec l'obligation de transmission des données foncières par les services fiscaux à toutes les collectivités qui le demandent ; o la possibilité pour les maires de majorer la taxe foncière sur les terrains constructibles qui restent non bâtis, permettant ainsi d'inciter leur propriétaire à construire, ainsi que d'instaurer un système de partage de la plus-value sur les terrains devenus constructibles et vendus pour la première fois… Ainsi, la loi ENL donne désormais aux collectivités locales de nouveaux outils en matière d'urbanisme, de foncier et de fiscalité pour relancer l'aménagement et la construction. Il est important qu'elles s'emparent sans attendre de ces outils et les services de l'Etat les y aideront."

“Une forte demande sur l’Est lyonnais”