Tous les conseils en Immobilier

Dans la capitale, rares sont les opportunités foncières de l’immobilier neuf privé. Bien que restreint, ce marché suscite toujours un grand intérêt auprès des acquéreurs.

Particulièrement sensible dans certaines villes, l'arrivée du TGV apporte un souffle nouveau à l'immobilier neuf dans les grandes métropoles de l'Est. Nancy, Metz, Strasbourg, Reims : des villes aux atouts incontestables profitent de cette opportunité.

Un prêt issu de l'épargne logement permet de financer :

Ce concept est proposé en deux versions : plain-pied ou avec étage. À l’étage, justement, on a la possibilité d’exploiter 100% de la surface utile des combles, grâce à une charpente spécifique. Par ailleurs, un plancher-béton de grande portée permet de supprimer les murs de refend et les piliers, afin de libérer le rez-de-chaussée de tout mur de soutien. Cette ligne Tissot bénéficie d’une isolation phonique naturelle renforcée, grâce à ses trois volumes distincts. Elle s’accompagne également d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude qui fonctionnent aux énergies naturelles. Chaque propriétaire peut ainsi, en fonction de ses envies, intégrer les dernières tendances en matière de chauffage écologique, à l’image de la géothermie ou bien de l’aérothermie (pompe à chaleur). Ces systèmes sont réversibles, c’est-à-dire qu’ils permettent également de rafraîchir la maison en été.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Montpellier par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : L’investissement à la montagne est-il un bon plan défiscalisation ?

« Quel que soit l'âge, les emprunteurs bénéfi cient de formules de crédit effi caces. Les jeunes emprunteurs, souvent primo- accédants disposent du PTZ+ qui permet d'emprunter à moindre coût. Chez ACE, 80 % d'entre eux y font appel. Il est très attractif dans le contexte de hausse des taux. Sur 15 ans, le taux fi xe se situe en moyenne à 4,40 % et sur 20 ans à 4,55 %. En quelques mois, le coût du crédit a presque atteint 1 point de hausse. Si l'on prend l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans en novembre 2010 et d'un autre souscrit aujourd'hui, il y a un écart de mensualité de prêt de 100 €. Le PTZ+ permet de compenser ce renchérissement. Les secundo-accédants qui cherchent à réaliser leur projet conservent des conditions de crédit intéressantes. Pour réaliser des économies sur le prêt, il paraît judicieux de s'intéresser aux taux révisables qui redeviennent très attractifs. L'emprunteur peut espérer 3,50 à 3,55 % pour un prêt capé + 1 point, qui ne grimpera pas plus haut qu'un prêt à taux fi xe et qui permet, d'ores et déjà, de gagner près d'un point sur le coût du crédit. Le prêt-relais, reste une bonne option mais les garanties demandées se sont un peu durcies, la garantie du prêt n'étant souvent accordée que s'il existe une promesse de vente signée. "

“L’amélioration des savoir-faire techniques et financiers des promoteurs et aménageurs privés au cours de ces dernières années a été extrêmement rapide. Elle permet aux villes aujourd’hui de mettre en oeuvre des démarches de partenariat public-privé. La nouvelle loi sur les Zac faisant obligation aux villes de choisir un aménageur après une procédure de mise en concurrence leur permet d’accéder aux compétences des aménageurs privés qu’elles n’avaient pas l’habitude de consulter par le passé. Il y a là une meilleure répartition des rôles de chacun : la ville peut exprimer son projet pour le développement de son territoire en s’appuyant sur les compétences des aménageurs promoteurs privés. Nous apportons aux villes notre connaissance précise de ce que souhaitent les clients et surtout leur capacité financière. Dans cet esprit, nous souhaitons pouvoir développer des opérations d’aménagement partenariales mais à l’initiative des propriétaires privés afin d’augmenter fortement la production de terrains aménagés pour la construction.”

Que pensez-vous de l'évolution du marché du logement et quels sont vos principaux projets ?

Avec des prix relativement accessibles dans le département le plus recherché de la petite couronne, Antony attire de plus en plus de familles. Une dizaine de résidences sont à saisir actuellement, pour un prix moyen inférieur à 4 000 €/m2.

Une résidence secondaire coûte cher. Si vous voulez pouvoir l’utiliser et la rentabiliser, pourquoi ne pas investir dans une résidence de tourisme en bord de mer ?

Parmi l’offre de logements, Icade Capri réalise le Parc Montesquieu au 390, rue Pasteur, une résidence livrée au 1er trimestre 2009. Sous sa marque Citalis, Cogedim commercialise le Domaine des Bourdieux, 128 logements au Haillan, à 7 km de Bordeaux et en lisière d’un parc de 6 ha. À tout juste 25 minutes de l’Atlantique, le 2-pièces, jusqu’à 47 m2, est commercialisé à partir de 110000euros. La livraison est attendue au cours du 4e trimestre 2010. C’est au 3e trimestre 2010 que la résidence Clos Haussmann III – 33 appartements –, située au coeur de Cestas Bourg, à proximité immédiate de Bordeaux, sera également livrée. Quant à Eiffage Immobilier, il propose une belle opération à Caudéran, avec l’Hôtel Delandre, une petite résidence intimiste attendue pour le 3e trimestre 2009.

Les Yvelines continuent d'attirer les amateurs de neuf. Illustration avec deux villes des bords de Seine qui s'inscrivent dans le prolongement de l'Ouest parisien avec une offre diversifiée à des prix...assez doux.

Si, à l’époque de la loi Demessine, les programmes neufs ont beaucoup poussé dans des stations comme La Toussuire, Valmeinier, Valfréjus, Termignon la Vanoise, Valmorel... c'est moins le cas aujourd’hui mais il reste quelques opportunités.

Et le ventre de Paris ? Les programmes neufs sont d'autant plus rares qu'on se rapproche du centre-ville et de ses quartiers historiques. Il s'y passe pourtant des choses : le quartier des Halles va connaître un grand coup de neuf, avec la création d'un grand jardin en surface, une vaste toiture ajourée pour couvrir un forum agrandi et la création d'une voie piétonne entre le boulevard Sébastopol et la Bourse du commerce. Pour se loger dans ces quartiers, mieux vaut se tourner vers l'ancien ou la vente par lots, y compris dans les arrondissements les moins centraux mais à la mode, comme les 9e, 10e et 11e arrondissements. Dans ce dernier quartier, on peut noter le projet de Bouygues Immobilier, Lounge Bastille, qui proposera des appartements, du studio au 5-pièces duplex. Dans le quartier historique très prisé du Marais,

Indicateur Bertrand : Quelle est la politique de la ville en matière de logements ?

La loi ENL du 13 juillet 2006 a instauré un prêt à 0 % majoré, qui s’adresse aux acquéreurs modestes achetant leur logement dans le neuf. Ce qui signifie qu’outre les conditions énumérées ci-dessus, vous ne devez pas dépasser certains plafonds de ressources, plus draconiens qu’avec un prêt à 0 % classique. Toujours pour une couple avec deux enfants habitant la région parisienne, ce plafond ne peut dépasser 55 093 en 2008 (contre 56 875 euros pour le prêt à 0 % classique). Une autre condition doit être respectée : vous devez bénéficier d’une subvention ou d’un prêt aidé de votre ville ou de votre département (voir ci-dessous). Ces conditions réunies, vous pouvez obtenir une majoration de 10 000 à 15 000 euros, selon votre région et la composition de votre famille. Le remboursement s’effectue de la même manière qu’avec un prêt à 0 % classique, à ceci près que vous disposez de plus de temps pour rembourser. Si vos revenus se situent par exemple entre 23 689 et 31 588 euros, vos remboursements s’étaleront sur 12 ans (contre 8 ans pour un prêt à 0 % classique). À ce niveau de ressources, vous ne serez cependant pas éligible au différé d’amortissement. Pour y prétendre, il faudrait que vos revenus ne dépassent pas 23 688 euros, auquel cas le différé pourrait se situer entre 15 et 18 ans.