Tous les conseils en Immobilier

Avec tant de nouveautés en chantier, la carte de l'immobilier se trouve transformée. La rive gauche, longtemps populaire, par rapport au centre historique de Rouen, où se concentre la vie culturelle de Rouen change d'image : "Avec l'ANRU,un quartier comme Grammont se métamorphose,porté par de nouveaux équipements et toutes les constructions qui vont s'y échelonner sur les cinq prochaines années.Avec le déplacement de la gare droite sur la rive-gauche (projetée vers 2015, NDLR), un investissement à l'horizon de 10 ans y est à mon avis un bon pari", confie ainsi Bruno Fusco, directeur d'Icade Capri Normandie. L'opérateur propose, sur le secteur, deux programmes : les Jardins de Cassiopée, avec une vingtaine de maisons de ville de 82 à 88 m2, à partir de 176 000 e et les Terrrasses d'Orion (à partir de 2 400 e/m2 pour les primo-accédants éligibles au prêt à 0 %). A proximité du centre commercial Saint-Sever, c'est Akerys qui affiche un nouveau programme, avec une cinquantaine d'appartements de standing du 2 au 4-pièces (à partir de 216 300 e pour 74m2). CIR Promotion Immobilière coréalise plusieurs programmes avec Pierres Patrimoine de France. Rue Louis-Blanc, dans le quartier du Jardin des Plantes, il dispose de quelques opportunités sur le Prieuré Saint-Julien. Décliné du 2 à 5-pièces, il offre des prestations uniques à Rouen en matière d'écologie et d'économie d'énergie.

Nous allons faire construire un garage attenant à notre maison.Devons-nous souscrire une assurance dommages-ouvrage alors qu'il en existe déjà une sur la construction existante ?(Valérie K., Le Plessis-Robinson, 92)

Maire de Toulouse et président de Toulouse Métropole

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

A moins d'hériter, il n'existe pas d'autre alternative pour finaliser un projet d'acquisition que d'emprunter. En la matière, plus votre apport sera important, meilleures seront les conditions proposées par la banque. Les établissements de crédit font, en effet, varier leurs taux en fonction de cet apport, les taux les plus attractifs étant réservés à ceux qui apportent 30 à 40 % du prix d'acquisition. Mais force est de constater que tout le monde n'a pas un tel capital de départ. Pourtant, il n'est guère raisonnable d'envisager un achat immobilier sans un minimum de 10 % d'apport, même si les offres de crédit à 100 %, voire 110 %, refleurissent ici ou là. D'autant qu'en devenant propriétaire, vous allez devoir faire face à des frais (notaire, géomètre, déménagement…). Votre apport peut, bien sûr, provenir d'une épargne personnelle, d'un don familial, d'un héritage… Il peut également être constitué de petits prêts comme le prêt à 0 % et le prêt 1 % logement. Reste que si ces prêts sont tout à fait admis dans la constitution de l'apport personnel, ils doivent être remboursés… Mais dans une conjoncture de remontée des taux, il est important d'obtenir de tels financements qui réduiront au final le coût de votre crédit. D'autant que les taux sont franchement remontés. S'ils se situaient entre 3,30 et 3,50 % il y a moins d'un an, ils oscillent entre 3,80 et 4,20 %, ce qui reste raisonnable mais franchement moins intéressant qu'un prêt à très faible taux.

Que les conditions d’achat soient favorables est une évidence. Pour autant, cela ne doit pas vous empêcher de mettre toutes les chances de votre côté. Et notamment de bien étudier votre plan de financement. Si les établissements de crédit expriment à nouveau l’envie de prêter et si la place du crédit joue toujours un rôle important dans leur stratégie globale, “beaucoup nous mentionnent d’eux-mêmes leur attention toujours soutenue en ce qui concerne l’évaluation du risque : prudence maintenue, attention générale plus grande…”, relate Empruntis.com. Raison de plus pour peaufiner votre dossier. Tout d’abord en mobilisant le plus possible d’économies. Après avoir financé pendant plusieurs années des projets immobiliers à 100 % (voire 110 %), les banques ne font désormais plus l’impasse sur l’apport personnel. Sauf pour certains emprunteurs disposant d’excellents revenus et d’un emploi jugé très stable. Autrement dit, en tant que primo-accédant, il vous faut au minimum 10 % d’apport. Plus c’est encore mieux. Pas toujours facile à réunir quand on est un jeune couple en début de parcours professionnel, mais vous disposez de quelques cartes dans votre manche pour gonfler cet apport. Ce qui vous permettra aussi de mieux négocier le taux de crédit. C’est un fait, plus votre apport sera élevé, meilleures seront vos conditions de crédit. Peut-être avez-vous mis un peu d’argent de côté ? Peut-être pouvez-vous faire jouer la solidarité familiale en bénéficiant d’une donation de vos parents, celle-ci étant exonérée de droits jusqu’à 150 000 € par parent et par enfant tous les six ans. Le prêt à taux zéro (PTZ) En complément, vous avez sûrement la possibilité d’obtenir un petit prêt à conditions très attractives comme le prêt à taux zéro. D’autant que le montant du prêt est doublé dans les régions où l’accès au logement est difficile. Comme son nom l’indique, sans débourser le moindre euro d’intérêt, vous bénéficiez d’un financement particulièrement intéressant dès lors que vous n’avez pas été propriétaire depuis au moins deux ans et que vous achetez votre résidence principale. À condition toutefois de respecter les plafonds de ressources définis dans le cadre de ce prêt. Si vous êtes un couple avec deux enfants, vos revenus ne doivent pas excéder 56 875 € en région parisienne, sur la Côte d’Azur ou le pays genevois et 40 488 € dans les autres zones (revenus de l’année dernière ou de l’année précédente selon la date de demande du prêt). Si vous achetez de l’ancien, le montant du prêt est plafonné à 20 % du coût de l’opération (30 % en zone urbaine sensible) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Dans le neuf, il peut couvrir 100 % des autres prêts et 30% maximum du coût global de l’opération (40% en zone urbaine sensible). En région parisienne ou sur la Côte d’Azur, par exemple, un jeune couple peut obtenir 45 000 € de prêt et un couple avec deux enfants 55 050 €. Dans le neuf, vous pouvez même bénéficier, dans certains cas (subvention de votre commune ou de votre département, performances énergétiques du logement…) et si vos ressources ne dépassent pas certains plafonds fixés (différents de ceux du PTZ), d’un montant de prêt majoré (jusqu’à 20 000 €). Indépendamment du PTZ du ministère du Logement, sachez que certaines villes ont mis en place leur prêt à taux zéro. Renseignez-vous auprès de votre mairie. 1 % logement Voilà un autre petit prêt que vous pouvez solliciter si vous êtes salarié (vous ou votre conjoint) d’une société (régime non agricole) employant plus de 20 personnes. Vous devez en faire la demande directement à votre employeur ou au comité d’entreprise (ou encore au collecteur 1 % dont vous dépendez). Cependant, l’octroi de ce prêt n’est pas automatique. Tout dépend en effet des fonds dont dispose votre employeur au moment de votre demande. Il se peut très bien que d’autres salariés en aient bénéficié avant vous et que les caisses soient vides. Sachez aussi que votre demande ne sera prise en compte que si vous êtes primo-accédant ou en mobilité professionnelle. Le montant du prêt n’est pas très élevé : entre 11 200 et 17 600 € selon votre région d’habitation. Mais le taux non plus : 1,5 % (hors assurance). Quant au remboursement, il peut s’étaler sur 5 à 15 ans. Épargne Logement Si vous disposez d’un PEL ou d’un CEL et de droits à prêt substantiels, peut-être est-il intéressant, pour vous, d’emprunter dans le cadre de l’épargne logement. Avec un PEL, par exemple, vous pouvez emprunter jusqu’à 92 000 €. À condition que vous ayez acquis suffisamment de droits à prêt et que le taux de votre prêt soit plus attractif que ceux du secteur libre. Tout dépend, en effet, de la date à laquelle votre plan a été ouvert. S’il a été souscrit à compter du 1er août 2003, le taux du prêt est fixé à 4,20 %, soit quasiment les mêmes conditions qu’un prêt du secteur libre. En revanche, si votre Plan a été ouvert entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003, le taux passe à 4,97 %, ce qui n’est plus du tout compétitif. Si vous possédez un CEL, le taux du prêt est fixé à 3,50 % pour les intérêts acquis à compter du 1er août 2007, un taux qui est donc séduisant, mais le montant du prêt est limité à 23 000 €.

Enfin, dernier avantage : la possibilité de financer son investissement à 100 % par un crédit. Donc sans apport personnel. "Pour les contribuables affichant une tranche marginale à 40 %, mieux vaut opter pour un montage financier de l'opération avec un crédit in fine", conseille le directeur général d'Espaces immobiliers BNP Paribas. Le crédit in fine consiste à ne rembourser que les intérêts du prêt pendant la durée du crédit et à rembourser le capital en une fois à l'échéance du prêt. Afin de sécuriser le remboursement, les banques exigent de l'emprunteur un adossement de son emprunt à un produit de placement. Cela peut être un nouveau contrat d'assurance vie ou un produit déjà existant chez l'investisseur. Cet argent, placé et donc rémunéré par la banque, doit en principe servir au remboursement intégral du capital le moment venu. On estime que la reconstitution totale du capital nécessite aujourd'hui le placement de 50 % du montant du prêt. Selon les établissements financiers, vous devez verser cette somme dès le départ ou sous forme de versements périodiques. Contrairement aux règles d'un crédit amortissable, avec un crédit in fine, le montant des intérêts déductibles est identique pendant toute la durée du prêt car il est calculé sur la totalité du capital. L'investisseur déduit donc toujours la même somme de ses revenus (loyers encaissés). Autre avantage : en plus d'un patrimoine immobilier, vous constituez une épargne certaine. Revers de la médaille des crédits in fine : les taux d'intérêt sont plus élevés que ceux relevés pour un crédit amortissable (entre + 0,30 et + 0,60 %). Du coup, un prêt in fine coûte plus cher. Mais le jeu en vaut réellement la chandelle pour les contribuables fortement imposés.

Le développement durable est clairement une préoccupation essentielle que l'on retrouve au sein des plans locaux d'urbanisme, comme celui applicable à Aixles- Bains, en Savoie, et qui concerne la communauté de communes du lac du Bourget.

Trouver des réponses et des solutions pour tous ceux qui souhaitent habiter autrement, c’est le premier objectif du Salon maison bois, énergies renouvelables et écomatériaux. La manifestation, ponctuée de nombreuses expositions, conférences et animations, sera un espace d’informations et d’échanges. L’idée : mieux appréhender toutes les possibilités offertes par ces nouveaux modes de construction. Consommer moins d’énergie, moins d’eau, utiliser des matériaux propres et durables, construire en bois... Le public aura toutes les clés de l’écoconstruction. C’est, en outre, un salon écoconstruit qui attend les visiteurs. De la moquette recyclable aux poubelles à tri sélectif, en passant par la restauration bio, le concept de ce salon surprendra sous toutes ses formes. C’est peu dire qu’il sera en parfait accord avec son sujet.

Le « baptême » a eu lieu le 6 septembre. Ce jour-là, Bertrand Delanoë a inauguré la résidence Joliot-Curie dans le 13e arrondissement parisien, en présence de Jean-Paul Huchon, président de la région Île-de-France.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Métropole Nice Côte d'Azur par la fédération des promoteurs immobiliers.

La deuxième édition des Pyramides d'or, dont les trophées ont été attribués en septembre dernier, lors du congrès de la FPC, a illustré la préoccupation du respect de l'environnement et de la recherche des économies d'énergie des promoteurs. Outre la Pyramide d'or, qui sous l'égide du Crédit Foncier, récompense le programme qui répond le mieux à l'ensemble des critères, quatre prix parrainés respectivement par Gaz de France, EDF, la Caisse des dépôts et l'UCB, couronnent les logements neufs qui mettent en avant le confort et la qualité de vie au naturel, les économies d'énergie, le développement durable et l'esthétique immobilière. Le prix du développement durable est allé cette année à Nexity George V Nord pour ses Nouvelles Rives de Villeneuve-d'Ascq, un programme HQE(r) qui s'intègre dans un environnement paysager, dont les logements sont orientés sud-ouest et qui profite d'un système de récupération des eaux de pluie par noues paysagères. Dans la catégorie Pyramide d'argent Ile-de-France, le programme Carré Design de Nexity Seeri à Boulogne-Billancourt a remporté le Prix Vivrélec (EDF).

Si vous achetez un logement au sein d'un programme neuf ou faites réaliser votre maison par un constructeur de maison individuelle, vous devrez signer un contrat en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Ni maçon ni architecte, quel est le rôle des promoteurs-constructeurs ? "Ils sont en quelque sorte les chefs d'orchestre de l'acte de construire" résume-t-on à la FPC. Ils conçoivent, élaborent, réalisent et commercialisent les opérations immobilières qui dessinent le futur cadre de vie des habitants, aux quatre coins de l'Hexagone. Parfois sur un petit îlot foncier isolé, et parfois à l'échelle d'un grand projet urbain concernant toute une Zac (Zone d'Aménagement Concerté), dans de vastes opérations d'aménagement du territoire, sur lesquelles ils travaillent en concertation avec les pouvoirs publics à tous les niveaux (commune, région, Etat). Les promoteurs partent donc d'une réalité où le bien n'existe pas encore et leur savoirfaire couvre toutes les étapes de la construction, de la conception à la réalisation. Ils doivent trouver les terrains à bâtir et prendre en compte tous les aspects juridiques, commerciaux, techniques et financiers de l'opération. Chefs d'orchestre donc…

Chargé de concevoir un projet de construction pour mes beaux parents, l’architecte n’a pas vérifié l’existence de servitudes de vues reconnues aux voisins suite à un procès les opposant à l’ancien propriétaire du terrain. L’architecte n’aurait- il pas dû prendre certaines précautions évitant le recours contre le permis de construire ? (Emilien S.,Dinard, 35)

Le contrat de mariage doit être conclu avant de célébrer l’union. Par la suite, changer de régime matrimonial est plus difficile. Jusqu’à présent les règles de l’indivision étaient implacables : en cas de désaccord sur le devenir du bien commun, la seule solution était de saisir les tribunaux. Depuis le 1er janvier, les conditions sont assouplies : un mandataire peut être désigné pour vendre le patrimoine commun.

Nous avons découvert une nouvelle catégorie d'investisseurs

"Un prix moyen n'est pas vraiment significatif dans les Hauts-de-Seine, remarque la directrice de l'Adil 92, Patricia Teulet, il existe des écarts importants entre les communes. Par exemple, l'an dernier,Neuilly, la valeur la plus haute, se situait à 8 230 €/m2 et Gennevilliers, la plus basse, à 2 400 €/m2." Des écarts sont même révélateurs entre les quartiers ou les rues d'une ville. Neuilly Saint- James est plus coté que l'avenue Charlesde- Gaulle, Colombes sud que Colombes nord et le quartier du parc des Princes que celui du pont de Sèvres à Boulogne. Le contraste demeure aussi saisissant entre les villes bâtisseuses et celles qui distillent les programmes neufs au compte-gouttes. Entre 2000 et 2004, 9 communes ont réalisé à elles seules 60 % de l'offre neuve départementale, dont Rueil-Malmaison, Issy-les- Moulineaux et Courbevoie. Le parc social, de 25 % au total, est surreprésenté dans certaines localités comme Bagneux (70 %), mais reste déficitaire par exemple à Neuilly (2,5 %) ou à Ville-d'Avray (6 %). La chlorophylle est un privilège : un Antonien bénéficie par exemple de cinq fois plus d'espaces verts qu'un Levalloisien. Si des happy few disposent des capacités financières pour s'offrir le luxe à un million d'euros d'un 5-pièces à Neuilly ou Boulogne, les deux tiers des habitants restent locataires. Près de 40 % des logements ne comportent qu'une ou deux pièces. Faute d'occuper un espace assez grand, les familles émigrent dans le Val-d'Oise ou l'Essonne dans l'espoir que l'herbe de leur maison individuelle soit plus verte que la moquette de leur appartement. Les Hautsde- Seine ne sont souvent qu'une étape. Un lieu de transit avant de passer aux choses sérieuses : devenir propriétaire.