Tous les conseils en Immobilier

En 2008 comme en 2007, les grues seront aussi bien présentes dans le ciel du Centre. La petite nouveauté qui se dessine depuis 2005, est qu'elles s'activent maintenant davantage à construire du collectif que des logements individuels."Les marchés les plus dynamiques se trouvent à Tours et Orléans. Chartres et Dreux se distinguent également. Mais pour cette dernière, c'est un épiphénomène. Une cinquantaine de logements par an suffirait pour répondre à la demande. Malgré une baisse globale de la production (3 % entre 2005 et 2006 et un bilan a priori de 4 à 5 % entre 2006 et 2007), le marché reste bien portant dans les limites de l'augmentation des prix et de l'étalement urbain", analyse Jean-Luc Martineau, président de la chambre régionale de la FPC. Les prix ont atteint la limite haute pour beaucoup d'acquéreurs locaux. "Le nombre de désistement après réservation a augmenté en 2006, poursuit Jean-Luc Martineau. On a atteint 26 à 27 %. Il va falloir faire preuve d'une grande prudence,être plus sélectifs et plus durs dans la négociation d'acquisition.Peut-être fautil mieux ne pas acheter que d'acheter trop cher. Sur les biens vendus, nous constatons, enfin, un niveau élevé de vacances locatives. Le plan de financement des acquéreurs investisseurs prévoit des loyers supérieurs à 10 r/m2 sur des communes comme Tours, Chartres ou Orléans où la capacité des locataires plafonne à 9 ou 10 r/m2".

"Des taux toujours bas et des nouvelles mesures"

Avec Welcome, sa nouvelle ligne de maisons personnalisables, le constructeur Phénix (groupe Géoxia) souhaite proposer une offre de construction à un budget accessible au plus grand nombre.

Explorimmoneuf: Quelles nouveautés pour cette édition 2011 du Challenge des maisons innovantes ?

Trouver des opportunités à moins de 200 000 euros pour investir ou bien habiter en Ile-de-France relève souvent de l'exploit. Voici des pistes et des suggestions pour savoir où et comment y parvenir. Suivez le guide.

Rendez-vous incontournable de la pierre et de ses marchés, le Salon national de l’immobilier se tiendra du 11 au 14 avril porte de Versailles. L’occasion d’y rencontrer 250 professionnels.

Si Marseille n’est pas une station balnéaire, la cité phocéenne n’en attire pas moins les seniors en quête de chaleur et des atouts d’une grande métropole.

Alain Baudet : “En 2007, près de 50 % de nos clients ont moins de 35 ans et 35 % sont des primoaccédants alors qu’en 2006, nous avions financé bon nombre d’emprunteurs déjà propriétaires de leur logement. C’est une évolution qui est liée au fait que, pour les jeunes, il devient aujourd’hui plus facile d’acheter que de louer un logement. Mais, si nous avons affaire à une clientèle jeune, il est pour nous hors de question de proposer des prêts sur 50 ans. Nous nous limitons à 30 ans. La durée de nos prêts se situait à 20 ans et demi en 2006, soit 22 mois de plus qu’en 2005 et pour ce qui concerne 2007, cette durée moyenne passe à 22 ans, soit 18 mois de plus qu’en 2006. L’évolution est donc très rapide. Chez nous, ce sont les durées de 20 à 25 ans qui sont plébiscitées, alors qu’il y a seulement sept ou huit ans, c’était 15 ans. Mais par rapport au crédit, nous jouons évidemment notre rôle de conseil en attirant l’attention des acquéreurs sur l’évolution du marché. Certes, les prix ont augmenté de 130 % en dix ans, mais il n’est pas certain que la progression soit la même dans l’avenir. D’ailleurs, les prix se stabilisent en raison du ralentissement du marché. Un ralentissement lié en partie à la crise des subprimes, crise qui a jeté le trouble dans l’esprit des acquéreurs et encouragé certains à différer leur achat. L’accès au crédit est aussi plus difficile. Les prêts à 100 ou 110 % qui étaient courants, sont moins nombreux aujourd’hui.”

“Toulouse va accueillir 50 000 habitants supplémentaires d’ici 2020”

Outre Bosco Verticale, d’autres immeubles incarnent le désir de nature en ville. C’est par exemple le cas de la Tower Flower, conçue par l’architecte Édouard François et livrée en 2004 dans la Zac des Hauts Malesherbes, porte d’Asnières à Paris (XVIIe). Située face à un parc, elle en constitue le prolongement, mais à la verticale puisqu’il s’agit d’une tour dont les balcons s’ornent d’une symphonie de plantes (bambous) en pots géants. Le même architecte a conçu la tour de la biodiversité M6B2 (photo) dans la Zac Paris Rive Gauche (XIIIe) qui culminera à 50 mètres de haut. Dotée de 18 étages et de logements sociaux aux balcons filants, elle sera pour sa part végétalisée à l’aide d’espèces issues de milieux sauvages et devrait être livrée en 2015. On peut encore citer, à l’étranger, la tour One Central Park, le plus haut jardin vertical du monde, à Sydney en Australie, conçue par le célèbre architecte Jean Nouvel en partenariat avec Patrick Blanc, un botaniste très réputé dans le monde.

Indicateur Bertrand : Quelle est l'actualité du groupe Vinci Immobilier et ses orientations stratégiques ? Jean-Pascal Gabagnou : Vinci a souhaité regrouper ses activités immobilières en fusionnant Sorif (spécialisée en bureaux, logements, hôtels, commerces) avec Elige (entité d'immobilier résidentiel). Dans le cadre de ce rapprochement qui donne naissance à Vinci Immobilier, nous quadrillons désormais au niveau national tous les secteurs d'activités. Notre mission : être capables de répondre en termes de produits aux attentes à la fois des investisseurs et des primo accédants. Bref, savoir tout faire. L'objectif est de créer notre propre identité, distiller notre philosophie. Il faut être à la hauteur du nom Vinci Immobilier car nous avons un devoir d'excellence. En Ile-de-France, nous souhaitons bien sûr accroître nos parts de marchés mais en ayant toujours à l'esprit, le souci qualitatif. En effet, nous ne devons pas perdre de vue les fondamentaux, c'est-à-dire la qualité des ouvrages, le fonctionnement des appartements, les sites et l'environnement. Il faut également porter une grande attention aux transports et aux équipements scolaires. Notre stratégie globale est de grandir en accompagnant les besoins de notre clientèle. I.B. : Quels sont vos principaux programmes et vos projets en Ile-de-France ? J.P.G. : Parmi nos programmes emblématiques, je citerai ceux de Levallois-Perret : Le Dôme Résidence, au cœur d'un quartier résidentiel et le Wilson Plaza, disposant d'un espace paysager inattendu, édifié à 500 m du 17e arrondissement. Au total, cela représente une centaine de logements, dans une large gamme qui va du studio au 6-pièces duplex. Nous sommes très présents dans les Hauts-de-Seine où nous réalisons plusieurs opérations comme Villa Toscane à Montrouge, ou à Suresnes, Bourg-la-Reine, Vanves et Boulogne-Billancourt, dont les premiers programmes sur le site de Renault seront lancés en 2006. Dans les Yvelines, à Saint-Nom-la- Bretèche, nous lançons le Parc de Galie, composé de maisons individuelles. En 1ère couronne, nous développons nos implantations en Seine- Saint-Denis et dans le Val d'Oise. Tandis qu'en 2e couronne, nous sommes attentifs aux possibilités de développement liées aux infrastructures de transports. On peut citer les lancements prochains de Villepinte et du Blanc-Mesnil. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché ? J.P.G. : Si l'on assiste à une accalmie, les prix ne vont pas baisser. Il y a un phénomène de rareté, et l'offre à du mal à rattraper la demande. Cela va continuer à augmenter mais plus lentement. Pour ce qui est du marché de la 1ère couronne, nous récupérons ce qui ne se fait pas au sein du marché parisien. L'important est d'être attentifs à la qualité des sites. En ce qui concerne le marché de la 2e couronne pour les primo accédants, après la flambée, les choses devraient se calmer. Le marché est tenu par les taux d'intérêts incroyablement bas. En fait, tout est lié aux revenus des ménages. Il faut donc élaborer des produits adaptés, réfléchir sur des alternatives à la maison individuelle, par l'intégration de maisons de villes dans des programmes collectifs. I.B. : Quelles sont les grandes tendances en matière d'évolution des produits ? J.P.G. : La tendance est aux ouvertures, au gain de place utile, à l'apport d'un maximum de possibilités pour travailler dans son appartement. L'idéal, c'est l'espace. Ensuite, nous voyons poindre par petites touches des évolutions dans nos prestations de confort : économies d'énergies, volets roulants électriques, revêtements en bois pour les façades, fenêtres mixtes bois aluminium, etc. Vinci Immobilier est un des rares promoteurs engagé dans une démarche de certification NF logement. La clientèle est en quête d'une personnalisation plus importante de son acquisition. A nous de mettre en place les structures nécessaires pour gérer une certaine souplesse afin de pouvoir créer l'appartement dont chacun rêve. Collectivement, nous voyons par ailleurs émerger des produits architecturaux de qualité. Depuis 10 ans, l'ensemble des acteurs, Maires, aménageurs et urbanistes ont évolué positivement dans la conception de la Ville. Je pense qu'il faut continuer dans cette voie tout en étant attentifs aux budgets et aux envies de nos clients. A l'inverse de la Belgique voire des Pays-Bas où il y a une vraie culture architecturale, en France, nous sommes tout de même très traditionnels. I.B. : Et comment percevez-vous l'évolution de votre métier ? J.P.G. : Aujourd'hui, les entreprises de promotion sont managées par des professionnels qui ont des multi-compétences : financières, techniques... Chacune avec sa spécificité a insufflé de la rigueur, une véritable gestion dans le marketing et l'élaboration de produits. Avec l'apport de collaborateurs de haut niveau, le gain en qualité de gestion des dossiers est considérable pour l'ensemble de la profession. Notre métier, très réglementé, est reconnu à part entière. Il faut dire que notre responsabilité est grande car nous devons être fiers de nos réalisations et veiller à leur pérennité. Autre évolution notable : nous nous rapprochons étroitement des communes, nous menons avec les élus une réflexion d'ensemble sur la ville de demain et nous optimisons nos complémentarités. Tout ceci constitue des projets passionnants.

Aurore et Philippe Clézardin ont acheté un appartement à La Confluence, l’écoquartier du centre de Lyon. Deux ans après, le quartier tient-il ses promesses ?

L’investissement en résidence de tourisme à la montagne vous permet de récupérer la TVA (19,6 %). Pour vous séduire, d’ailleurs, certains promoteurs n’hésitent pas à vous en faire l’avance. Sachant que vous louez votre bien à un exploitant, qui à son tour, se charge de le louer meublé à des touristes de passage, vous signez un bail commercial et vos revenus relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (Bic) et non des revenus fonciers. Au regard du fisc, vous endossez le statut de loueur en meublé professionnel, LMP, (si vos revenus d’activité dépassent 23 000 e par an ou 50 % des ressources du foyer fiscal) ou de loueur en meublé non professionnel (LMNP), si vos revenus d’activité sont inférieurs à 23 000 e. Fort de ce dernier statut pour lequel vous n’avez pas à vous inscrire au registre du commerce, vous pouvez déduire les frais de notaire, la taxe foncière et l’amortissement sur l’immobilier et le mobilier de vos revenus locatifs. Si vous empruntez pour acheter, cela vous permet de défiscaliser entièrement vos revenus d’activité. En LMP, vous pouvez imputer votre déficit foncier sur votre revenu global. Pour plus d’avantages fiscaux, mieux vaut opter pour un investissement en zone de revitalisation rurale (ZRR). Soit dans des zones rurales, de basse ou moyenne montagne, définies par décret. Vous tombez alors sous le coup de la loi Demessine, qui outre la récupération de TVA, accorde un crédit d’impôt de 50 000 e pour un célibataire et de 100 000 e pour un couple. Ce qui équivaut à une réduction de 12 500 à 25 000 e, étalée sur 6 ans. Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2010. Toutefois, là encore, attention à la seule carotte fiscale. Ces résidences, souvent situées en moyenne montagne, ne sont pas nécessairement toutes promises à un avenir radieux. Encore faut-il que des projets d’infrastructures de transport, de commerce, de remontées mécaniques soient envisagés. Sinon, gare à la vacance. De même, gare aux promoteurs qui sous prétexte de ZRR, et donc de prix de vente moins élevés, construisent des résidences au rabais en terme de qualité. Attention, l’achat dans les résidences se fait majoritairement en l’état futur d’achèvement (Vefa). En achetant maintenant vous serez au mieux livré fin 2008 voire 2009. Vous devez donc prévoir de ne percevoir aucun loyer jusqu’à la livraison du bien. De même, vous ne récupérez la TVA qu’au moment de la livraison du bien. Si vous décidez de revendre votre bien en cours de bail, c’est possible, mais le nouvel acquéreur devra lui aussi signer un bail commercial avec l’exploitant. Sachez tout de même que l’exploitant est en droit de vous demander une indemnité au titre de la propriété commerciale. Enfin, si vous revendez le logement moins de 20 ans après son achat, vous devrez reverser la TVA initialement récupérée, au prorata du nombre d’années restant à courir jusqu’à l’échéance des 20 ans.

Comme le soulignent les spécialistes de l'investissement immobilier, l'investissement en maison ne privilégie pas la rentabilité locative, mais représente plutôt un investissement patrimonial, qui vous assure une bonne revente. Bien sûr, les prix d'entrée sont plus élevés que ceux d'un petit appartement, grand classique de l'investissement locatif pour sa bonne performance en matière de rentabilité. Mais à l'inverse des petites surfaces en collectif, souvent pléthoriques sur le marché locatif, la maison est un produit d'autant plus recherché qu'il est rare.

Un câblage qui se plie à vos quatre volontés

Indicateur Bertrand : Quelles sont les ressemblances et les différences entre Saint-Ouen et Saint-Denis ?

Pour atteindre l’objectif de 500 000 logements par an fixé par l’État, les promoteurs doivent en vendre 150 000. Or, le secteur est en recul.