Tous les conseils en Immobilier

Vous êtes à la recherche de revenus complémentaires pour financer votre retraite ? La pierre est devenue une valeur refuge en ces temps de crise. En choisissant d'investir dans l'immobilier neuf, vous vous assurez d'un complément pour votre retraite.

Privilégier la qualité, c’est choisir un produit qui se dégradera peu avec le temps, et qui offre des prestations complémentaires, comme un label Habitat & Environnement. “Certaines opérations offrent des prestations de qualité en matière d’architecture et de matériaux choisis. Aujourd’hui, les acquéreurs n’y prêtent pas attention, mais dans dix ans, cela constituera un véritable atout d’avoir un logement qui répond à toutes les exigences de qualité environnementale (label H & E). Il faut savoir anticiper le marché, dans un contexte où le climat et les questions d’environnement, mais aussi d’économies d’énergie, vont devenir de plus en plus importants”, assure Olivier Bokobza. Une fois le bien acquis, vous ne devrez surtout pas le négliger en termes d’entretien. Peinture, menus ou gros travaux, sont à prévoir dans le budget. Cela s’étend évidemment à la copropriété lorsqu’il y en a une, “car si on achète dans un immeuble où l’ascenseur et l’escalier sont à refaire, on va demander au vendeur de baisser son prix”, prévient Geoffroy Bragadir. Selon l’emplacement de son acquisition, les travaux peuvent recouvrir toutes sortes de frais. “Si on a acheté une maison dans le Sud, on sait déjà qu’il y aura un budget peinture à prévoir pour repeindre les volets décolorés par le soleil, par exemple. Tandis qu’à Rouen, c’est la toiture qui devra être régulièrement débarrassée de sa mousse. Et cela,aucun promoteur,ni locataire d’ailleurs, ne le prévoira à votre place”, prévient Michèle Lambert. Enfin, il convient de donner un coup de jeune à votre bien juste avant la revente, de ranger toutes les pièces et d’éviter les surcharges de meubles pour faire une première impression optimale. Le secret d’une bonne revente réside aussi dans le long terme : si vous n’avez pas d’impératifs, mieux vaut ne pas vous précipiter et chercher à revendre à tout prix. “A priori, si l’on a bien évalué le marché à l’achat et bien négocié, on a acheté au vrai prix et donc, on pourra bien revendre.Mais si l’on veut revendre vite,cela signifie au prix du marché”, rappelle Patrice Haubois. Dans le cadre d’un investissement locatif, les lois Borloo et Robien imposent une période de détention minimum de neuf ans. La loi sur la plus-value, qui concerne les propriétaires de résidence principale, prévoit une exonération de l’impôt idoine si le bien est détenu depuis plus de quinze ans. En terme d’investissement immobilier, la patience reste le maître-mot.

Parmi elles, trois communes sont plus souvent dans les pages actualité du marché immobilier neuf : Le Chesnay, véritablement lancée par la construction de Parly 2 sur ses terres (et quelques mètres carrés à Rocquencourt) à la fin des années 60, possède quatre programmes en cours de commercialisation. Même constat à Saint-Cyr l'Ecole, ville de militaires et d'aéronautisme. Enfin, à Guyancourt, les grues ont commencé leurs ballets sur un nouveau quartier résidentiel, baptisé quartier de la Mare Jarry. Située sur le périmètre de la Communauté d'agglomération de Saint-Quentin-en- Yvelines, Guyancourt (27 000 habitants, dont un tiers est scolarisé, et un âge moyen inférieur à 30 ans) ne cesse de se développer depuis 30 ans. Aujourd'hui, la construction de la ville touche à sa fin avec les derniers grands projets réalisés ou en cours. À 20 minutes de la porte de Saint-Cloud par l'A 12 et l'A 13 et de la porte d'Orléans par l'A 86, les forêts, bois, parcs, jardins et étangs recouvrent néanmoins encore la moitié de son territoire.

I.B. : Le dispositif Robien a-t-il permis de répondre à la demande locative dans le département ?

Elle demeure le rêve des Français. Quatre Français sur dix souhaitent avoir une piscine chez eux, selon la fédération des professionnels de la piscine.

Entre le renouvellement urbain de Marseille et le développement de l’offre observable sur Aix-en-Provence, le marché du logement neuf a ici encore de beaux jours devant lui.

Les prix de l’immobilier marquent le pas, dans l’agglomération angevine comme ailleurs. Selon les chiffres publiés par Perval, la hausse de 14,9 % annuelle, constatée en 2006 pour les appartements anciens, est tombée à 4,1 % l’année suivante ! Ce qui donne des prix moyens compris entre 1 500 et 2 780 e/m2 pour les appartements anciens, suivant les quartiers et les surfaces. En centreville par exemple, les appartements se négocient entre 2 000 et 2 800 e. Dans le neuf, la fourchette se situe entre 2 210 et 3 470 e/m2, suivant les quartiers. Dans celui des Capucins, la Villapollonia de Nexity propose des 2-pièces démarrant à 124 279 e pour 46 m2, avec la possibilité de bénéficier de la TVA à 5,5 % puisque cette résidence se situe dans un périmètre de 500 m autour d’une zone Anru. Dans le quartier plus central de Madeleine/Saint-Léonard, Bouwfonds Marignan commercialise Les Terrasses d’Olympie, où le 2-pièces démarre à 127 600 e pour 40 m2. Non loin de là, on trouve le programme Villa Quinconce, signé Bouygues Immobilier. Livrable au 2e trimestre 2009, celui-ci ne compte déjà plus que quelques grands logements à vendre. Comme ce 3-pièces de plus de 90 m2, situé au premier étage et bénéficiant d’une belle exposition sud-ouest, qui s’y affiche à 333 000 e. Pour trouver des maisons, il faut aller en périphérie. Par exemple à Bouchemaine, au sud-ouest d’Angers, où 200 logements neufs seront construits en 2009-2010. Unir Immo y propose, dans un domaine d’un hectare de parc boisé entièrement clos, 11 pavillons construits suivant la démarche HQE®.

Bien que les taux de crédits restent en général bas, des différences se font sentir selon les banques ou les régions. Décryptage.

En Haute-Savoie, Chamonix Mont-Blanc voit se réaliser une opération signée Nexity George V de 40 appartements en deux bâtiments, du 3 au 6-pièces, face au glacier des Bossons, sur la chaîne du Mont-Blanc. Dans un style fidèle à l'architecture locale, les balcons sont réalisés en ferronnerie, la toiture en cuivre, les menuiseries extérieures en bois. Cette résidence, baptisée Le Paradis, propose un 3-pièces, de 49 à 75 m2, à partir de 455 000 e. La livraison est prévue pour le 4e trimestre 2008.

L'arrêté est affiché en mairie dans les huit jours de sa délivrance.

A Colomiers, trois programmes sont en cours de commercialisation. La commune, forte de son emplacement et de son activité économique, compte un emploi pour deux habitants, essentiellement dans l’aéronautique. Avec une croissance démographique ininterrompue depuis 30 ans (sa population est passée de 3 000 à 32 000 habitants). Ces cinq dernières années, elle a déclaré 500 nouveaux logements par an et c’est maintenant sur la Zac des Ramassiers que se poursuit la production. Sur le chemin des Ramassiers, le Groupe Carrère édifie la résidence Soulane, 35 logements de standing répartis entre appartements du 2 aux 4-pièces et maisons de ville de 4 et 5-pièces. Construits sur un parc paysager autour d’une piscine, ils promettent “de généreux espaces et un caractère intimiste”, selon le service marketing. Au cœur du bassin d’emplois aéronautiques, Eiffage Immobilier Midi-Pyrénées vient de lancer les Boréales, une résidence de 56 appartements. Enfin, Kaufman & Broad réalise les Jardins de la Seigneurie, un nouveau programme de 42 appartements du 2 au 4-pièces, agencés sur deux résidences de 3 étages, avec quelques maisons de 4 et 5-pièces. Le promoteur vient aussi de lancer une petite opération près de Tournefeuille, les Demeures de l’Ardenne. Il s’agit d’un petit lotissement de 12 maisons de 83 à 90 m2 avec jardin, vendues entre 285 000 et 320 000 €. Sur les prolongements de la rive du Touch, Cogedim Paul Mateu (qui affiche aussi les Portes de l’Occitanes à Languevin et les Jardins d’Icare à Muret sous la marque Citalis de Cogedim) propose le Domaine des Hautes-Rives, une résidence de deux étages et 30 appartements, avec des 2-pièces à partir de 122 201 € et des 4-pièces de 80 m2 à 192 620 €. La périphérie intéresse enfin les plus gros budgets. Dans la commune très recherchée de Balma, avec ses nombreux espaces verts et desservie par la ligne A du métro, le Groupe Carrère lance le Clos Montesquieu, 28 maisons de qualité, de trois, quatre ou cinq chambres. Un 5-pièces de 125 m2 avec jardin est, par exemple, à vendre 325 000 €. Pour un 6-pièces de 150 m2, l’offre est à 382 000 €. A Bazièges, Cogedim Paul Mateu annonce encore quelques lots viabilisés, entre 874 et 1 447 m2.

Dynamisme économique, résistance des prix de l’immobilier et attractivité de projets urbains constituent les principales clés du succès de Nantes dans notre palmarès.

Fin juillet, c'est dans leur hôtel du Châtelet (un de ces prestigieux bâtiments parisiens du 19e siècle) que les notaires ont révélé des chiffres, eux, bien de notre époque : le prix des ventes enregistrées dans leurs études. Selon leurs observations, l'immobilier ancien tire le marché, mais à un niveau élevé : 5 867 e/m2 de moyenne, franchissant la barre des 9 000 e/m2 dans le 6e, l'arrondissement le plus cher. Rue de Grenelle, un appartement s'est négocié 24 590 e/m2 ! Seuls deux arrondissements demeurent au-dessous de 5 000 e/m2 : les 19e et 20e. La hausse s'est tout de même stabilisée, mais atteignait encore 8 % sur un an fin mars. "C'est la pénurie qui entretient l'augmentation des prix. Il faudrait une relance de la construction neuve qui est le seul moyen de répondre à une demande aussi forte", avancent les notaires. Mais l'immobilier neuf est réduit à la portion congrue : 150 ventes au 1er trimestre. L'offre actuelle se résume à une trentaine de programmes alors qu'elle est vingt fois plus abondante en périphérie. Résultat, comme des Corses se résignant malgré eux à quitter leur île pour le continent, des Parisiens "s'exilent" depuis quelque temps. Cherchant des logements plus grands ou moins chers, ils s'installent en 1re couronne, surtout dans des communes au positionnement familial telles que Montrouge, Boulogne et Levallois. Des villes du nord et de l'est remportent aussi leurs suffrages. Toutes comportent au moins une ligne de métro, ultime lien chéri avec la capitale… Cependant le marché du haut de gamme (très bel ancien, rénovations lourdes) tourne à plein régime, en croissance de 40 % l'an dernier. Dans le réseau Daniel Féau, on constate que les produits d'exception, très rares sur la capitale, connaissent des hausses significatives. Une évolution : les jeunes générations de happy few préfèrent le Marais alors que les anciennes affectionnent Saint-Germain et le Luxembourg. Les étrangers prennent racine : 20 % signent un chèque de plus d'un million et 70 % poussent au-delà de 4 millions.

Jean-Luc Pronier : La Normandie s’inscrit dans le contexte national d’accalmie. Le mouvement s’était amorcé en 2007, il se confirme en 2008 avec moins d’autorisations de construire, de commercialisations, de ventes et de mises en chantier. Il peut être plus sensible par endroits dans notre région, où les volumes de production sont limités, entre 700 et 800 logements par trimestre, soit 1 500 à 2 000 logements par an. Cette pause me semble plutôt saine, elle témoigne de la capacité d’adaptation des promoteurs. La demande reste soutenue. Le niveau de stocks, en légère augmentation, demeure assez faible dans la région. La difficulté consiste à sortir de nouveaux biens, en adéquation avec les capacités financières des acheteurs investisseurs ou occupants. Ceux-ci sont contraints par un niveau de prix assez élevé dans les centres et la politique des banques, qui exigent des apports personnels et des revenus plus conséquents pour accorder des prêts immobiliers. Je pense que les prix vont se stabiliser. En revanche, la mise en place de la production future est préoccupante. Alors que les prix doivent stagner, le coût de la production continue de grimper. On peut agir sur le foncier, dont l’escalade des prix avait été entretenue par les promoteurs et les propriétaires fonciers. Les entreprises de construction, en proie à une légère baisse d’activité, vont aussi être mises en concurrence, mais elles-mêmes sont soumises à des impératifs et des pressions. En revanche, le coût des matières premières continue d’augmenter. Et l’application des normes législatives en matière d’accessibilité et de développement durable va représenter un surcoût de 15 à 20 % sur les années à venir. La proposition d’appliquer la dissociation entre le financement du foncier et du bâti, en cours pour l’individuel, a récemment été refusée pour le collectif. Ce type de décision n’est pas très cohérent dans le contexte actuel.

Indicateur Bertrand : Comment se positionne votre groupe dans les différents métiers liés à l’immobilier ? François Jouven : Le groupe Akerys est un acteur de référence sur le marché de l’épargne et de l’immobilier, avec l’investissement locatif comme spécialité. Notre activité repose sur quatre grands métiers, avec la volonté de suivre l’investisseur tout au long de son projet. En premier lieu, nous sommes un promoteur, avec 12 000 logements en construction dont 85 % sont déjà réservés et 70 % actés, sur tout le territoire français, dédiés majoritairement à l’investissement locatif et à l’accession sociale à la propriété. Des réseaux indépendants de conseillers en patrimoine, avec qui nous sommes associés, proposent nos logements à la vente et mettent leur expertise au service de nos clients. Depuis le 1er juillet, l’offre d’Akerys intègre une garantie de loyer dès la date de livraison du bien, et ce jusqu’à l’entrée dans les lieux du premier locataire, sans qu’aucune franchise ne soit appliquée. Nos services immobiliers viennent logiquement compléter ce dispositif. Nous gérons aujourd’hui près de 700 résidences, dont une centaine pour des promoteurs concurrents avec lesquels nous travaillons. Des équipes de proximité nous permettent d’être réactifs, tant dans la recherche des locataires que dans le suivi et l’entretien des résidences. Enfin, nous sommes aussi distributeurs de produits financiers, à travers notre pôle Akerys Capital. Au total, nous nous sommes organisés pour accompagner nos 50 000 clients investisseurs, ainsi que leurs locataires. La progression de leur satisfaction est mesurée par les enquêtes que nous réalisons chaque année avec BVA. I.B. : Quels sont vos programmes résidentiels les plus emblématiques ? F. J. : Difficile de faire un choix parmi les quelque 600 résidences déjà réalisées ou en cours de commercialisation… J’ai en tête la résidence La Lutèce, à Garges-les-Gonesses (95) qui propose des appartements et des villas au sein d’espaces paysagers. J’ajoute que cette résidence vient de recevoir le label Habitat et Environnement. J’ai bien aimé aussi la résidence étudiante Thalès, à Toulouse, à 10 minutes à pied du Campus Paul Sabatier. Elle offre tous les avantages susceptibles de faciliter la vie des étudiants. À Antibes, j’ai visité récemment la résidence La Peyregoue, proche du centre-ville, qui vient d’accueillir ses locataires. C’est une petite copropriété, aérée et sans vis-à-vis. Les derniers étages, avec vue sur mer, disposent de grandes terrasses. Dans un tel cadre, il est facile d’imaginer à quel point il a été aisé de trouver rapidement des locataires. I.B. : Quel regard portez-vous sur le marché du logement ? F. J. : L’évolution est inquiétante. Pour la première fois, experts et politiques s’accordent à dire qu’il faut construire 500 000 logements pour faire face à la croissance du nombre de ménages et rattraper le retard accumulé. Or, le nombre de logements mis en chantier diminue : de 435 000 en 2007, on va passer à 350 000 en 2008 ; et 2009 puis 2010 vont voir cette déperdition s’accélérer. Nous allons avoir une offre insuffisante, avec la tension que cela induit sur les loyers. Le fait que quelques micro-marchés soient saturés, en accession à la propriété comme en investissement locatif, masque encore ce phénomène. Les hausses des prix ont été trop fortes – 140 % en 10 ans sur l’ancien, 75 % sur le neuf – et sont le signe d’un fossé grandissant entre l’offre et la demande : les besoins sont là, mais la demande solvable ne suit pas. Le marché va peu à peu se bloquer : parcours résidentiel plus difficile, mobilité géographique moins facile, passage du secteur social au parc privé découragé… Bref, la fluidité du marché va encore chuter. La commission Attali a montré que dans le logement, l’État devait reprendre la main. En effet, la stimulation de la construction, toutes catégories confondues, ne se fera pas sans une initiative politique forte.

I.B. : Quels sont les prix appliqués en général sur le marché des logements collectifs neufs ?

Une mue porteuse. Cette commune aux portes de Lyon reste dans notre top 10 des villes les plus dynamiques, mais elle passe de la 6e à la 9e place. Explications.