Tous les conseils en Immobilier

Nous allons acheter un logement neuf. Cette opération est-elle soumise à TVA ? (Alain K.,Carcassonne, 11)

Pouvez-vous engager librement des travaux privatifs ? Oui, s'ils n'affectent pas les parties communes, sinon il faut l'autorisation de l'assemblée générale, que vous devrez obtenir à la majorité absolue. Vous rénovez votre salle de bains et avez besoin de vous raccorder aux canalisations, vous souhaitez créer une véranda, agrandir une fenêtre, relier deux appartements… Ne négligez pas cette procédure, sinon vous pourriez être contraint de tout remettre dans l'état initial.

"La première demande des acquéreurs par rapport à la sécurité, c'est de se sentir protégés chez eux", assure Valérie Brot, agent immobilier à Saint-Maur, commune coquette du Val-de-Marne, dont la plupart des villas sont protégées par télésurveillance. Une revendication d'autant plus sensible pour l'habitat individuel : on se sent plus vulnérable dans une maison que dans une résidence en collectif et il est vrai que la maison reste la cible privilégiée des cambrioleurs. C'est en réaction à cette exigence de sécurité accrue que les promoteurs se tournent de plus en plus vers la réalisation de domaines de maisons en du neuf oooils se révèlent pourtant relativement rares et représentent un pourcentage assez faible des accidents domestiques. L'évolution des normes vise également à réaliser des installations toujours plus sûres, notamment dans les locaux d'habitation. Fin 2006, une nouvelle norme NF est parue : elle devrait comporter sept parties d'ici la fin de cette année, traitant notamment de la dimension des installations et des dispositifs d'évacuation des produits de combustion. Dans l'immobilier neuf, différents labels, parmi lesquels ceux d'EDF et de GDF, garantissent non seulement la qualité et la sécurisation des installations, mais aussi des niveaux d'exigence poussés, notamment en termes de performances énergétiques. Sécurité à tous les étages. On l'a vu, les risques d'incendie sont d'autant mieux limités que les installations électriques sont modernes. Il n'en reste pas moins que la protection contre les risques d'incendie fait également partie des garanties incontournables du neuf, établies par des mesures législatives incontournables. "Pour les constructions neuves, la sécurité incendie commence par l'utilisation de matériaux de construction plus résistants aux flammes et qui ne dégagent pas de fumées toxiques à la chaleur", expose Antoine Desbarrières, président de Qualitel. Les exemples abondent : des traitements du bois permettant de le rendre résistant aux flammes en passant par des matériaux comme le béton cellulaire, subtil mélange d'eau, de sable, de chaux et d'air. Ce dernier allie les caractéristiques de la pierre - ininflammable - à celles d'un excellent isolant. Par ailleurs, certains dispositifs font désormais partie des équipements de base, en particulier dans les parties communes des bâtiments : portes coupe-feu, trappes de désenfumage, détecteurs de fumée dans les sous-sols, caves et parking. L'accessibilité des lieux aux pompiers et aux services de secours est également systématiquement étudiée dans la phase de conception des projets. Au niveau des logements eux-mêmes, la pose systématique de détecteurs autonomes de fumée, les DAF, fait par contre l'objet de débats. Un projet de loi en ce sens est passé en première lecture à l'Assemblée et a déjà été largement amendé au Sénat. "Les pompiers par exemple, montrent des réticences, car ils craignent que la généralisation des DAF fasse passer au second plan d'autres éléments indispensables de lutte contre les incendies. Cette question divise largement les experts, comme le CSTB (Comité scientifique et technique du bâtiment) et les professionnels du feu", explique Antoine Desbarrières. L'un des problèmes des DAF, lorsqu'ils sont installés dans un logement existant, est leur alimentation électrique. Le fonctionnement à piles peut entraîner des oublis et les habitants finissent par compter sur des dispositifs en réalité hors service. Dans le neuf, si on décide d'utiliser un équipement de ce genre, on peut le raccorder directement au réseau électrique, ce qui élimine l'un des principaux problèmes. A l'abri des indésirables "La première demande des acquéreurs par rapport à la sécurité, c'est de se sentir protégés chez eux", assure Valérie Brot, agent immobilier à Saint-Maur, commune coquette du Val-de-Marne, dont la plupart des villas sont protégées par télésurveillance. Une revendication d'autant plus sensible pour l'habitat individuel : on se sent plus vulnérable dans une maison que dans une résidence en collectif et il est vrai que la maison reste la cible privilégiée des cambrioleurs. C'est en réaction à cette exigence de sécurité accrue que les promoteurs se tournent de plus en plus vers la réalisation de domaines de maisons en ooovillage entièrement clos et sécurisés. La présence d'un gardien et d'un accès contrôlé est incontestablement un plus aux yeux d'acquéreurs prêts à payer plus cher pour cette surveillance garantie. Cet environnement fermé rassure également les parents, qui craignent moins de laisser leurs enfants libres d'aller jouer dans les parties publiques du domaine. La lutte contre les intrusions intempestives a également entraîné la généralisation de certains équipements dans les parties communes des résidences en collectif : double sas d'entrée équipé au minimum par un interphone - et de plus en plus par un visiophone -, accès aux sous-sols et aux parkings contrôlés par des clés, y compris dans l'ascenseur…

DIAPORAMA. Face au Parlement européen, ce programme immobilier haut de gamme est doté d’un jardin suspendu de 350 m² et s’élève à 55 mètres de hauteur. Découverte.

"Les constructeurs favorisent la garantie du respect des normes acoustiques"

Pour vendre notre maison, nous passons par deux agences. À quel moment devons-nous les prévenir si le bien est vendu par nos soins ? (Régis A.,Nantes, 44)

La retraite, ce n’est pas pour demain. Et pourtant, c’est maintenant qu’il faut commencer à y penser. L’investissement immobilier neuf reste un placement rentable à terme à condition de choisir un dispositif adapté à la réalité économique.

Après mûre réflexion, vous êtes enfin décidé à acheter. Vient alors le moment de signer le contrat de réservation. Ce dernier, même s’il n’est pas légalement obligatoire, est une pratique quasi systématique. Autrement appelé “contrat préliminaire”, il détermine déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente. Toute autre forme d’avantcontrat (promesse, compromis de vente) est interdite. Ne signez donc pas à la légère, et n’hésitez pas à négocier la modification de clauses qui vous paraissent défavorables. Ce contrat engage le promoteur à vous réserver un logement. En contrepartie, vous versez un dépôt de garantie. Celui-ci doit être versé sur un compte spécial, à votre nom, dans une banque. Son montant est limité à 5 % du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, 2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans, rien au-delà. Vous disposez ensuite d’un délai de rétractation de sept jours, et si vous décidez de faire jouer celui-ci, le dépôt de garantie devra vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité. Passé ce délai, certaines conditions prévues par la loi vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie. C’est le cas si le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, si le prix de vente est supérieur d’au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé, si l’un des équipements promis n’est pas fourni, ou si le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et que les changements constatés diminuent de 10% la valeur du logement. Enfin, vous pourrez aussi récupérer la somme versée si le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10% à ce qui était prévu. Attention, cette clause concerne uniquement les prêts que le vendeur s’est chargé de vous faire obtenir. Si vous cherchez un prêt de votre côté, vous avez tout intérêt à y faire inclure une clause suspensive, qui prendra effet si d’aventure vous ne le décrochiez pas.

Christophe Cremer : Certains acquéreurs qui ont financé leur projet d’achat/revente avec un crédit relais, se rendent compte qu’ils ne peuvent vendre car ils ont proposé leur bien à un prix trop élevé. Les banques ne sont pas responsables de cette situation. Les particuliers ont, bien souvent, été trop optimistes. Et l’Afub, qui évoque les difficultés de certains emprunteurs et qui met les banques au pilori, joue avec le feu en prenant le risque de bloquer le marché. À force de rendre les banques responsables, celles-ci vont finir par ne plus accorder de prêt, elles qui ont déjà réduit la quotité à 70 % maximum. Bien souvent, ce sont les agents immobiliers qui, pour prendre des mandats, ont accepté de mettre le bien en vente à un prix trop élevé. Si l’emprunteur est raisonnable, il trouvera toujours un acquéreur. Quand on prend un crédit relais, il faut avant tout savoir à quel prix on est réellement en mesure de vendre et, si l’on y parvient vraiment pas, prendre les mesures qui s’imposent. Ainsi, lorsqu’un bien reste trop longtemps en vente, il faut savoir le retirer, ne serait-ce qu’un mois, et le remettre ensuite sur le marché pour intéresser de nouveaux acquéreurs potentiels. On peut aussi envisager, au lieu de vendre le logement, de le louer, ce qui permettra de payer les échéances du crédit. Quoi qu’il en soit, lorsqu’on se trouve face à un tel problème, il faut aller voir son banquier et lui exposer la situation. Dans la plupart des cas, la banque va réaménager le prêt, soit en allongeant le crédit relais, soit en intégrant la dette au crédit à long terme.

À partir des études de ses experts sur le marché des risques locatifs

Fin juin, 64 programmes étaient commercialisés sur Marne-la-Vallée, dont 29 comportant moins de 10 lots.

Pivot des échanges entre les capitales du nord de l'Europe, Lille est résolument tournée vers l'avenir. Engagée dans un grand projet urbain, elle offre de nouvelles opportunités aux acquéreurs.

Ademe (agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) : www.ademe.fr. Les espaces Info-énergie “vous informent et vous conseillent gratuitement”. Numéro azur : 0 810 060 050 (prix d’un appel local).

“La flexibilité peut être une source d’économies”

Indicateur Bertrand : Après des années d'activité soutenue dans la construction de logements neufs, Saint-Denis marque-t-elle une pause ?

Un an après son inauguration près d’Angers, la maison du futur expérimentée par Saint-Gobain livre ses premiers résultats et semble tenir toutes ses promesses.

Le prix moyen en 2005* est de 3 518 €/m2. "Avec l'Agence d'urbanisme, nous avons recensé une vingtaine de maisons bourgeoises menacées de démolition après leur vente, commente André Pelletier, adjoint en charge de l'urbanisme du 5e. Nous avons déjà réussi à sauver trois de ces bâtiments". L'arrondissement - qui est celui du Vieux- Lyon - ne vit pas pour autant dans le passé. Il dispose de plus d'une trentaine d'écoles et bientôt de trois nouvelles crèches totalisant 150 berceaux. Une poignée de programmes immobiliers de 15 à 40 logements est en chantier et Nexity George V Rhône Loire Auvergne achève la dernière touche de la commercialisation de la Villa Toscane.