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Olivier Bokobza : Lorsqu’on s’engage dans un investissement locatif, on doit conserver le bien pendant une durée minimum de neuf ans, dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien. Pour le cas du propriétaire accédant à sa résidence principale, on constate que la durée moyenne de sa détention est de sept ans. Ces périodes de sept ou neuf ans, qui représentent du moyen-long terme, permettent de se protéger des cycles courts. En un ou deux ans, les variations des prix de l’immobilier peuvent en effet être importantes. Mais lorsque l’on se rapproche des dix ans de conservation d’un bien, si l’on se fie au marché tel qu’on l’a connu sur les trente dernières années, le risque de moins-value est très limité. Les cycles de l’immobilier tournent aux alentours d’une décennie : tous les dix ans, on se retrouve à peu près au même niveau que dix ans auparavant. Cela protège d’une éventuelle moins-value, car l’idée est de ne pas perdre d’argent et, dans le même temps, de se constituer un patrimoine. Lorsque l’investisseur achète sa résidence principale, il va plutôt viser un marché et un endroit qu’il connaît bien, avec une potentialité de plus-value à la sortie s’il rentre dans un marché en période de cycle bas à l’achat. L’investisseur locatif détient cependant un potentiel de plus-value plus important, puisqu’il peut acheter loin de ses références personnelles, et faire le choix, par exemple, d’une ville en développement. Le marché immobilier réagit comme un marché classique, avec des phases hautes et basses ; ces variations n’empêchent pas de réaliser des plus-values. À condition d’avoir, comme pour tout investissement immobilier, prêté une grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité du produit. Il est parfois judicieux de payer un peu plus au départ, pour un logement qui se revendra beaucoup mieux quelques années plus tard.

Championne de notre palmarès des villes où investir dans l'immobilier, Bordeaux s’est beaucoup transformée depuis quelques années. Elle a reconquis son patrimoine architectural et se modernise avec le projet « Bordeaux 2030 ».

Toulouse est l'exemple type de la ville qui s'étend, avec une densification maîtrisée mais un fort étalement urbain. Pour trouver un logement qui rentre dans leur budget, les acquéreurs n'hésitent plus à s'éloigner du centre. Pour la collectivité, ce phénomène a un coût, en augmentant les dépenses d'infrastructures routières (avec demain, une jonction Est en projet pour faciliter les déplacements dans l'Est toulousain au-delà de Quint-Fonsegrives, Balma et Saint-Orens et encore, une liaison multimodale Sud-Est (LMSE), entre le terminus de la future ligne B de métro à Ramonville et l'avenue de la Marcaissonne à l'entrée de Quint-Fonsegrives), scolaires et les frais de gestion des services. Pour le particulier, il a un impact sur ses conditions de vie, qu'illustre très bien une étude de la direction départementale de Midi-Pyrénées. Selon la DDE, la rocade arrivera à saturation d'ici 2020, avec 190000 véhicules par jour. Une deuxième rocade est donc d'ores et déjà en discussion. Le coût de l'éloignement est aussi une donnée à prendre en compte au moment de signer un nouvel achat en résidence principale… d'autant que la flambée des prix concerne également la périphérie… Les 342 communes de l'aire urbaine souffrent d'une pénurie de logements. Devant la pression foncière des particuliers et des promoteurs qui rachètent des terres aux agriculteurs, la valeur des terrains constructibles a quasiment quadruplé dans l'aire urbaine en dix ans.

A Anglet, Alday Immobilier vient d'achever la commercialisation de deux programmes, Le Domaine de Malda et Le Hameau d'Aguilera, 17 demeures traditionnelles aux couleurs du Pays. Le promoteur va enchaîner avec les Terrasses du Berrys. Dans un quartier très coté, la nouvelle résidence et ses 28 appartements sont proposés dès le mois de mai, entre 3 500 et 4 000 €/m2. Le syndicat d'initiative vante "une saveur tonique côté mer, une senteur aromatique côté terre". En plus de ses 4,5 km de sable fin et 230 ha de forêts de pins, Anglet possède un troisième atout de poids : des sports de glisse à foison et des terrains de golf qui font sa fierté. Dans cette ville, entre mer et pins, des acheteurs, essentiellement de la région, ont déjà réservé 40 % des appartements des Terrasses de Quintaou, un programme lancé en décembre dernier par Icade-Capri. La résidence comprend 32 appartements du studio au 4-pièces, à partir de 99 000 € pour un studio et de 310 000 € pour un 3-pièces. Selon Thierry Dulou, responsable des ventes, "un nouveau programme prend la suite en mai, dans le quartier Saint-Jean, tout près de la mairie". Bouygues Immobilier commercialise Les Vergers del Hogar. Pour 4 021 €/m2, il propose des appartements du studio au 4-pièces dotés de larges terrasses à dix minutes des plages. De nombreux 3-pièces sont encore en stock, à partir de 226 500 € pour 59,86 m2 avec une exposition sud. Sur la N10, au niveau du rond-point du Cadran, Sagec vient d'ouvrir les ventes d'Aitzuna. "La résidence de 47 appartements comportera des commerces en rez-de-chaussée et de nombreuses petites surfaces (à partir de 102 000 € pour un studio de 22 m2), à la demande de la mairie qui souhaite augmenter l'offre de logements pour étudiants, explique Marc Ancely, responsable des ventes. La résidence est agencée en U. Ses appartements intérieurs, notamment des 3 et 4-pièces en duplex ouvriront sur un patio végétal.Pour environ 85 m2, les 4-pièces avoisinent les 230 000 €". Nexity, qui vient d'ouvrir une agence à Bayonne, devrait proposer de nouveaux appartements à l'été.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'agglomération d'Annecy par la fédération des promoteurs immobiliers.

Annabel Fleury : “Nantes s'inscrit sur un territoire dynamique, avec une réelle demande locative et différents dispositifs favorables à l'accession à la propriété. Ici, un jeune couple avec un enfant éligible au PTZ pourra voir ce dernier doubler grâce au prêt local de Nantes Métropole, assorti d'un prêt complémentaire à taux bonifié. Cela peut augmenter son budget de 8 à 10 000 € et lui permettre de ne pas trop s'éloigner du centre.

Avec ses vastes plages, ses équipements de premier ordre, la Côte de Lumière attire toujours les acquéreurs en quête de petits prix. Sauf aux Sables-d’Olonne, bien sûr…

Entre des projets d'aménagement ambitieux, une croissance démographique qui ne s'est jamais interrompue et de ventes de logements qui atteignent des records, la Ville Rose semble bel et bien être parée pour 2010.

Enfin, l’attrait fiscal n’est pas négligeable non plus. En ayant signé un bail commercial, vous vous inscrivez de fait dans la catégorie des loueurs en meublé. Si vous percevez plus de 23 000 e de loyers par an (ce qui correspond à un investissement de l’ordre de 500 000 e dans l’immobilier) et que vous êtes inscrit au registre du commerce, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP). Sinon, vous passez en catégorie loueur en meublé non professionnel (LMNP). Outre la récupération de la TVA (19,6 %), ce statut vous permet chaque année pendant la durée du prêt de déduire de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC) - donc de vos loyers - l’amortissement du bien. Ce qui peut représenter jusqu’à 60 % du montant de l’opération. Autre avantage de louer en meublé : après cinq ans de détention, les plus-values réalisées à la vente du bien sont exonérées d’impôts. À la fin du remboursement du prêt, vous empocherez donc les loyers (souvent à une date très proche du départ en retraite). De quoi mettre du beurre dans les épinards lors de votre départ en retraite.

Indicateur Bertrand : La Fédération nationale de l’Immobilier (FNAIM) annonce la baisse des prix de l’immobilier ancien de 2,9 % au 3e trimestre. Vous attendiez- vous à ce repli ? Henry Buzy-Cazaux : Oui, parce que nos données mensuelles avaient fait état d’une baisse des prix en juillet et en août, confirmée en septembre. Ce repli est maintenant clairement avéré, alors qu’il se montrait plutôt erratique au cours du 1er semestre. Nous savions depuis longtemps que le niveau des prix était en décalage par rapport à la solvabilité des ménages, et qu’il aurait pour effet de tempérer les augmentations et d’infléchir le marché à la baisse. C’est un phénomène normal de fin de cycle. Par contre, nous ne nous attendions pas au resserrement du crédit. En mai et juin, nous avons constaté un revirement des banques, dont l’attitude a été beaucoup plus restrictive dans la distribution des prêts. Cela a eu pour conséquence de redresser l’activité immobilière à partir d’une moindre fréquentation des agences et de “casse” – pour emprunter une expression de négociateur, c’est-à-dire de ventes qui n’aboutissent pas, faute d’obtention de financement. I.B. : Sur quels segments se situe particulièrement la “casse” ? Sur les grands logements et les maisons, dirait-on ? H.B.-C. : Il est délicat de tenir un discours unique à ce sujet, car des disparités régionales apparaissent. Mais nul ne peut nier que la réticence des banques se manifeste surtout par rapport au financement des opérations les plus onéreuses, à hauteur de 450 000 à 500 000 euros. Par conséquent, les appartements des grandes villes, comme Paris, et les maisons sont les plus concernés. I.B. : Vos adhérents ont-ils des clients qui rencontrent des problèmes avec leurs prêts-relais ? H.B.-C. : Ce phénomène est beaucoup moins répandu dans les agences immobilières que sur le marché de particulier à particulier, car l’agent immobilier a pour mission de trouver le prix d’équilibre de la vente. Vis-à-vis du vendeur, ce rôle est didactique, d’autant que les négociations deviennent plus âpres à mesure que le marché se durcit. L’agent immobilier a pour métier, et il le fait très bien, d’inciter les vendeurs à la modération. En professionnel du flux, il ne peut pas se payer le luxe de garder trop longtemps un bien en vitrine – si celui-ci n’est pas vendu au bout de 18 mois, c’est souvent en raison de son prix. Les produits anciens se situent dans la partie dense du patrimoine, centre-ville ou proche périphérie, et n’ont pas de gros défauts rédhibitoires. I.B. : Quel niveau de remise peut espérer l’acquéreur ? H.B.-C. : Tout dépend si, à l’origine, le prix a été ou non fixé à sa juste valeur. Un bien mal évalué et présenté depuis 6, 8 ou 9 mois, pourrait ainsi subir une décote de 10 à 15 %. Ce cas de figure n’est pas rare. Quand le mandat a été bien pris, mais avec des visites insuffisantes, le prix peut être corrigé de 2 à 3 % au bout de trois mois. I.B. : Pensez-vous que cela ira plus loin ? H.B.-C. : Si les banques n’étaient plus au rendez-vous, l’économie serait bloquée, dont le marché immobilier en premier lieu. Nous vivons une période tellement folle que nous n’excluons pas cette sombre hypothèse. Mais ce scénario peut être évité à l’aide d’outils, comme la baisse des taux d’intérêt et les mesures en faveur de l’accession sociale, par exemple. Je pense que nous finirons l’année avec une baisse des prix de 5 à 6 %, qui pourrait se prolonger au même niveau en 2009. Cela induit une fourchette large de 10 à 15 % sur 18 mois, puisque le 1er semestre n’a pas enregistré de baisse. Cette érosion en pente douce pourrait permettre la resolvabilisation des acquéreurs. I.B. : Comment les agences immobilières résistent-elles dans cette conjoncture ? H.B.-C. : Les agences, comme les études notariales et les promoteurs, vont être touchées. Mais cela ne fait que 3 à 4 mois que leur activité est affectée, alors que leur capacité de résistance joue sur plusieurs mois, notamment en ajustant la variable de l’emploi. En général, la profession, et non les adhérents de la FNAIM, ont recours à 70 % d’agents commerciaux. Les agences ont également la possibilité de réduire leurs investissements, tels que la publicité et la formation. La FNAIM va d’ailleurs mettre en place une cellule, dans le but d’aider ses adhérents à choisir les meilleures solutions. I.B. : Malgré tout, l’immobilier reste-t-il un bon investissement ? H.B.-C. : Plusieurs de nos adhérents sont consultés par des clients paniqués, qui veulent convertir en immobilier leurs liquidités ou leur portefeuille d’actions. Ceci prouve bien que, quelles que soient les circonstances, il existe toujours un fond de confiance envers la pierre. L’immobilier est et restera un marché soustendu par le besoin. Une famille aura toujours l’obligation de se loger, de s’agrandir… Un tel investissement rime avec plus-value, la seule condition étant de garder le bien au-delà de 6, 7, voire 12 ans. Et s’il s’agit d’une résidence principale, cette plus-value n’est pas imposable. L’immobilier demeure le moyen sûr d’asseoir sa situation financière.

Des problèmes liés à la construction de notre maison vont vous amener à faire appel à l'assurance dommages-ouvrage. Dans quels délais serons-nous indemnisés ? (Évelyne T., Strasbourg, 67)

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ? Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité. I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ? C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe. I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ? C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants. I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ? C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.

C’est l’occasion de profiter encore de la loi Scellier pour devenir propriétaire puisque le gouvernement a annoncé un allongement de trois mois à l’application de la loi.

Ai-je le droit d'utiliser ma cheminée pour y allumer un petit feu très occasionnellement les week-ends ou en soirée ? (Marguerite O., Paris, 14e)

Vice-présidente de Montpellier Méditerranée Métropole et déléguée à l’urbanisme et à l’aménagement durable de Montpellier.

Montpellier et son agglomération ont une place incontestable dans les nouvelles opérations d’habitat mais Narbonne, Perpignan ou Sète, ne sont pas en reste.

J’ai le projet d’acheter un terrain, puis de faire construire dessus. Le vendeur est-il obligé de borner le terrain ? (Béatrice A.,Montpellier, 34)