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Acheter un logement neuf ne se fait pas à la légère et nécessite une période de réflexion pour trouver les meilleurs prêts, taux, assurances... Pour ne pas perdre le fil, suivez le guide !

“Les projets d’habitat adaptés aux actifs se multiplient sur notre territoire”

Montpellier montre toujours l’exemple. Ici peut-être plus qu’ailleurs, les architectes et les promoteurs construisent une trame urbaine qui métamorphose la ville et lui confère une réputation renouvelée au gré des opérations.

“Marne-la-Vallée vit une époque charnière, sensible au développement durable”

Karine Gaillard, la directrice commerciale de Bouygues Immobilier à Montpellier, confirme cette tendance : "La question de l'évolution de la conjoncture des marchés immobiliers est abordée au niveau national mais nous ne nous la posons pas dans les mêmes termes à Montpellier. Ici, nous ne notons aucun ralentissement de nos ventes." Ce constat est partagé chez Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon : "Nous nous développons depuis 2003 à Montpellier mais aussi sur le reste de la région et nous ne notons aucune baisse du rythme de vente, dit Anne Hamelin, sa directrice commerciale. Le marché est réellement dynamique." Un chiffre confirme cette observation : selon Stratis Conseil, les rythmes de vente oscillent depuis un an entre 10 et 12 %. "Nous ne notons pas de baisse des rythmes de commercialisation car il n'y a pas en réalité de sur-offre à Montpellier", souligne Xavier Longin. Pas de sur-offre et une croissance démographique qui ne se dément pas.

Avec ses vastes plages, ses équipements de premier ordre, la Côte de Lumière attire toujours les acquéreurs en quête de petits prix. Sauf aux Sables-d’Olonne, bien sûr…

Alors que la famille Kaufmann est devenue l'un des leaders européens des systèmes-bois, Hermann, lui, a voué sa carrière à concilier architecture et écologie. Spécialiste de l'habitat passif, c'est-à-dire ne consommant que 40 à 0 % de combustibles fossiles, il explore aussi la construction productrice de kilowatts dite "à énergie positive". "L'architecte joue un rôle dans la société en tant que médiateur de la culture architecturale et combattant pour l'amélioration de l'environnement", déclarait-il dans un film que lui a consacré l'Epamsa, l'aménageur des Yvelines qui organise le Global Award. Ce chasseur de CO2 a ainsi construit d'étonnants projets contemporains en bois blond sur les vallons du Vorarlberg : maisons individuelles, habitat collectif, bureaux, pont couvert de Gaissau, centrale biomasse de Lech, supermarché de Dornbirn, centrevillede Ludesch… En ce moment, l'architecte travaille sur un hôtel 5 étoiles, un immeuble passif de 80 appartements au Tyrol et un autre en bois en Autriche du nord. Une architecture rare à découvrir le 3 mars à la cité du patrimoine et de l'architecture, où Hermann Kaufmann présentera l'esquisse de son projet de Chanteloup.

Je vais faire construire une maison,suis-je obligée de faire appel à un architecte ? (Valérie D.,Reims, 51)

Des problèmes liés à la construction de notre maison vont vous amener à faire appel à l'assurance dommages-ouvrage. Dans quels délais serons-nous indemnisés ? (Évelyne T., Strasbourg, 67)

Vice-présidente de Montpellier Méditerranée Métropole et déléguée à l’urbanisme et à l’aménagement durable de Montpellier.

En ce début 2015, nous avons voulu faire le point avec les promoteurs sur le bilan de l’année 2014, les perspectives 2015 et leurs attentes pour faire repartir l’activité immobilière. François Bertière, président directeur général de Bouygues Immobilier nous livre ses analyses.

L’association Empreinte, qui fait la promotion de l’habitat passif, a réalisé une grande enquête nationale sur la construction en paille, “un matériau local, sain, renouvelable et recyclable, offrant un excellent bilan énergétique”. Avoine, blé, épeautre, seigle, lin, orge et même riz : la variété des pailles utilisées est très grande. En revanche, ceux qui font appel à la paille ne se retrouvent pas forcément dessus, mais plutôt autour du mode de chauffage : en effet, 87 % plébiscitent le bois, et seuls 3% restent à l’électricité. Du côté des couvertures, la tuile arrive en tête (50 %), talonnée par l’ardoise (17,5 %), et la toiture végétalisée (9 %). Sur l’ensemble des projets recensés, 98 % utilisent la paille pour remplir les murs, 40 % pour isoler la toiture, 20 % pour isoler le plancher et 18 % pour remplir les cloisons. Et 7 % pour ces quatre usages à la fois : ce sont donc des maisons entièrement en paille ! Dernier chiffre intéressant : 78,5 % des projets font intervenir 50 % ou plus d’autoconstruction.

En cours de construction, le futur propriétaire dispose de deux garanties financières. La garantie de remboursement apporte l'assurance à l'acquéreur que les sommes qu'il a versées avant l'ouverture du chantier lui seront remboursées si le chantier ne débute pas, par exemple en cas de dépôt de bilan du constructeur ou bien si le permis de construire n'est pas accordé. Quant à la garantie de livraison, elle permet, en cas de non respect de délais ou de prix, d'exiger du garant qu'il se substitue au constructeur pour obtenir l'achèvement de la maison et la prise en charge du surcoût éventuel, en cas de défaillance de ce dernier. Ces garanties sont délivrées par les banques ou les compagnies d'assurances. Elles courent de l'ouverture du chantier jusqu'à la réception sans réserve ou à la levée des réserves dénoncées lors de la réception. A compter du jour de la réception des travaux, les nouveaux propriétaires ne sont pas laissés à l'abandon. Pendant dix ans, ils pourront faire jouer une garantie en cas d'anomalie. Les professionnels qui ne souscrivent pas d'assurance encourent des sanctions pénales. La garantie de parfait achèvement dure un an, à compter de la réception du logement.

Indicateur Bertrand : Que pensez- vous du marché immobilier en ce début d’année ? Pensez-vous que nous sommes face à une crise ? Christophe Crémer : Selon les sources, le marché devrait connaître une très légère hausse ou une très légère baisse. Pour ma part, je pense que l’on sera dans une marge faiblement négative. Certaines zones restent très dynamiques. Notamment dans Paris où des quartiers comme la République fonctionnent encore très bien. Même chose à Levallois-Perret. Mais, il ne faut pas se voiler la face, dans l’ensemble, l’activité a fortement ralenti. On savait bien que l’immobilier ne pourrait pas monter indéfiniment à ce rythme là. D’ailleurs, pourquoi les prix continueraient-ils à grimper en France alors que l’immobilier baisse partout dans le monde ? Aux Etats- Unis, en Angleterre, en Espagne… partout le marché s’essouffle parce que les prix ont flambé. Aux Etats-Unis, c’est une véritable crise due au marché qui a été très spéculatif : 28 % des acquéreurs étaient des spéculateurs. En France, le contexte est différent. Le marché n’est pas en crise. La demande n’est pas, non plus, spéculative puisqu’elle émane d’acquéreurs qui cherchent tout simplement à se loger et à assurer leur avenir et leur retraite. Ils sont seulement freinés dans leur projet d’achat par les prix de l’immobilier et la montée très rapide des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Mais, les pouvoirs publics ont pris des mesures qui devraient quelque peu les rassurer. Ne serait-ce qu’avec la déductibilité des intérêts d’emprunt. L’ennui, c’est que pour l’instant, la plupart des acquéreurs que nous recevons, ne savent même pas qu’ils peuvent bénéficier de cette déductibilité. I. B. : 2007 a été une année de forte hausse des taux de crédit. Que pronostiquez-vous pour l’année 2008 ? C.C. :Au début de l’année 2006, les taux étaient à 3,20 % et aujourd’hui ils démarrent à 4,70 % sur 15 ans. En deux ans, la remontée a été spectaculaire puisque de 1,50 point et rien que sur 2007, les taux ont bondi de 0,90 point. Personne ne peut nier que c’est une évolution importante. On peut dire que 2007 a été l’année de la fin des taux bas. Mais je pense qu’ils ne vont plus beaucoup monter. Pour ce qui concerne les taux fixes, l’OAT 10 ans a subi peu de hausse ces dernières semaines. Aujourd’hui, il est à 4,25 % et les taux de crédit proposés aux particuliers démarrent autour de 4,70 % sur 15 ans. L’écart est largement supérieur à la normale. Les banques auraient même dû baisser un peu leurs taux, mais cela n’est pas le cas. Elles sont en train de restaurer leurs marges, d’autant que leurs coûts de refinancement ont augmenté. Même les grandes banques de dépôt empruntent entre 0,25 et 0,30 point de plus qu’en juin. La crise des subprimes est passée par-là. Pour autant, je pense que la hausse ne devrait pas dépasser 0,15 point sur l’ensemble de l’année 2008. Ce qui n’aura pas de réel impact sur la solvabilité des acquéreurs. Quant aux taux révisables, il y a fort à parier que la Banque centrale européenne (BCE) n’augmente pas son taux directeur. Certes, il y a une tendance inflationniste à l’échelon européen, mais les indicateurs économiques sont loin d’être excellents. Il n’empêche que les acquéreurs et notamment les investisseurs qui ont pris des taux révisables ces dernières années, s’en mordent les doigts. Car la révision annuelle du taux de crédit sur l’Euribor fait souvent grimper le taux audelà d’un taux fixe. A titre d’exemple, si l’on applique une révision de taux aujourd’hui alors que l’Euribor est à 4,65 %, et que l’on y ajoute la marge de la banque, en moyenne de 1,20 point, le taux du crédit passe à 5,85 %. Bien plus qu’un taux fixe à 4,70 ou 4,80 % aujourd’hui. Quelqu’un qui a pris un taux révisable récemment a intérêt à le convertir en taux fixe. I. B. : Bien que les banquiers s’en défendent,constatez-vous un durcissement des conditions d’octroi des crédits ? C. C. : Nous sommes dans un environnement différent et il sera sûrement plus difficile d’obtenir un crédit en 2008. DR Nous le ressentons déjà. Notre taux de refus est passé entre juillet et aujourd’hui de 3 à 8 %. J’ai l’exemple d’un couple dont les deux membres travaillent et qui ont des revenus élevés. Pour acheter leur appartement, ils s’endettaient à hauteur de 21 %. La banque a refusé le crédit parce que l’épouse était en période d’essai. Les cas se multiplient. Un autre dossier a été refusé alors que l’endettement était de 32 % parce que la banque a considéré, en épluchant les relevés de compte du candidat emprunteur, qu’il faisait trop de retraits d’argent auprès d’un casino, supposant qu’il était joueur. Cela illustre combien tous les détails d’un dossier sont importants. I. B. : L’allongement des durées des prêts se poursuit-il ? C. C. : Pour la première fois, au 4e trimestre 2007, la courbe des prêts à 30 ans et plus a baissé par rapport au trimestre précédent. Pour un banquier, un prêt à 30 ans est généralement associé à un jeune couple qui n’a pas d’apport et peu d’expérience professionnelle. Ce qui devient un handicap. Et si l’emprunteur n’a même pas de quoi payer les frais d’acquisition, il ne sera pas vu d’un bon oeil par le banquier, contrairement aux années précédentes où les établissements de crédit prêtaient jusqu’à 110 %. Les banques n’ont pas durci leurs conditions, elles appliquent plus rigoureusement leurs critères.

CARTE INTERACTIVE. Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Paris… tous les départements de la région enregistrent des records de transactions pour le second trimestre 2016, malgré une évolution des prix du neuf contrastée.

Les sous-couches acoustiques minces, présentant l’avantage d’un encombrement réduit, sont aujourd’hui plébiscitées pour l’isolation des planchers. Le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) a élaboré récemment une certification CSTBat, destinée à ces fines sous-couches posées sous chape et mise en oeuvre à la demande de Qualitel. Des mesures sont réalisées en cours ou en fin de chantier, afin de vérifier si le niveau exigé est obtenu. Revêtements de sol, fenêtres, parois, toitures : tous ont pour point commun d’avoir récemment connu de nombreuses innovations sur le plan acoustique, dont les logements neufs sont les premiers à bénéficier. Et le CSTB poursuit ses efforts, apportant son concours aux professionnels pour améliorer leurs produits. Il a, par exemple, développé des simulateurs d’environnement sonore ou visuel (maquette virtuelle des villes, bruit dynamique) qui permettent aux acteurs de la construction d’entendre et/ou de voir en direct l’efficacité sonore d’un produit.

Olivier Bokobza : Lorsqu’on s’engage dans un investissement locatif, on doit conserver le bien pendant une durée minimum de neuf ans, dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien. Pour le cas du propriétaire accédant à sa résidence principale, on constate que la durée moyenne de sa détention est de sept ans. Ces périodes de sept ou neuf ans, qui représentent du moyen-long terme, permettent de se protéger des cycles courts. En un ou deux ans, les variations des prix de l’immobilier peuvent en effet être importantes. Mais lorsque l’on se rapproche des dix ans de conservation d’un bien, si l’on se fie au marché tel qu’on l’a connu sur les trente dernières années, le risque de moins-value est très limité. Les cycles de l’immobilier tournent aux alentours d’une décennie : tous les dix ans, on se retrouve à peu près au même niveau que dix ans auparavant. Cela protège d’une éventuelle moins-value, car l’idée est de ne pas perdre d’argent et, dans le même temps, de se constituer un patrimoine. Lorsque l’investisseur achète sa résidence principale, il va plutôt viser un marché et un endroit qu’il connaît bien, avec une potentialité de plus-value à la sortie s’il rentre dans un marché en période de cycle bas à l’achat. L’investisseur locatif détient cependant un potentiel de plus-value plus important, puisqu’il peut acheter loin de ses références personnelles, et faire le choix, par exemple, d’une ville en développement. Le marché immobilier réagit comme un marché classique, avec des phases hautes et basses ; ces variations n’empêchent pas de réaliser des plus-values. À condition d’avoir, comme pour tout investissement immobilier, prêté une grande attention à l’emplacement, ainsi qu’à la qualité du produit. Il est parfois judicieux de payer un peu plus au départ, pour un logement qui se revendra beaucoup mieux quelques années plus tard.