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3 questions à Marc QUIÉVREUX, directeur de la formation du réseau de courtage In & Fi Crédit

Sur l’aire urbaine de Toulouse, on ne trouve pas plus de grands appartements qu’à Montpellier. Selon l’Observer de l’immobilier toulousain, sur les 613 logements collectifs mis en vente au second trimestre 2008, 7 % étaient des 4-pièces et 1 %, des 5-pièces. Ici comme ailleurs, les grandes surfaces sont liées à l’enveloppe financière dont peuvent disposer les acquéreurs. C’est ce qu’analyse Daniel Mari, chef de produit chez Cogedim : “Tandis que dans la moyenne gamme,située entre 3 000 et 3 800 € le m2, la clientèle recherchant des 4 ou 5-pièces n’a pas le budget nécessaire, les grandes surfaces trouvent plus facilement preneurs dans la gamme supérieure, au-delà de 4 000 €le m2. C’est en tout cas ce que nous observons sur l’opération 12, rue Sainte-Anne, où les 4 et 5-pièces couvrent plus de 30 % de notre opération.Nous avons ainsi vendu un triplex,avec ascenseur intégré. Sans cette demande très spécifique, nous avions prévu de réaliser deux appartements sans ascenseur”.

Est-il vrai qu'il sera obligatoire d'établir un diagnostic électrique pour la vente d'un logement à partir du 1er janvier 2009 ? Et si oui, qui devra établir celui-ci ? (Danielle B., Sancerre, 18)

La France s’est engagée vigoureusement dans la lutte contre le commerce illégal de bois exotiques.” C’est ce qu’affirmait récemment Jean-Louis Borloo, ministre de l’Écologie, du Développement et de l’Aménagement durables. Objectif : lutter contre la déforestation sauvage de forêts primaires qui nuit à la biodiversité et à la lutte contre le changement climatique. En attendant, les consommateurs peuvent faire confiance au logo PEFC. C’est la certification la plus répandue qui couvrait, en 2006, près de 200 millions d’hectares dans le monde, soit 9% des forêts exploitées. Lorsqu’un produit arbore ce logo, c’est l’assurance que le bois qui le compose est issu d’une forêt pérenne, gérée selon des règles strictes. D’ailleurs, contrairement à certaines idées reçues, la forêt progresse, en France comme en Europe. Entre les pinèdes méditerranéennes et les vastes étendues de conifères scandinaves, les visages de la forêt européenne sont multiples. Pour respecter ces spécificités, ce sont les associations régionales PEFC qui établissent les cahiers des charges que doivent suivre les producteurs de bois.

Pour ceux qui achètent des petites surfaces, les étudiants sont une cible idéale et semblent être une réserve inépuisable. On recense quelque 2 millions d'étudiants en France pour seulement... 150 000 places dans les cités universitaires. Tous les étudiants n'ont pas la chance de rester dans le cocon familial le temps de leurs études. Aussi, la pénurie fait rage et devient profitable aux investisseurs. Faute de place dans le secteur public, la majorité des étudiants n'ont d'autres choix que de se tourner vers le locatif privé, en particulier dans les grandes métropoles. De plus, louer à des étudiants permet de réaliser des baux courts tout en bénéficiant de garanties financières satisfaisantes. Explications. Les étudiants bénéficient tous d'une aide au logement, qui peut vous être versée directement. Une garantie contre les loyers impayés. De plus, en louant à un étudiant, vous avez systématiquement la caution parentale. Autre garantie contre d'éventuels incidents. Les étudiants louent en général le temps de leurs études, de 1 à 3, voire 4 ans au maximum. Cette durée courte dans le cycle immobilier peut inquiéter légitiment un investisseur. Pourtant, cette situation permet de coller au mieux au marché. A chaque changement de locataire, vous avez la possibilité de réajuster le loyer au niveau du prix du marché, alors qu'en conservant le même locataire, vous êtes tenus de suivre l'évolution de l'ICC (Indice du coût de la construction). Dans une situation de pression sur le marché locatif, le calcul peut être payant. Doublement payant même si vous achetez deux petites surfaces. Pour rappel, en un an, les loyers ont gagné 12 % à Paris, près de 20 % sur l'Académie de Versailles et plus de 15 % dans le sud de la capitale, autour de la fac d'Orsay. Par nature, l'étudiant est consommateur d'un espace exigu. Il se contente généralement d'un petit studio, sous réserve que celui-ci corresponde aux normes minimales de confort (voir encadré). C'est pourquoi, à budget égal, vous avez certainement intérêt à opter pour l'acquisition de deux petites surfaces plutôt qu'une grande. De plus, vous éviterez ainsi le phénomène des colocations, pas toujours bien vu par le propriétaire. Les adeptes des grandes surfaces peuvent néanmoins se tourner vers une population d'étudiants. D'abord, la colocation n'est pas aussi dramatique que certains investisseurs se l'imaginent. Chaque locataire est tenu de signer le bail. A ce titre, vous êtes en droit, comme la loi l'autorise, à percevoir directement les aides au logement de chaque co-locataire. Autre solution qui ne manque pas d'avantages : si vous êtes propriétaire d'un grand appartement et que vous décidez d'en louer une partie, vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôts sur les revenus que vous percevez de cette location. Attention, l'avantage fiscal ne fonctionne que si les pièces louées constituent votre résidence principale. Il faut également que la location soit un meublé.

Le marché francilien poursuit son atterrissage depuis l’an dernier. En revanche, une période de créativité s’ouvre en termes de programmation immobilière et d’architecture. Enquête sur les perspectives d’une région en mutation.

La grande couronne demeure le plus dynamique des territoires franciliens avec près de 21 000 logements mis en chantier l'an dernier. "La raréfaction du marché de l'habitat conduit à s'intéresser à des villes comme la nôtre", se félicite le maire de Cergy, Dominique Lefebvre.

Deux faits marquants ont jalonné sa vie professionnelle : la restructuration de la Lorraine, en panne d'activité après la désindustrialisation de la sidérurgie, et la mise en oeuvre du tramway de Bordeaux. Deux missions aussi différentes que La Courneuve et l'avenue Mozart, selon ses propos. En Lorraine, il a fallu traiter la reconversion des friches industrielles, les négociations sur les suppressions d'emplois et assurer le redéploiement économique par de nouveaux aménagements. "Une expérience humaine extraordinaire,enrichissante tant sur le plan personnel que social, dans une région décapitée par les fermetures d'usines". Mais la réussite de l'opération n'est pas à la hauteur des espérances parce que "la reconversion d'une région industrielle prend 20 ans". Plus suave est l'aventure de Bordeaux, où Cuillier tient la barre de l'agence d'urbanisme depuis 1995, entouré de 70 collaborateurs qui ont travaillé sur le tramway, le plan local d'urbanisme de la communauté urbaine, le plan de déplacements urbains, le Scot, le PLH… En ce moment, "l'équipage" planche entre autres sur la stratégie transports 2020 et une assistance à la 3e phase du tramway ainsi que sur le GPV de Haute-Garonne, où se situent les ZUP des années 60.

Professeur d'économie à Paris-10-Nanterre, directeur de l'observatoire des marchés immobiliers, Michel Mouillart nous livre son analyse sur l’évolution de la situation financière et son impact sur marché de la pierre. Indicateur Bertrand : De quelle façon percevez-vous la crise actuelle ? Michel Mouillart : C’est une crise brutale, rapide et bien plus forte que celles que nous avions connues précédemment, à la fin des décades 70 et 80. Les mises en chantier avaient baissé de 30 000 par an pendant deux à trois ans à la fin des années 80, alors que le recul a été de 60000 pour la seule année 2008, et devrait atteindre 40000 en 2009. L’État porte en partie la responsabilité des deux crises précédentes. La remise en cause de l’APL Accession et la réduction du nombre des Prêts d’accession à la propriété (PAP), à la fin des années 80, avaient eu pour conséquence d’abaisser les ventes de neuf de 80000 unités. Cette fois, c’est différent. La crise n’émane ni des marchés, ni des pouvoirs publics, mais elle est d’origine financière, et vient des États-Unis. En somme, elle est exogène, donc injuste. En outre, elle s’auto-entretient de façon plus puissante : 57 % des transactions de l’ancien servent à financer l’achat d’un autre bien, au lieu de 32 % au début des années 90. L’impact de la régression de l’ancien a été multiplié pratiquement par deux. I. B. : Mais les prix de vente n’étaient-ils pas trop élevés ? M.M. : Peut-être, mais cela n’a pas cassé le marché. Preuve en est, 845000 personnes ont accédé à la propriété en 2007, contre 800000 en 2006. I. B.: La récente baisse des taux d’intérêt par la Banque centrale européenne (BCE) permettra-telle une sortie de crise? M.M. : Quand les taux d’intérêt baissent, c’est une autre histoire qui s’écrit. Ceux qui ont annoncé une chute apocalyptique des prix de l’ancien en 2009 en seront surpris. Cette baisse des taux par la BCE est élevée et sera suivie d’une autre dans quelques mois. Cela aura pour effet d’inciter fortement à l’achat immobilier, d’autant que les établissements de crédit ont maintenu des durées longues de prêt de 18,5 années en moyenne. Encore faudra-t-il que ces établissements accèdent à des ressources pour prêter. Or, la garantie de l’État ne fabrique pas de ressources. Les marchés immobilier pourraient donc vivre un début d’année médiocre, suivi par un redémarrage à l’été. I. B.: Le plan de relance prévoit le doublement du prêt à 0% dans le neuf.Quel en sera l’impact ? M.M. : En moyenne, le prêt à 0 % s’élève à 18 000 euros dans le neuf. Son doublement permettra de compléter l’apport personnel du futur acquéreur de 22 000 € en moyenne, d’élargir sensiblement le nombre d’accédants mais également d’alléger le taux d’effort, qui passera de 33 % à moins de 30 %. Aux 80 000 prêts à 0% de 2007 pourraient s’en ajouter 30 000 à 40 000. Ce dispositif, qui ne s’adresse qu’aux primo accédants, est cohérent, mais je regrette que rien n’ait été annoncé quant à la sécurisation des emprunteurs.

A l'heure où le réchauffement climatique est une préoccupation majeure, les choix énergétiques et la maîtrise de la consommation sont le problème numéro un de l'habitat.

La chambre de la Fnaim du Rhône vient de présenter son analyse du marché régional. Et les nouvelles sont plutôt bonnes.

Le marché immobilier francilien ne connaît pas l'accalmie des prix. Pour se loger ou pour investir, où aller en Ile-de-France ? Tour d'horizon...

Vous aimeriez bien acheter votre logement, mais vous n’avez pas d’apport personnel. Ce n’est plus un handicap aujourd’hui. A condition de rester dans un seuil d’endettement supportable.

Malgré la loi Solidarité et renouvellement urbains, la répartition des logements sociaux dans Paris n’est pas la même selon les arrondissements. Un point-clé de la campagne.

Le gouvernement avait l'intention d'autoriser, dans le cadre du projet de loi sur les services à la personne, la location des chambres de bonne de 7 m2 à 9 m2, pour les étudiants et les personnes défavorisées. Un bail écrit donnera droit à des allocations logement. Depuis le décret du 30 janvier 2002, la location de ces chambres de service répond à des exigences de "décence", incluant notamment une surface minimum de 9 m2. Face au tollé des associations, Jean-Louis Borloo a finalement renoncé à son projet.

Une avancée vers une meilleure maîtrise des coûts

Quand on dispose de 200 000 e, la première idée qui vient à l'esprit est d'acquérir un bien ancien. Une fausse bonne idée ! Les prix du neuf et de l'ancien se resserrent depuis 10 ans : à Paris, l'écart qui était de 70 % est tombé à 30 %. Dans le Val-de-Marne et les Yvelines, il tourne autour des 15 %. Cela vaut-il la peine de se lancer dans une aventure d'un autre âge avec une copropriété qui risque d'engager des travaux sur la toiture ou de faire installer un ascenseur ?