Tous les conseils en Immobilier

Nous nous sommes adressés à un constructeur pour la réalisation de notre maison. Les entreprises ont peu à peu déserté le chantier jusqu'à ce que nous apprenions la faillite du constructeur. Pouvons-nous nous retourner contre l'assureur dommageouvrage ? (Julie G., Rouen, 76).

Face aux baisses des taux de réduction d’impôts en 2012, profitez de la possibilité de cumuler les régimes Scellier et Bouvard pour augmenter votre avantage fiscal.

En quelques années, la Haute Qualité Environnementale (HQE®) est devenue une référence dans le secteur du bâtiment. Coup de projecteur sur ce concept en plein boom.

À la tête d'un centre de recherches et d'études, le directeur général de l'Institut d'épargne immobilière et foncière nous livre sa vison du marché de la pierre.

“J’ai appris mon métier d’urbaniste sur le terrain”, confie-t-il. A coups de POS et de schémas directeurs réalisés dans des villes de tous calibres. Des missions d’expatrié lui ont aussi ouvert les yeux sur d’autres mondes, tout particulièrement en Asie et en Afrique. Sans conteste, le moment fort de ces dernières années a été la participation de l’Iaurif au SDRIF (Schéma directeur de la région Ile-de-France), dont il a été le maître d’oeuvre en tant que bureau d’études de la Région. “Une élaboration complexe qui a nécessité 4 ans d’efforts”, précise Dugeny. L’exercice a été mené dans un calendrier impossible à tenir, mais nous avons réussi !” Parallèlement, après avoir travaillé sur le Caire, Beyrouth et Phnom Penh, l’Institut planche sur le schéma directeur du Grand Casablanca, sur Alger et entame également une collaboration avec Tripoli. L’heure est aussi à l’ouverture vers un public moins technique, élus et universitaires par exemple, à partir de la refonte prochaine du site internet et des publications, dont les célèbres Cahiers. La salle de lecture de la médiathèque vient de tripler de surface et offre maintenant 5 000 ouvrages en accès direct.

"Il faut se pencher sur la rentabilité du montage financier"

"Un bon produit couplé avec un bon montage financier"

Pierre Nuyts : Contrairement à ce que l'on entend dire, il y a encore un intérêt à emprunter à taux révisable. Certes, les acquéreurs qui ont fait ce choix il y a un an peuvent avoir le sentiment de ne pas avoir fait une bonne affaire dans la mesure où les taux court terme, tels que l'Euribor 1 an, sur lesquels sont indexés les taux révisables, ont connu une hausse continue, les amenant à un niveau supérieur aux taux long terme, ce qui est une situation exceptionnelle. Nos formules de prêts permettent de faire face à cette situation même si elles ne comportent pas de cap de taux. Nous considérons en effet qu'un crédit à taux révisable capé revient plus cher. En moyenne, il faut compter au moins 0,60 point de plus que pour un taux révisable pur. En outre, ce sont des formules qui protègent assez mal les emprunteurs en cas de hausse soudaine des taux. C'est pourquoi, nous préférons proposer des formules de prêt qui offrent de meilleures conditions et qui évitent les à-coups en lissant progressivement les variations de taux sur le montant de l'échéance. Ainsi, plusieurs de nos produits comportent un double filet de sécurité en cas de hausse de taux. D'abord un plafond de durée : la durée du prêt immobilier peut être allongée de 20 % par rapport à la durée initiale. Par exemple, un prêt de 20 ans pourra être rallongé de 4 ans pour arriver à 24 ans. Si cette sécurité ne suffit pas, la hausse de la mensualité va, elle aussi, être régulée : la mensualité augmentera moins que ce qu'elle aurait dû si un cap de taux avait été appliqué sur l'échéance. Cela évite la hausse brutale de l'échéance en lissant sur la durée les effets de la hausse. Exemple d'un prêt sur 20 ans : si le taux augmente de 2,5 %, l'échéance n'augmentera que de 1,5 % la 1ère année, puis environ de 1 % les années suivantes si le taux ne rediminue pas. Que faire aujourd'hui ? Le cycle économique des taux montre que la plupart du temps, les taux court terme sont inférieurs aux taux long terme sur longue période. Nous anticipons, comme d'autres spécialistes de marché, une baisse des taux dans les prochains mois, ce qui peut confirmer l'intérêt de prendre un taux révisable maintenant pour de nombreux candidats à l'acquisition.

"L'identité de Val d'Europe repose sur l'harmonie entre ville imaginaire et ville réelle"

Les programmes immobiliers neufs de La Cartoucherie, l’écoquartier situé au coeur de Toulouse, vont bientôt voir le jour.

Le marché du logement neuf à Bordeaux et sur le territoire de la communauté urbaine correspond à des besoins croissants. Par chance, projets et programmes répondent présent à l'appel.

Si nous dressons un constat sur l'ensemble du Languedoc-Roussillon, Montpellier résiste bien avec 500 ventes au troisième trimestre 2008, une offre disponible de 1 800 logements, soit 12 mois d'écoulement. Les autres villes de la région s'en sortent moins bien : ainsi, Béziers se situe à 18 mois de stock, avec 101 ventes au troisième trimestre, et Sète a vu ses ventes chuter à 88 logements contre 151 au troisième trimestre, et 118 au second trimestre. Dans cette situation, que peuvent faire les promoteurs ? S'adapter ! À vrai dire, l'ampleur de la crise financière nous a surpris. Il est évident que nous allons abandonner des opérations au niveau de précommercialisation insuffisant et qui sont hors marché en terme de prix.

Avec le projet de développement urbain la friche Rousselot, Aubagne vient de lancer les travaux d’un vaste chantier qui donnera lieu, dès fin 2013 début 2014, aux premières livraisons des 429 logements prévus.

Indicateur Bertrand : Votre ville est en train de reconquérir la Seine pour une nouvelle requalification urbaine où logements et sièges sociaux vont continuer à venir s'implanter sur près de 2 km. Comment en êtes-vous arrivé là ?

À Marseille ou à Aix-en-Provence, les fondamentaux de la promotion-construction sont rassurants, dans un secteur où la demande de logements reste toujours très soutenue.

Qualitel, NF logement, Habitat et Environnement : vous pouvez retrouver ces différents sigles sur les plaquettes des programmes neufs des promoteurs. A quoi correspond cette diversité ? Qualitel caractérise avant tout le confort et l'économie de charges d'une réalisation. Mais plusieurs marques sont proposées afin que les maîtres d'oeuvre aient envie de s'engager. Cette abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification aux yeux du grand public ? “C'est une vraie question et les associations de consommateurs qui siègent dans nos instances relaient la nécessité de simplifier le message”, acquiesce Antoine Desbarrières, qui constate cependant qu'actuellement, les promoteurs et maîtres d'ouvrage ont encore des demandes spécifiques qui justifient l'existence de plusieurs marques aux critères différents et s'appliquant à des domaines particuliers. Exemple avec la certification NF Logement, qui concerne la qualité du bien, mais aussi les services que le promoteur apporte à l'acquéreur, de la phase d'avant-contrat jusqu'à la livraison. Elle va au-delà de la construction et implique un engagement du promoteur sur tous les logements qu'il construit, contrairement aux autres marques. Les trois critères sur lesquels se base la certification NF logement, sécurité, acoustique et thermique, possèdent plusieurs niveaux de performance, A, B ou C. Au final, le profil affiché par une opération immobilière dans chacun de ces critères permet, selon la marque de donner au consommateur : “Un élément de lecture pointu sur le marché immobilier”. Comment ça marche ? Comment se fait-on certifier ? “Les référentiels de chaque certification qui comportent un certain nombre d'exigences, sont élaborés avec des représentants des professionnels et des consommateurs, qui sont membres de Qualitel. Ils sont réévalués en permanence, suivant les critères officiels et réglementaires, mais aussi les exigences exprimées par les consommateurs”, explique Antoine Desbarrières. Les promoteurs s'engagent donc à satisfaire ces critères. Les experts de la marque évaluent ensuite la progression du chantier et le respect du référentiel, puis délivrent le certificat. La marque peut être retirée au promoteur qui ne tiendrait pas ses engagements, mais les retraits sont peu nombreux car les promoteurs s'engagent volontairement et vont en général jusqu'au bout.

Tout projet de construction doit s’inscrire dans une démarche de qualité. Pour cela les labels constituent un gage de fiabilité. Encore faut-il s’y retrouver. Décryptage.