Tous les conseils en Immobilier

“Un développement de concert avec nos voisins”

En vue de mettre en vente mon appartement, j’ai fait procéder au calcul de sa surface dans les conditions de la loi Carrez. Le professionnel était-il tenu d’exclure une petite construction reliée à la cuisine, mais édifiée dans le jardin dont j’ai la jouissance exclusive ? (Martin F., Fontainebleau, 77)

Nous reprenons la construction de 300 à 500 logements par an

À l’occasion de notre table ronde à Marseille, les principaux acteurs du marché de l’habitat des Bouches-du-Rhône passent le département à la loupe. Éclairage.

Les primo-accédants, eux, regardent de plus en plus vers le nord. Les arrondissements du nord de Marseille sont ainsi devenus le terrain de lancements d'opérations à des prix encore accessibles. Les Nouveaux Constructeurs commercialisent le Parc de la Roseraie, dans le 13e, un programme de maisons individuelles dans le 14e et sont même présents dans le 15e. Le quartier Nord est le lieu de nombreuses opérations à venir : Bouygues Immobilier lance ainsi, lors du Salon Immobilier de ce mois-ci, Château Bertrandon, 40 logements dans le 14e. "Dans ce quartier émergeant en terme d'activité de promotion immobilière, explique Gilles Sion, responsable du service commercial de Bouygues Immobilier Marseille, les prix restent tout de même soutenus, en moyenne à 2 600-2 700 €/m2. Au sein de ces marchés, nous comptons 40 % d'investisseurs et 60 % d'acheteurs en habitation principale. Et nous poursuivons ce développement dans les quartiers nord et au nord-est de Marseille". C'est dans le 15e que Bouygues réalise l'opération Les Collines de Saint-Antoine, à 2 800 €/m2. Cogedim, à l'instar des principaux opérateurs marseillais, est aussi présent dans le secteur nord sous la marque Citalis, avec Les Terrasses de la Mer, dans le 15e. "L'objectif de Citalis est de répondre à une demande de primo-accédants et d'investisseurs, explique Franck Bret. Quand nous observons le profil des acheteurs sur notre opération du 15e, c'est bien cette clientèle qui est présente. Nous sommes encore sur un marché naissant qui, je n'en doute pas, créera un engouement".

À l'autre extrémité du département, au nord-est : le Val d'Yerres, une vallée verdoyante dans laquelle s'enfonce une rivière. La communauté d'agglomération développe son "Fil vert", un projet d'aménagement des rives sur 20 km en termes de culture, loisirs et environnement. Des équipements ponctuent ce cheminement paysager près des berges : théâtre de Brunoy et piscine de Yerres inaugurés dernièrement, piscine de Boussy-Saint- Antoine en construction pour une livraison en 2009, parc urbain de Quincy-sous- Sénart ouvert en févier et un autre en projet à Crosne.

Découvrir un bien sans se déplacer, c’est ce que propose la visite virtuelle immersive, une réelle innovation qui n’en est qu’à ses débuts.

Pour habiter ou investir, le marché immobilier lyonnais propose une série de nouveaux logements intra muros mais aussi autour de la ville.

En périphérie, on trouve à Olivet, desservie par le tramway, des appartements du 2 au 5-pièces, à partir de 152 000 e - une réalisation Bouygues Immobilier. À Saint- Jean-de-Braye, la Demeure de Bionne dispose encore de nombreux 3-pièces, accessibles dès 183 900 e. Nexity George V affiche dans la même commune La Bastille Saint-Loup, 58 appartements, du studio au 5-pièces, avec balcon, loggia ou jardin privatif. Le promoteur commercialisera au 2e trimestre une soixantaine de terrains à bâtir à Saint-Denis-en-Val, à 10 mn d'Orléans. Toujours à Saint-Jeande- Braye, Eiffage développe dans un parc paysager 75 appartements, du studio au 5-pièces.

Les indicateurs de vente dans le neuf repassent au vert, notamment grâce à des taux bas et des prix stables. 2015, année de la relance ?

Vous pouvez rédiger vous-même votre testament, mais compte tenu du risque de contestation, nous vous conseillons de vous faire assister d’un notaire pour l’authentifier et l’enregistrer au fichier des “dispositions des dernières volontés” (coût : environ 150 e). En l’absence d’héritiers directs, vous pouvez léguer tous vos biens à une seule et même personne. Vous pouvez organiser le partage entre vos héritiers et répartir votre patrimoine équitablement, évitant ainsi des querelles longues à régler.

En évoquant la rentabilité d’un investissement locatif, une première définition, simple, s’impose : il s’agit de calculer le rapport entre les loyers et le coût d’acquisition. Le chiffre © Chlorophylle Optimiser la rentabilité locative Au-delà de la réduction fiscale promise par le dispositif Scellier, les règles fondamentales de l’immobilier continuent à s’appliquer pour garantir l’investissement et sa rentabilité. ainsi obtenu correspond à la rentabilité brute, parfois affichée dans les publicités de vente. Mais il ne concorde pas avec le rendement qu’un propriétaire-bailleur pourra réellement tirer de son bien. Des recettes locatives, il faut d’abord en effet déduire les charges prévisibles telles que les charges de co-propriété, la taxe foncière, les travaux éventuels, auxquels peuvent s’ajouter des frais de gestion locative ou encore d’assurances. Le résultat de ce calcul livre la rentabilité nette du bien, qui se situe bien endessous du chiffre brut.

Pérenniser l'art de vivre de la commune

Christiane Hummel : La rareté foncière et la démographie galopante sont deux caractéristiques propres à ma commune et à la communauté d'agglomération. En 30 ans, la population de La Valette-du-Var, resserrée entre les collines et la mer, a quadruplé. Proche de Toulon, la commune est très attractive et nous avons aujourd'hui 1 500 demandes de logements sociaux ! Vu l'importance du bassin d'emploi, nous devons trouver la possibilité de répondre aux besoins en logements. Ici comme sur l'agglomération toulonnaise, nous travaillons avec le Ministère de la Défense sur la possibilité de vendre des terrains militaires. Nous négocions actuellement des terrains à La Valette pour réaliser 350 logements, dont du petit collectif et de l'habitat individuel, en logements sociaux et en accession à la propriété. Ce projet est destiné en partie à loger le peloton de gendarmerie de Toulon. Nous avons cédé, par ailleurs, à la Caisse des Dépôts et Consignations, des terrains qui nous appartenaient afin que soient réalisés des logements locatifs intermédiaires à des niveaux accessibles pour les revenus moyens, avec la possibilité d'accéder à son logement. Car ce sont souvent ces classes moyennes qui sont contraintes de s'éloigner exagérément de la commune pour se loger. Notre projet Coeur de ville va aussi répondre à cette demande croissante en logement, que ce soit par la réhabilitation d'anciens logements ou la construction de logements neufs. Outre une opération de 140 logements, nous réalisons du point compté pour reconstruire la ville sur la ville par la réalisation, chaque fois que la possibilité existe, de quelques logements, comme sur la Tour Fondue (8 logements), avenue Char Verdun (3 logements). La commune ne compte, malgré, cette politique urbaine, que 13 % de logements sociaux. Nous souhaiterions rompre la spéculation foncière en diversifiant l'offre mais, lorsque pour réaliser 26 logements intermédiaires, l'acquisition d'un terrain coûte 1 Me, nous sommes confrontés à une situation intenable.

Le prêt "in fine" est, par exemple, une option intéressante si vous disposez d'un important capital. Dans ce cas, au lieu d'investir la somme dont vous disposez dans le logement locatif, optez pour un prêt "in fine". Vous placerez alors votre capital sur un contrat d'assurance vie qui vous rapportera par exemple 4,5 % par an. Le prêt vous coûtera de son côté 4 % par an. Ainsi, vous gagnerez sur les deux tableaux : la déduction fiscale et le gain de rémunération de votre épargne. Attention : pour que la rentabilité du contrat d'assurance vie soit efficace, il faut que le montant du placement soit au moins de 50 à 55 % du total du prêt. Démonstration. Vous empruntez 150 000 e sur 15 ans à 4 %. Dans le cadre d'un prêt amortissable, votre mensualité s'élèvera à 1 110 e. Si vous optez pour un prêt in fine, celle-ci sera ramenée à 500 e, ce qui correspond au montant des intérêts seulement puisque le capital n'est remboursé qu'en fin de prêt. Au total, le prêt amortissable vous coûtera 49 700 e, le prêt "in fine", 90 000 e, soit pratiquement le double. Mais si l'on considère que vous placez l'équivalent de 150 000 e sur le contrat d'assurance vie, rémunéré à 4,5 %, au bout de 15 ans, votre épargne passera de 150 000 e à 294 000 e auxquels on retranchera les 150 000 e versés initialement. De fait, votre épargne vous aura rapporté 144 000 e auxquels il faudra cependant soustraire le coût du crédit "in fine", soit 90 000 e. Au total votre gain, par rapport à un crédit classique, sera de l'ordre de 54 000 e. Bien entendu, tous les investisseurs ne disposent pas d'une telle somme de départ. Bien que largement proposés dans les montages financiers dé- diés aux investisseurs, les prêts "in fine" ne conviennent pas à tout le monde. Pour qu'ils aient un intérêt, il faut soit que vous ayez effectivement un apport très important qui vous permettra d'honorer votre dette à l'échéance du prêt et que vous vous situiez dans une tranche marginale d'imposition élevée, par exemple à 30 ou 40 %. Mieux vaut, en outre que vous perceviez déjà des revenus fonciers d'un autre bien. Auquel cas, l'avantage fiscal qui découle des intérêts d'emprunt jouera à plein.

Cette diversité s'exprime aussi au travers des formes d'habitat : près de la moitié des logements sont des maisons individuelles (44 %). Souvent même cet habitat revêt une tonalité inédite. Les lofts de Sartrouville réalisés par Fédéral, par exemple, sont vendus sous forme de "coque" avec les murs doublés revêtus d'une couche de peinture, laissant l'acquéreur distribuer les pièces et assurer les ultimes finitions à son goût. "Nous avons eu l'idée de proposer un menu à la carte", explique le promoteur qui par ailleurs peut conseiller des équipes d'architectes d'appoint si le besoin se fait sentir. De cette façon, les espaces peuvent être ou non cloisonnés et s'étirer de 65 jusqu'à 135 m2. Ces coques sont mises sur le marché entre 250 000 et 390 000 €, avec une livraison envisageable au 2e trimestre 2007. Dans le même esprit contemporain, Promogim propose des maisons d'architecte conçues par Jean-Michel Wilmotte à Boisd'Arcy approximativement entre 435 000 et 490 000 €. Le programme est central, situé dans la ZAC de la Croix Bonnet. Boisd'Arcy s'affirme en plein renouveau avec un centre historique pittoresque, Versailles à proximité, une base nautique et une forêt domaniale. A l'inverse, L'Immobilière Promex réserve aux amateurs de cachet à l'ancienne la résidence du Donjon, conçue autour de la réhabilitation de l'usine de tisanes Boldofleurine. Le promoteur a gardé la façade, les fenêtres de 2 m de haut et une hauteur sous plafond de 3 m. Le programme se compose de 26 maisons de ville et de 16 appartements dans l'usine. Les maisons se négocient à partir de 255 000 € à environ 2 500 €/m2 et le collectif à 3 200 €/m2. Jusqu'à présent, les acquéreurs étaient de jeunes couples parisiens et des retraités souhaitant se rapprocher du centre-ville. La résidence se situe à Houdan, une cité en partie médiévale dont le centre vient d'être requalifié. Son bâti s'intègre dans le paysage traditionnel houdanais. Les petites villes tirent allègrement leur épingle du jeu : Nexity Domaines a choisi Neauphle-le-Vieux, Bonnières-sur-Seine et Magnanville pour implanter ses toutes dernières réalisations. Le promoteur sélectionne les sites : "En tenant compte de la vie quotidienne d'une famille active : gares, axes routiers, centres commerciaux, écoles, crèches et loisirs." Pour les acquéreurs, cela signifie aussi qu'il est possible de trouver un "large choix de maisons de ville, individuelles et de petites résidences dans l'esprit des 'pays franciliens'". Enfin Kaufman & Broad a ouvert depuis peu un bureau de vente à Limay pour commercialiser une trentaine de maisons et un second programme s'annonce. Le promoteur propose par ailleurs une petite dizaine de programmes de maisons plus ou moins avancés dans leur commercialisation, aux dates de livraison échelonnées entre 2007 et 2009. Saint-Nom-La-Bretèche, Saint- Arnoud, Les Clayes-sous-Bois, Toussus-Le- Noble, Houdan : autant de bourgs et villages nichés dans la chlorophylle, comme une bonne partie des 262 communes yvelinoises.

Responsable immobilier chez Equance, cabinet de gestion privée