Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand : Quelle offre proposez-vous aux particuliers qui cherchent à financer une opération d'achat revente ?

Notre syndic ne remplit plus ses fonctions. De surcroît, nous n'arrivons même plus à le joindre ! Un nouveau syndic nous a été conseillé. Comment devonsnous procéder afin de le faire nommer dans les plus brefs délais ? (Eric L., Paris 14e)

Le département du Val-de-Marne est un bon compromis entre Hauts-de-Seine et Seine-Saint-Denis. Relevé par l'Adil 75 au 2e trimestre, le prix moyen dans le neuf y était de 4 613 e/m2, avec un net contraste entre Saint-Mandé à 9 300 e/m2 et Orly à 2 800 e/m2. À la fin de l'année, le centre de Nogent concentrait une petite offre haut de gamme, proche de 6 500 e/m2, et Vinci Immobilier lançait un projet à 600 m du RER Nogent/Le Perreux. Villiers-sur-Marne se montre plus abordable, à 4 500 e/m2, ouvrant l'accès au premier achat (avec apport) dans un « paysage urbain préservé », d'après la mairie, fière d'avoir replanté 400 pieds de vigne.

Indicateur Bertrand : Quel bilan de l'immobilier neuf tirez-vous de l'année 2005 ? Marc Pigeon :Quantitativement, sur les chiffres, le bilan 2005 est incontestablement bon. Avec certainement plus de 115 000 ventes, il sera même nettement supérieur à ce que l'on considérait, les années précédentes, comme étant un bilan exceptionnel. Si l'on analyse plus finement ce bilan global, il est en revanche moins bon concernant l'accession à la propriété. Les primo accédants sont de plus en plus exclus par les prix de l'immobilier, donc, éloignés de leur travail, de la ville qu'ils souhaiteraient habiter. Cela entraîne nécessairement des frustrations et une moindre qualité de vie pour eux. Pour la collectivité, ce sont des conséquences nuisibles sur l'environnement, puisque l'extension urbaine que cela suppose développe l'utilisation des moyens de transports individuels, ne permet pas une utilisation optimale des équipements publics et nuit à la cohérence du tissu urbain. En revanche, l'année 2005 a permis le développement d'une offre locative de logements neufs. En effet, on estime à 65 000 le nombre de logements vendus aux investisseurs grâce au dispositif Robien. I.B. : Quelles sont, selon vous, les perspectives pour cette année 2006 ? M.P. : Les perspectives sont bonnes. Si les taux d'intérêt se maintiennent à un niveau relativement bas, l'activité de l'année 2006 devrait être comparable à celle de 2005. Pour le moment, le relèvement du taux de la Banque Centrale Européenne n'est pas de nature à inquiéter les professionnels de l'immobilier. En ce qui concerne le neuf, je pense que la pression de la demande insatisfaite ne permettra pas vraiment une stabilisation des prix de l'immobilier neuf. Ils continueront à augmenter, mais à un rythme moins soutenu. En somme, nous aurons une "baisse de la hausse" des prix de vente, mais certainement pas une baisse des prix. Et cela d'autant moins que le prix de revient incompressible d'un programme immobilier - essentiellement les coûts fonciers et les coûts de construction - a progressé très fortement, encouragé en cela par une certaine exubérance de la réglementation technique applicable au logement neuf. En conséquence, les promoteurs rencontreront plus que jamais des difficultés à satisfaire les primo-accédants, partiellement désolvabilisés par le niveau déjà élevé des prix. En ce qui concerne l'investissement locatif privé, la réforme mise en place par la loi "Engagement national pour le logement" portée par le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-louis Borloo, devrait permettre une maîtrise des loyers et une meilleure adéquation de l'offre de logements locatifs aux besoins notamment ceux des ménages aux revenus moyens et intermédiaires. I.B. : Quel va être le sujet prioritaire de la Fédération des promoteurs-constructeurs en 2006 ? M.P. : Notre activité a une telle importance et une telle actualité politique, économique, sociale, environnementale et pas seulement en France, qu'il est très difficile d'y répondre. Regardez l'attention portée par tous les observateurs aux statistiques du logement et de la construction aux Etats- Unis où l'on sait très bien que ce secteur constitue encore et toujours le socle solide de la croissance et de l'emploi ! Tous les aspects de notre métier sont importants : la disponibilité foncière, l'éthique, la citoyenneté. Nous devons aussi poursuivre notre combat pour la qualité à tous les niveaux, la qualité de la mise en oeuvre sur les chantiers, celle des services aux clients... Toutefois, si je devais ne retenir qu'un seul thème, qu'une seule priorité, ce serait d'apporter les réponses à la question suivante : comment produire des logements moins chers et en nombre suffisant pour répondre aux attentes de tous nos concitoyens ? Là est le premier combat des promoteurs.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Rennes par la fédération des promoteurs immobiliers.

Dynamisée par la perspective de l’ouverture de la ligne Bretagne Grande Vitesse qui placera Saint-Malo à 2h15 de Paris en 2015, la cité malouine développe une off re de logements pour habiter ou investir.

Par l'intermédiaire d'amis, j'ai la possibilité de racheter la maison neuve d'un couple en instance de divorce.Est-il exact que je peux bénéficier d'une TVA réduite sur cette opération ? (Arnaud D., Strasbourg, 67)

Qualité, confort, modernité et “esprit vert” : les atouts du neuf continuent de séduire et malgré une conjoncture économique morose, les résultats du marché du logement ont encore progressé au premier trimestre 2006. Suivant les chiffres de la FPC, avec 32 765 logements vendus pendant ce trimestre, la variation annuelle s'établit à 8,9 % et la Fédération estime que le nombre de ventes pour l'année 2006 se situera dans une fourchette de 115 000 à 120 000 ventes. De bons résultats marqués cependant par de fortes disparités suivant les régions. Car si certaines enregistrent des progressions impressionnantes, comme le Languedoc- Roussillon où la commercialisation de logements neufs a bondi de 59 %, d'autres connaissent un net repli, comme la Normandie ou l'Ile-de-France, où l'activité chute de 16 %. Dans cette dernière région, le déficit foncier explique le rétrécissement du marché, l'activité du neuf dans les murs de la capitale étant réduite à une existence marginale et rencontrant de plus en plus de difficultés à trouver des terrains abordables, même en périphérie. Dans ces régions difficiles – Ile-de- France, Côte d'Azur – il faut espérer que les mesures visant à libérer du foncier contenues dans la loi d'Engagement National pour le Logement récemment votée, porteront leur fruit.

Comparé aux autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le système issu de la loi Girardin engendre nettement moins de contraintes. Pour un investissement en secteur libre, le propriétaire s’engage à louer son bien nu pendant au moins cinq ans, contre six ans dans le secteur intermédiaire. Seul impératif : la location à titre de résidence principale (et non saisonnière) doit être effective et continue dans les six mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement. Si vous achetez pour en faire votre résidence principale, la réduction d’impôt est répartie sur dix ans, mais vous devez y habiter pendant au moins cinq ans à raison de six mois minimum par an. Pas question d’avoir la nostalgie de la métropole. De plus, en résidant à la Guadeloupe, la Martinique ou La Réunion, votre impôt sur le revenu sera réduit tous les ans de 30 %. Encore mieux à Tahiti : il n’y a pas d’impôt. Et à “Saint-Bart”, il n’est pas perçu. De quoi doper sérieusement votre train de vie même si sur place le coût de la vie est beaucoup plus élevé qu’en métropole.

Qu'elles soient toutes proches de la mer ou un peu en retrait, les résidences des communes du littoral n'en finissent pas de plaire à des clientèles hétéroclites. Enquête les pieds dans l'eau.

Un contrat de réservation : vous versez alors un dépôt de garantie. Son montant dépend du délai prévu pour la signature du contrat de vente définitif (5 % du prix prévisionnel de vente si le délai est d'un an ; 2 % si le délai se situe entre un et deux ans ; aucun dépôt si le délai dépasse deux ans). Il est restitué si la vente ne se réalise pas par la faute du vendeur ou si le prix de vente final excède de 5 % le prix prévisionnel, ou encore si les équipements prévus ne sont pas réalisés ou que le logement perd 10 % de sa valeur. Attention : si vous refusez de signer l'acte définitif sans l'un des motifs prévus par le contrat de vente, vous le perdez.

Au total, 26 projets ont été primés en 2006, reflétant les enjeux et les préoccupations des constructeurs. Nature, Primera, Patrimonia, Senior et Technica : cinq catégories pour exprimer les enjeux et la demande du marché de la maison individuelle. La catégorie Nature comprend 2 variantes, électricité et gaz, visant à économiser les ressources non renouvelables et, pour la seconde, dédiée aux maisons bioclimatiques. Dans la catégorie Technica, deux variantes mettent l'accent, l'une sur la performance des techniques de construction, l'autre sur les innovations, tournées vers l'objectif commun de répondre aux nouvelles contraintes de réglementation et d'économie d'énergie.Les autres catégories, comme Primera avec des maisons ne dépassant pas les 100 000 e, ou Senior, présentant des modèles adaptés aux personnes âgées, illustrent la prise en compte de l'évolution des besoins des acquéreurs.

Ari Bitton : Côté conditions de crédit, les banques appliquent le statu quo et nous n’attendons pas de hausse significative des taux en 2008. S’il doit y avoir progression, celle-ci ne devrait pas dépasser 0,10 point, ce qui n’a pas de réelle incidence sur la capacité d’emprunt des acquéreurs. Nous remarquons par ailleurs que les dossiers sans apport sont globalement moins acceptés que l’année dernière. Mais, en la matière, les banques n’appliquent pas de règle arbitraire. Elles font du cas par cas. Sans apport, l’acquéreur dont on sait que le parcours professionnel sera évolutif verra son crédit accepté. A contrario, sans apport et sans profil évolutif, le dossier sera refusé. Mais les acquéreurs non solvables se sont retirés d’eux-mêmes du marché. La difficulté réside davantage dans l’obtention des prêts relais, domaine dans lequel les banques ont resserré leurs conditions. Aujourd’hui, elles ne prêtent plus 80 % de la valeur résiduelle du logement à vendre, mais 70 % maximum. On s’aperçoit tout de même que les établissements spécialisés, tels le Crédit Foncier et le Crédit Immobilier de France, abordent les dossiers avec plus de souplesse et qu’ils gagnent des parts de marché. Quant à la durée des prêts, il n’y a plus d’évolution majeure. De façon globale, la durée moyenne d’un prêt s’établit toujours à un peu plus de 18 ans. Les durées sur 35 ou 40 ans n’ont pas remporté le succès espéré. Plus qu’une question de coût, c’est surtout lié au fait que ce n’est pas dans la mentalité des Français d’emprunter sur le très long terme ; ils préfèrent rembourser le plus vite possible...

Le Var offre une qualité de vie incontestable, de belles plages et des stations de renom. Il faut en profiter car les prix affichent des baisses significatives dans certaines stations.

Avec des ventes au top, les prix dans la capitale des Gaules progressent fortement pour l’année 2017. Une situation qui n’est pas prête de s’inverser.

Comme l’affirment les promoteurs immobiliers et le ministère du Logement, la reprise des ventes de logements neufs est là.

UNE DYNAMIQUE AFFICHÉE. Par rapport à l’an dernier, Bordeaux conserve la deuxième place de notre palmarès et reste l’une des villes où l’investissement locatif est le plus porteur.