Tous les conseils en Immobilier

Rue Sergent-Lucien, Bouygues Immobilier a lancé la dernière tranche de Cœur de Massy. Si les produits classiquement choisis par les investisseurs, du studio au 2-pièces se sont tous envolés, la nouvelle résidence a des arguments pour un public familial, à la recherche d'une résidence principale en primo-accession, pour les plus petites surfaces ou pour s'agrandir. A quelques pas de la gare et des commerces, la future résidence de standing dispose en effet de 3 et 4-pièces, avec au rez-de-chaussée des jardins privatifs et de belles terrasses au dernier étage. Ils s'affichent au prix moyen de 3 816 €/m2 pour une livraison au 4e trimestre 2007. Selon le service commercial, près d'une vingtaine de 3-pièces sont en vente à partir de 221 000 €. A titre d'exemple, un 3-pièces est proposé 230 000 € pour une surface de 62,05 m2, en rez-de-chaussée, avec une terrasse exposée nord-ouest. Quelques 4-pièces démarrent à 270 000 € et un beau 5-pièces est proposé à 313 000 €. Sur la même artère, à l'angle de l'avenue Salvador-Allende sur la Zac Vilmorin 3, Interconstruction réalise Garden Plazza, 47 appartements, "dotés de grandes baies vitrées pour faire entrer la lumière, dont une majorité exposée plein sud", précise le service marketing. Le programme est tout particulièrement mis en avant par le promoteur francilien au niveau régional, "conciliant modernité, élégance, luminosité et vues imprenables dans un espace de verdure à 15 km de Paris". Tous les lots bénéficieront des labels Qualitel et Habitat et Environnement. Côté pratique, ils se situent près de la gare RER mais aussi d'un arrêt de bus pour rejoindre la gare d'Antony. Si les 3 et 4-pièces offrent une quinzaine de disponibilités à ce jour. Les grandes familles peuvent aussi choisir des 5-pièces. Ils démarrent à 377 000 € pour des surfaces comprises entre 101 et 106 m2. De rares opportunités avec terrasse existent également aux mêmes superficies, avec les mêmes surfaces habitables. Eiffage Immobilier a choisi la rue Robert- Schuman pour imaginer dans ce quartier à mi-chemin entre centre-ville et gare TGV/RER sa nouvelle réalisation. Composée de 8 maisons de 5-pièces à partir de 110 m2, elle affiche un premier prix à 397 000 €. En bordure d'un "amphithéâtre de verdure", d'un mail et d'une allée piétonne, le lotissement comporte aussi une résidence en copropriété. 48 appartements se déclinent du studio au 5-pièces (dont une petite dizaine est encore en stock, à partir de 313 000 €). Baptisé Toscania, ce programme aux accents résolument familiaux est commercialisé par une agence alto-séquanaise, CPM Patrick Musy, avec un kiosque sur place. "Le quartier a su préserver un urbanisme à échelle humaine en privilégiant des espaces piétons paysagés bordant des résidences de grand standing à l'architecture contemporaine", précise-t-on au service marketing au sujet de la Zac Vilmorin, déjà bien avancée mais en évolution pour encore 4 à 5 ans. Toujours sur la même parcelle, Bouwfonds Marignan développe également une nouvelle résidence, de 44 appartements aux lignes contemporaines. Les petites surfaces de Dominance se sont là encore en- volées mais restent des 3 (à partir de 268 000 €), 4 (à partir de 306 000 €) et 5-pièces (353 000 €). "Tous les appartements ouvrent sur des terrasses ou des balcons, précise le commercialisateur. Le rez-de-chaussée surélevé ménage de superbes terrasses qui font écho aux loggias en attique du dernier étage". Les premières livraisons sont annoncées pour le 1er trimestre 2008. Convaincu par l'attractivité des lieux, Bouwfonds Marignan s'apprête à y lancer un autre programme. Baptisé Tasmania, il s'agira d'une résidence close, du 2 au 5-pièces, dont certains duplex s'articuleront autour d'un jardin intérieur, avec quelques parcelles privatives. Enfin, au début de la rue Victor-Basch, le promoteur Icade-Capri démarre la commercialisation des Océanes, quatre petites résidences, la Frégate, la Goélette, la Brigantine et la Caravelle, dotées d'appartements fonctionnels et lumineux, du 2 au 6-pièces duplex. Toutes les surfaces restent disponibles. Au dernier bilan, neuf 2-pièces, trente quatre 3-pièces, cinq 4-pièces et une petite dizaine de 5-pièces et plus pour répondre à la demande des familles nombreuses, dans ce secteur bien équipé en services et établissements scolaires. A titre d'exemple, des 5-pièces duplex, entre 96 et 101 m2, y sont à vendre de 334 750 à 391 400 €. L'ensemble devrait être livré à partir du 4e trimestre 2008.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Toulouse par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand: Quel est le rythme de construction de logements de la ville ?

Qui sont les acquéreurs de maisons individuelles ? Quel est leur budget ? Quels sont leurs choix énergétiques ? Autant de questions auxquelles l'étude EDF, en partenariat avec IPSOS/Caron Marketing, tente de répondre chaque année. L'édition 2007 semble confirmer une stabilité du profil des acquéreurs : en couple, trentenaires, inconditionnels de la maison individuelle. En revanche, elle montre de réelles évolutions énergétiques. Selon l'étude, en terme de chauffage, l'électricité représente dorénavant 79 % du marché, au détriment du fioul, qui perd 9/10e de ses clients, et du gaz naturel, qui en perd les 2/3. Pour la production d'eau chaude sanitaire, l'électricité est également privilégiée, puisque 73 % des Français prévoient d'équiper leur maison d'un ballon électrique. Dernier enseignement de cette étude : on constate que les ménages sont sensibilisés aux problématiques environnementales et sont demandeurs de repères, notamment sur l'utilisation des énergies renouvelables. Dans un habitat dit “domotisé”, vos équipements communiquent, “dialoguent” entre eux.

Centre expert Midi-Pyrénées Une maison en toute liberté

Théâtre d'une euphorie immobilière qui s'estompe, la cité des Ducs est une valeur sûre qui attire de nouveaux acquéreurs. Tour d'horizon des projets et des opportunités.

I. B. : L'offre de logements est-elle suffisamment diversifiée ?

Paris s’apprête à tester l’encadrement des loyers. Au vu des résultats, d’autres communes franciliennes pourraient adopter le même principe.

L'exploitant a un devoir d'information vis-à-vis de l'investisseur Indicateur Bertrand : Un nouveau classement des résidences de tourisme est entré en vigueur le 1er juillet dernier. Quelles sont ses principales caractéristiques ? Pascale Jallet : L'ancien référentiel portait sur 40 critères, plutôt structurels. Il s'agissait de vérifier principalement le nombre de mètres carrés et les équipements. La nouvelle mouture du classement comporte désormais 175 critères d'évaluation, qui permettent de se pencher notamment sur le bon état et la propreté des appartements, des parties communes et de l'extérieur de la résidence. Ces nouveaux critères font peser plus de responsabilités sur l'exploitant. Quatorze d'entre eux portent sur le développement durable, dont six sont obligatoires. Autre apport du nouveau texte : jusqu'ici, une résidence obtenait ses étoiles et les gardait. Désormais, l'attribution de ces étoiles est remise en cause tous les cinq ans. Le contrôle par un cabinet agréé par la Cofrac est à la charge de l'exploitant, et n'est pas obligatoire. Mais les anciens classements tomberont en 2012. Aussi, la majorité de nos adhérents planchent activement pour répondre aux différents critères. Le nouveau texte constitue, au final, un meilleur gage de qualité des résidences. I. B. : Les résidences de tourisme à lamontagne s'orientent-elles aussi vers des bâtiments basse consommation (BBC) ? P. J. : Les normes de construction se renforcent déjà et nos adhérents, promoteurs ou exploitants, commencent à se mettre au BBC. Les exploitants y ont tout intérêt, puisque cela leur permettra de réaliser des économies d'énergie, et c'est aussi un fort argument commercial. À partir de 2013, le BBC sera la norme. À cette date, les dernières questions matérielles pour le réaliser devraient être réglées. En raison des contraintes du climat et de construction en altitude, les résidences en montagne fonctionnent habituellement à l'électricité, ce qui est fortement pénalisé dans les critères BBC.Mais des projets devraient tout de même voir le jour en 2011 ou 2012. I. B. : Pensez-vous que les exploitants sont désormais plus sûrs, après les défaillances observées ces dernières années ? P. J. : Les exploitants qui ont déposé le bilan étaient surtout de nouveaux venus, des opportunistes qui s'étaient positionnés sur le secteur de la ZRR (Zone de revitalisation rurale). Début 2010, il y a encore eu quelques faillites, et cela a permis de faire un tri – nécessaire – parmi les exploitants. Pour profiter de l'amendement Censi-Bouvard, les opérateurs choisissent maintenant des emplacements plus sûrs. De plus, des mesures ont été prises en 2009, qui placent l'exploitant au centre du dispositif. Ainsi, le promoteur doit annoncer dès le départ qui sera son exploitant. Ce dernier doit signer un bail minimum de neuf ans, et présenter un certain nombre d'informations obligatoires à l'investisseur sur l'activité de la résidence.

"Nous sommes les pionniers locaux du pass-foncier"

S'il a été raboté de 22 % à 13%, l'investissement locatif Scellier en BBC offre toujours de solides avantages fiscaux selon Fabrice Desrez Directeur général des Nouveaux Constructeurs.

Tout comme dans l'ancien dispositif, pour bénéficier du prêt, vous devez être primo-accédant, c'est-à-dire acheter votre logement pour la première fois, ou n'avoir pas été propriétaire de votre résidence principale depuis au moins deux ans. Exceptions à la règle : si vous êtes titulaire (vous ou l'une des personnes vivant sous votre toit) d'une carte d'invalidité ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé, d'une allocation d'éducation spéciale ou si vous êtes victime d'une catastrophe rendant votre logement inhabitable. En revanche, les situations de mobilité professionnelles prévues dans l'ancien dispositif ne sont plus prises en compte dans la nouvelle formule.

Indicateur Bertrand : Quelle est la philosophie d’Euroméditerranée et où en est son état d’avancement ?

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la Communauté d'Agglomération de Nîmes Métropole par la fédération des promoteurs immobiliers.

Jacques Roland : "Les isolants thermiques ne sont pas tous de bons isolants acoustiques. Un mauvais choix pourrait conduire à dégrader le confort acoustique. Certains doublages thermiques sont par exemple défavorables à l'acoustique (isolants en mousse cellulaire...). On utilisera de préférence des doublages thermiques à base de polystyrène élastifié ou de laine minérale, plus satisfaisants au point de vue acoustique". Difficile parfois de s'y retrouver ! Le CSTB donne des repères pour appliquer la réglementation. Nous produisons des documents pour donner des exemples de solutions acoustiques. Et des logiciels, dont Acoubat, le plus connu, permet de calculer la performance acoustique d'un bâtiment. A la demande des industriels, nous testons aussi dans notre laboratoire des produits (fenêtres, portes, cloisons...) pour évaluer leurs performances acoustiques. Ces évaluations de produits et procédés de construction ont pour objectifs de vérifier et d'attester de leur qualité. Les essais consistent à évaluer les propriétés acoustiques des produits ou composants à partir d'échantillons et selon des normes européennes. Par exemple, un essai récent permet de tester le bruit d'un revêtement de sol dans la pièce où l'on marche. Un autre permet de mesurer le bruit que fait la pluie en tombant sur une fenêtre de toit. Une véritable aide au développement de produits performants.

DE L’ESPACE POUR TOUS

Le Pas peut être sollicité auprès de tout établissement de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du FGAS. Parmi les banques qui ont signé une telle convention, citons le groupe BNP Paribas, la Caisse d'Epargne, le Crédit Agricole, le Crédit Foncier, LCL, la Société Générale ou encore l'UCB.