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“Nous sommes un peu pionniers en matière d’accession à la propriété”

Savoie et Haute-Savoie concentrent l’essentiel de l'offre. Les Trois Vallées figurent au rang des destinations les plus prisées. En premier lieu Courchevel et Méribel. De son côté, La Plagne est à suivre de près.

"De mal nécessaire, le crédit immobilier est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet." Indicateur Bertrand :Quel bilan tirez-vous de l'année 2006 et quelles sont, selon vous, les perspectives d'évolution du marché immobilier ? François Drouin : Le marché immobilier d'habitation en 2006 a poursuivi la décélération déjà observable en 2005. Plusieurs signes en témoignent : le nombre de cessions reste inscrit à un haut niveau mais progresse moins (autour de 3 %) ; le niveau des stocks de logements s'accroît dans l'ancien et dans le neuf ; la hausse générale des prix ralentit. Constatée localement, elle résulte d'un quasi-plafonnement des valeurs les plus hautes et du resserrement par le bas de l'échelle des prix. Mais le point majeur reste sans doute la persistance d'une demande qui ne faiblit pas. Les ménages parviennent à faire face à la hausse des prix par des emprunts à taux faibles et durées longues, par des aides familiales ou l'acquisition de superficies moindres dans des quartiers moins recherchés. Je note par ailleurs que les prêts aidés tels que le prêt à 0 % constituent des réponses intéressantes pour les ménages à revenus modestes. I. B. :Quel regard portez-vous sur la mise en place des dispositifs Robien recentré et Borloo neuf ("populaire") ? F. D. : Tout d'abord, le marché de l'investissement locatif reste très actif. En effet, le contexte économique et financier lui est aujourd'hui favorable, avec des niveaux de taux d'intérêt encore bas, une fiscalité attractive et une pénurie avérée de l'offre locative dans certaines régions. Les clients qui réalisent un investissement locatif poursuivent simultanément plusieurs objectifs : constituer/valoriser/ transmettre un patrimoine ; se créer des revenus complémentaires ; préparer leur retraite, tout cela dans un contexte fiscal favorable. Le choix du régime optimisant l'opération dépend évidemment des objectifs de l'investisseur : il doit avant tout être guidé par le marché local et donc les besoins. Par exemple, pour Paris intra-muros, le prix marché reste élevé et le régime Robien recentré peut être le dispositif adéquat. A l'inverse, les communes de première couronne dans des villes populaires sont attractives en investissement Borloo où les plafonds propres à ce régime pénalisent peu l'investisseur. D'autres objectifs peuvent également guider l'investisseur dans ses choix. S'il souhaite par exemple louer à un ascendant ou un descendant, il choisira le Robien recentré qui lui offre cette possibilité à la différence du Borloo. I. B. : Votre dernière enquête menée avec Paris Dauphine souligne l'impact de mutations sociologiques profondes qui influent sur la demande de logement. Quels sont les grands enseignements à en tirer ? F. D. : Le marché du logement en France a été marqué entre la Libération et les années 80 par trois chocs : la reconstruction, l'urbanisation et le développement des flux migratoires. Après cette période de construction très active, on pensait que tout était rentré dans l'ordre avec une production annuelle de 300 000 logements par an. Or, l'étude fait apparaître un véritable choc sociologique qui bouleverse la demande de logement, sous l'influence conjuguée de plusieurs changements sociologiques déterminants : l'éclatement de la cellule familiale, l'allongement de la durée de vie, les nouveaux flux migratoires et la part croissante du montant des investissements étrangers en France. Toutes ces causes structurelles viennent se cumuler et ont permis aux auteurs de l'étude d'estimer le besoin de construction de logements à 500 000 par an. I. B. : Quelles sont les évolutions majeures en matière de crédit immobilier en France ? F. D. : Le marché du crédit immobilier a fait l'objet de profondes transformations ces dernières années. Les taux favorables du crédit immobilier ont soutenu l'appétence confirmée des Français pour la propriété. Manifestation la plus visible de cet engouement : le taux de propriétaires est passé à 57 % contre 35 % après-guerre. Le recours au crédit immobilier est désormais bien installé dans les mentalités et ne fait plus peur. De mal nécessaire, il est devenu une réelle opportunité pour réaliser son projet immobilier, qui reste pour beaucoup de ménages LE projet d'une vie. Le profil des clients aussi a évolué. Les 55/65 ans veulent devenir propriétaires sans pour autant voir leur budget diminuer (culture, loisirs…). Les primo-accédants, eux, sont souvent moins jeunes (30 ans) du fait de la hausse des prix de l'immobilier et de leur situation professionnelle parfois précaire (CDD, intérim…). Dans le même temps, ils sont plus nombreux à acquérir un bien immobilier, préférant le remboursement d'une échéance de prêt immobilier au paiement d'un loyer généralement d'égal montant. Pour faire face à la diffusion à grande échelle du crédit immobilier, les banques ont développé leur offre de financement avec des formules de prêts adaptées aux besoins des différents types de clientèles : lissage des mensualités, allongement des durées, mixage des profils et des tarifications, services packagés. Les solutions de prêts à taux révisable, dont le Crédit Foncier a d'ailleurs été le précurseur, ont connu une forte croissance avec des montages sécurisés sur des durées de plus en plus longues. Elles ont aussi permis d'abaisser les mensualités de remboursement et donc d'augmenter la capacité d'emprunt.

Un bon exploitant est l’autre condition nécessaire et indispensable à la réussite d’un investissement à la montagne. Sur le marché, deux types d’exploitants cohabitent : les promoteurs-exploitants et les exploitants extérieurs. Comme vous, les premiers ont intérêt à ce que le bien vieillisse correctement, sinon, cela pourrait leur coûter cher. “Avant de signer avec un exploitant, il faut toujours vérifier ses références. Car c’est lui qui va gérer le bien sur le long terme”, recommande Pascale Jallet, déléguée générale du syndicat national des résidences de tourisme (voir encadré ci-contre). S’il a par exemple mauvaise presse, méfiance. Autre point à surveiller : la diversification de son parc d’appartements. En gérant à la fois des appartements à la mer et à la montagne, il limite les risques de vacance locative en cas d’hiver sans neige ou d’été pluvieux. Ce qui ne manquerait pas de peser sur la rentabilité locative de votre bien. En résidence de tourisme, la rentabilité varie en fonction de la localisation du bien, du marché locatif local, de la formule de rémunération proposée par l’exploitant et de l’occupation ou pas de l’appartement par l’investisseur. La rentabilité, autrement dit, le rapport entre le prix d’achat du bien et les revenus tirés de la location, sera d’autant plus faible que le bien acquis est cher à l’achat. Investir dans une station huppée ou branchée ne vous rapportera donc pas grand-chose. Dans ce cas, misez plutôt sur la plus-value à la revente. Selon les sources, la rentabilité locative en RT oscille entre 1,8 % et 4 % par an. Dans le bail, l’exploitant s’engage donc à vous verser un loyer annuel garanti compris entre 1,8 % et 4 % du montant de l’investissement. Si vous renoncez à l’occupation ponctuelle de votre logement, vous augmentez de fait la rentabilité. Sachez toutefois que les règles du jeu évoluent vers des loyers “variables”. Lors du renouvellement d’un bail, Pierre & Vacances peut proposer une formule “fixe + variable”. L’investisseur se voit garanti un loyer minimum assorti d’une partie variable proportionnelle au taux d’occupation de son logement. “Pour répondre à une demande de la clientèle étrangère”, affirmet- on dans le groupe. Faites-vous bien préciser les règles du jeu dès le départ car vous vous engagez pour 9 ans minimum. Sachez qu’aujourd’hui, la durée minimale des baux proposés est à la hausse. On parle plus souvent de 11 voire 22 ans.

L'agglomération nantaise compte 24 communes et des transports en commun de grande qualité qui évitent d'associer l'asphyxie à la croissance. Avec un renforce- ooo ment du BusWay, le prolongement du tramway et sa réorganisation sur trois lignes ainsi que de nouveaux services mis en place à la rentrée (Chronobus entre le centre et la Chapelle-sur-Erdre et une ligne express sur Couëron notamment), les distances s'amenuisent et la demande en périphérie se trouve dynamisée. Bouwfonds Marignan affiche actuellement à Bouguenais, au sud, les Terrasses du Vivier, avec des 2-pièces entre 127 700 et 141 950 e, des 3 et 4-pièces entre 208 000 et 215 470 e. Limitrophe, Rezé accueille aussi un de ses programmes, les Allées de Perrine. Décliné en 26 appartements, du studio et 5-pièces et 26 maisons, il offre notamment des maisons patio de 5-pièces entre 228 000 et 252 000 e. Bouwfonds Marignan lance également la Résidence Odyssée, avec plusieurs 2 et 3-pièces disponibles. A Carquefou, au nord, Bati- Nantes entame la commercialisation du Parc de la Chenaie. A Saint-Herblain, dans un environnement résidentiel et arboré, à quelques minutes du très grand centre commercial Atlantis et de nombreuses zones d'activités, Kaufman & Broad propose des produits de standing surplombant la vallée de Chézine (à 2 886 e/m2 en moyenne), dont encore deux maisons, à 343 000 e, pour 5 chambres.

Ai-je le droit d'utiliser ma cheminée pour y allumer un petit feu très occasionnellement les week-ends ou en soirée ? (Marguerite O., Paris, 14e)

La bonne température, 365 jours par an, ni trop froid en hiver, ni trop chaud en été, sans courant d'air : on pourrait définir de la sorte le confort thermique. Or, avant 1974, il n'existait aucune obligation d'isoler son logement. Autant dire que ceux construits avant cette date sont souvent des “cancres” en la matière. Depuis, la réglementation n'a cessé d'évoluer, offrant un confort thermique toujours meilleur dans le neuf.

Dans ce contexte, le marché immobilier du neuf reste serein. “La demande est toujours soutenue, et les fondamentaux du marché sont redevenus incontournables, estime Anaïs Pigeon. Les investisseurs pensent en termes de loyers et de revente, tandis que les acquéreurs,en règle générale,sont plus sensibles à la qualité du produit,comme par exemple à l’intégration de la problématique du développement durable, sans tomber cependant dans l’excès.Et le ralentissement des rythmes de commercialisation, observé au cours des derniers mois,n’est que le résultat d’un assainissement du marché qui, à mon sens, n’a rien d’inquiétant.” C’est aussi ce que constate Vincent Marsicano, qui confirme l’étalement de l’offre : “Bien que l’on observe un effritement de la rentabilité des logements pour les investisseurs, en adaptant les opérations, la clientèle répond toujours présente, à l’instar d’une résidence pour étudiants réalisée à Castelnau- le-Lez où sont venus des primo-investisseurs. De façon plus générale, le marché du logement neuf dépasse largement le cadre montpelliérain et les communes reliées par des moyens de transport en commun,comme le tram,ont une cote élevée.Cependant, c’est aussi le cas de communes proches de Montpellier, comme La Grande Motte.Mais au final, c’est la capitale régionale qui fournit cette impulsion à un territoire qui dépasse le cadre de l’agglomération”.

L'agglomération rassemble 57 communes aux profils différents, du bébé Polémieux (un village de 600 habitants) jusqu'à la géante Villeurbanne (une ville de 130 000 personnes).

Dans le cadre du grand projet du canton de Saint-Julien-en-Genevois, l’écoquartier de Viry accueillera 2 000 habitants supplémentaires.

A l'occasion d'une table ronde organisée par l'Indicateur Bertrand, sept professionnels de la promotion immobilière nous décryptent les tendances du marché. Entre l'ajustement des prix, la baisse des taux, le dispositif Scellier et le doublement du prêt à taux zéro, le neuf est plus que jamais attractif.

Après des hausses importantes, les prix ont tendance à se stabiliser dans le Val-de -Marne, dont le marché est valorisé par l’effet Grand Paris et l’arrivée du supermétro.

Plus restreinte, l'offre existe cependant. Ainsi, à la BNP, le prêt peut aller jusqu'à 30 ans. La formule peut être à taux fixe ou à taux révisable capé. A taux fixe, les conditions sont les suivantes : entre 4,90 et 5,50 % (sur 25 ans, cette fourchette est ramenée entre 4,50 et 5,10 %). A taux révisable, l'offre de cette banque se situe entre 4,10 et 4,40 % (capé 2 points) et entre 4,10 et 4,70 % (capé 1 point). A la Banque Populaire Rives de Paris, le prêt sur 25 ou 30 ans est réservé à la résidence principale et nécessite au minimum 10 000 € d'apport. Le taux peut aussi être fixe ou révisable capé. Pour une durée comprise entre 21 et 25 ans, vous devez avoir moins de 45 ans. Le taux fixe s'affiche à 4,35 %, le taux révisable (cap + 2 points), à 4,11 %. Mêmes conditions pour le prêt compris entre 26 et 30 ans, mais vous ne pourrez y souscrire que si vous avez moins de 40 ans. Enfin, citons encore le cas du CIC qui offre, dans sa gamme, un crédit sur 30 ans à destination des jeunes qui achètent leur logement pour la première fois. Si vous avez au plus 35 ans, vous pouvez financer en totalité votre acquisition avec un tel prêt. En revanche, si votre âge est compris entre 35 et 40 ans au plus, vous ne pourrez obtenir que 90 % du prix de votre acquisition. Le prêt se décompose en trois périodes. La première est automatiquement à taux fixe, les deux autres étant programmées à taux révisable. Mais vous disposez d'une option de transformation du taux révisable en taux fixe en cours de prêt.

CARTE INTERACTIVE. Selon l’agence départementale d’information sur le logement (Adil75), les transactions progressent de 114 % en 1 an. Une augmentation qui touche l’ensemble de la région, sauf la capitale.

De la taille de la Suisse et aussi peuplée que le Danemark, la région Rhône-Alpes est formée d'une mosaïque de marchés. Les alentours de Chambéry, d'Aix-les-Bains et d'Annecy attirent des acquéreurs de la moitié nord et sont promis à un bel avenir. La Drôme garde des prix compétitifs ; Valence, lancée dans la requalification de ses fau- bourgs, a construit 3 000 logements en trois ans et concocte la réhabilitation de la caserne de Latour-Maubourg en quartier d'avantgarde. A la suite de l'approbation de son PLU, Grenoble attire les groupes nationaux de promotion : la Fédération des promoteursconstructeurs (FPC) locale est ainsi passée de 10 à 25 membres. Revers de la médaille, "les prix de vente subissent une flambée affolante alors que les propriétaires fonciers se retrouvent avec des pactoles incroyables", martèle Bernard Nucci, le président de la FPC des Alpes (voir encadré).Pour produire un logement à moins de 3 000 r/m2 sur une parcelle privée,nous devons acquérir le foncier entre 200 et 260 r/m2 Shon, mais tous les projets signés montent jusqu'à 500/700 r/m2 Shon. En conséquence, les seules opérations abordables pour les acquéreurs sont gérées par les Sem grenobloises sur des terrains publics." Les meilleurs taux d'écoulement ? Sur la Zac Teisseire, une zone Anru où les prix de sortie sont de l'ordre de 2 500 e/m2 en TVA à 5,5 %. L'avenir se jouera-t-il sur ce type de quartier d'autant qu'une trentaine de communes rhône-alpines ont posé leur candidature pour bénéficier du programme national de renouvellement urbain ?

Avec la généralisation des outils informatiques et d'internet, la domotique entre dans la maison. Confort, énergie, gestion simplifiée : la domotique, c'est l'habitat intelligent.

“Une production de 200 logements : 60 % dans le privé, 40 % dans le social”