Tous les conseils en Immobilier

Le choix du neuf, c'est avant tout le choix des matériaux et des techniques de construction les plus performants, qui permettent notamment le meilleur des conforts en matière d'isolation acoustique et thermique. Nombreuses sont les techniques de construction qui permettent de lutter contre le bruit, l'une des principales nuisances que les habitants des grandes villes aient à supporter. Les chapes flottantes ou dalles flottantes pour les sols, associent un support de désolidarisation de quelques millimètres composé de laine minérale ou de plastique alvéolaire acoustique à la chape de béton et permettent d'éviter d'entendre le moindre déplacement du voisin du dessus. Côté murs, les parois doubles ou complexes jouent le même rôle pour isoler chaque logement de son voisin de palier. Les parois doubles sont constituées d'une paroi simple et d'un doublage acoustique qui comprend un matériau souple comme de la laine minérale ou du polystyrène expansé élastifié et un parement dur en plaque de plâtre désolidarisé de la paroi. Et côté ouvertures, les performances atteintes par les doubles vitrages actuels ne sont plus à prouver. Il existe aujourd'hui un double vitrage haute performance de type “feuilleté acoustique”. Toutes ces performances dans le domaine de l'isolation acoustique ont également un impact sur l'isolation thermique, même si l'isolation phonique intervient sur des chantiers spécifiques, comme l'isolation contre les bruits d'équipements individuels – une baignoire qui se vide, le déclenchement d'une chasse d'eau, par exemple – ou collectifs – les tuyauteries diverses et variées. Et l'isolation thermique est le premier pas vers les économies d'énergie. Le deuxième étant l'équipement des logements en modes de chauffage performants. Du côté du chauffage électrique par exemple, les panneaux radiants, plus économiques, se sont généralisés, de même que l'existence de thermostats permettant de régler la température par pièces et par périodes (température jour ou nuit, absence ou présence, etc.). Les chaudières à basse température, qui peuvent être individuelles ou collectives, constituent un mode de chauffage et de production d'eau chaude plus économique, puisqu'elles fonctionnent à une température plus basse que les chaudières classiques tout en apportant un confort équivalent. Quant aux chaudières à condensation, qui condensent la vapeur d'eau des gaz de combustion dont elles récupèrent ensuite l'énergie, elles permettent une économie de 15 à 25 % par rapport aux chaudières standard. Mais en matière d'économies, l'avenir est aux énergies renouvelables et à la généralisation des panneaux photovoltaïques et autres capteurs solaires.

Chaque année la loi de finances apporte son lot de modifications à la fiscalité du logement. Cette année peu de bouleversements mais des aménagements. A consulter !

Pour le Conseil d’analyse économique (CAE), le moment est venu de s’interroger sur la pertinence des politiques publiques en matière de logements.

Point crucial du taux de crédit, la prime d'assurance. Souvent non comptabilisée dans le pourcentage annoncé, elle est pourtant quantité non négligeable. Pensez à faire jouer la concurrence.

Vous cherchez à vous installer en Italie. Rome vous séduit ? Les valeurs, en baisse, jouent en votre faveur. Mais dans les quartiers les plus courus, les prix n’ont rien à envier à Paris.

Vous allez vous retrouver en indivision, chacun de vous participant à l’acquisition du logement selon ses capacités financières. Si vous n’avez rien stipulé dans l’acte de propriété, vous serez censé contribuer à parts égales aux remboursements des crédits. Si vous vous séparez, vous risquez d’avoir du mal à partager ce patrimoine commun. Même constat lors d’un décès, la part de celui qui décède revient à ses héritiers. Le survivant se retrouve alors en indivision avec eux. Vous avez tout intérêt à conclure devant notaire une convention d’indivision pour, dès le départ, organiser les conditions de vente ou de partage.

“Tous nos projets confirment la dimension métropolitaine de la ville”

Dynamique et attirante, Caen s'est lancée dans une politique de renouvellement urbain qui explique aussi la progression soutenue des prix de l'immobilier. D'après la chambre des notaires de Basse-Normandie : "Les prix des appartements dans l'ancien s'établissant à 1 425 €/m2 ont connu en 2004 une croissance de 16 %, bien plus rapide que celle des années précédentes". Et pour 2005, même si les résultats ne sont pas complets, ils tournent autour de 1 900 €/m2 et on s'oriente donc vers le même type de croissance élevée. L'augmentation touche tous les types de biens et l'ensemble de l'agglomération. A Hérouville-Saint-Clair par exemple, banlieue populaire de Caen, si les prix restent beaucoup plus abordables, ils ont tout de même enregistré une hausse de 24 % en 2004 et selon la chambre des notaires, continuent sur cette lancée cette année. Quant aux maisons, ce sont celles des villes de la côte qui enregistrent les plus importantes hausses de prix et la chambre des notaires constate que "l'immobilier des bains de mer retrouve ses lettres de noblesse et affiche une hausse significative, de l'ordre de 11% pour la côte de Nacre et de 13 % pour la côte Fleurie". Et le neuf ? "Je vois difficilement comment construire sous la barre des 2 500 €/m2 à Caen" explique Gilles Péan, directeur de Seri-Ouest. "En moyenne et hors annexes, 2 300 €/m2 me paraît très raisonnable" poursuit-il. Caen reste cependant abordable par rapport aux autres villes de même taille. Selon la chambre des notaires, au palmarès des villes de plus de 100 000 habitants, la ville, tout en gagnant trois rangs, se classe au 17e rang, derrière Rennes, Nantes ou Angers.

Indicateur Bertrand : Outre sa mission d'aménageur, la Sadev intervient-elle dans l'élaboration des différents projets, aux côtés des collectivités ?

Déjà lieu de nombreuses opérations, le nord de Marseille (du 13e au 15e) apporte une bonne nouvelle : la Zac Saint-Marthe, dans le 14e, va assurer la production de plusieurs milliers de logements sur des années, dont une partie destinée à une clientèle de primo-accédants. Dans le quartier sud, précisément dans le 9e, la Zac Carré Régny - un millier de logements au total - va aussi être lancée à partir de 2006. Cette production assurée va s'ajouter à la Zac du Rouet et de la Capelette. La conjoncture se prête donc à l'application de l'engagement de Jean-Claude Gaudin, Sénateur-Maire de Marseille, envers les jeunes actifs pour lesquels l'accession à prix maîtrisé - à moins de 2 400 €/m2 - va peu à peu se généraliser au cours des prochains mois.

Loi LMP (loueur en meublé professionnel), loi LMNP (loueur en meublé non-professionnel), loi Robien, loi Borloo populaire… A quelques exceptions près, les programmes neufs commercialisés en montagne donnent accès à de nombreux dispositifs de défiscalisation disponibles via un achat immobilier. Alors, certes, vos skis sont rangés et les dernières neiges fondues, mais gardez un oeil sur les sommets. L'offre est toujours importante en Savoie et en Haute-Savoie. Jugez-en plutôt : en Savoie, près d'une dizaine de programmes sont aujourd'hui à l'affiche, à Flumet (Monceau Patrimoine), Bourg-Saint-Maurice (Immo-Investir), et Fontcouverte-la Toussuire (Merhill). A La Rivoire, Promogim propose ses dernières maisons "savoyardes" sur le Hameau. La station de Macot-la-Plagne compte au moins deux programmes dans les bacs : la résidence Lodge Park Hôtel d'Immo-Investir et une rénovation, signée Oaci Conseil. Immo-Investir est encore à Modane et Pierre & Vacances affiche l'Aquila à Val d'Isère. La Haute-Savoie voisine n'est pas en reste, avec une petite trentaine de programmes en promotion actuellement. Bouygues Immobilier est présent à Annemasse (Le Clos Célestin), Cran-Gevrier (Les Hauts de Gevrier), Pringy (Les Rives du Fier) et Rumilly (Le Clos des Princes), Saint-Julien-en-Genevoix (Les Contemporaines) et Villaz (Oxygène). Promogim installe ses grues à La Balme-de- Sillingy (le Parc de la Mandallaz), Saint- Julien-en-Genevoix (le Parc de Paisy), Veigy Foncenex (la Pommeray), Thonon-les-Bains (Villa Beaulieu et Villas Vert-Vallon) et Vetraz Monthoux (le Clos Bellevue et Colline). On trouve des programmes de Nexity George V à Chamonix (Le Paradis), Copponex (Les Vergers de Copponex), Seyssel (l'Opaline), Veigy Foncenex (les Blés Dorés) et Villy le Pelloux (Les Allées de Villy).

Au 1er trimestre, les ventes se rapprochent davantage des 500 unités que l'an passé, mais le département demeure le plus cher de grande couronne : 3 990 e/m2, en hausse de 7 %. Poissy qui avait fortement soutenu l'activité en 2005 semble au bout de ces possibilités actuelles. Le marché de Mantes s'est érodé de moitié en 2006, mais la tendance devrait s'inverser cet été à partir du lancement de la 2e tranche du quartier des Bords de Seine. Au programme : 700 lots situés dans un environnement où se sont multipliés les équipements publics (école Albert Uderzo, poste de police, halte-jeux). La réalisation d'une maison de l'enfance commencera avant la fin de l'année de même que le projet majeur du pôle nautique, symbole du renouveau du Val Fourré. Les inconditionnels du pavillon peuvent trouver herbe à leurs pieds sur le Mantois. "Apparues sur l'agglomération en 2002/2003, les maisons individuelles groupées ont rencontré un vif succès", signale l'Observatoire de l'habitat et de l'immobilier qui annonce : "La mise sur le marché d'un volume croissant de maisons et de lots à bâtir courant 2007". Plus à l'Est du département, des marchés émergent : 230 ventes en 2006 à Conflans- Sainte-Honorine et 300 sur le trio Bois d'Arcy/Sartrouville/Saint-Cyr-l'Ecole. Les prix restent attractifs. Sur les hauteurs de Conflans, le 3-pièces vaut de 225 000 à 237 000 e (parking inclus) dans un programme dont Icade Capri achève la commercialisation. Pour trouver "l'home de votre vie", surveillez les communes qui signent avec le Conseil général des Contrats de développement de l'offre résidentielle (CDOR). Ces bâtisseuses reçoivent par ce biais des subventions pour développer leur offre de logements privés. En juin, des petites nouvelles sont venues rejoindre le peloton des 18 signataires. Ce sont Chanteloup-les- Vignes, Les Clayes-sous-Bois, Ecquevilly, Noisy-le-Roi, Vaux-sur-Seine, Vernouillet et Versailles.

Dans le cadre de la concertation « Objectifs 500 000 » logements, un nouveau label environnemental a été « créé pour valoriser les pionniers » en matière de performance environnementale dans le bâtiment. En plus de l’énergie déjà prise en compte dans le cadre de la Réglementation thermique (RT) 2012, il intégrera à la construction, mais aussi à l’usage du bâtiment, la consommation d’eau, les déchets, l’énergie, le CO2, les émissions de polluants et la préservation de la biodiversité. Pour cinq des organisations professionnelles associées à la concertation « Objectifs 500 000 », ce label doit rester volontaire, et ne pas générer de surcoûts constructifs. Il ne doit pas non plus rendre plus compliquées les conditions d’accession sociale et privée des ménages.

VIDEO. Deux programmes immobiliers verront bientôt le jour dans la grande ville du sud-ouest mêlant construction bois et élégance architecturale.

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

À la force du poignet des ouvriers du bâtiment, Marne-la-Vallée et Sénart se sont transformées en grosses grappes de communes. Certains de leurs bourgs, perdus au milieu des champs de betteraves, se positionnent comme des villes moyennes de près de 20 000 habitants, telles Bussy Saint-Georges ou Moissy-Cramayel. Cette urbanisation de greffe a fait la part belle aux grands logements. Le parc immobilier, construit depuis l’origine de Marne-la-Vallée, se compose pour moitié de 3 et 4-pièces et d’un quart de 5-pièces et plus. Celui de Sénart compte 30 % de 4-pièces et 40 % de 5-pièces au minimum. L’habitat individuel bat des records, surtout sur Sénart où les ventes de maisons groupées représentent 11 % du marché francilien, alors que la ville nouvelle n’occupe que 1 % du territoire. Forte est l’aspiration à vivre dans ses murs : 54 % des Marnovalliens sont passés devant le notaire pour devenir propriétaires, et encore plus de Sénartais (65 %).

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.