Tous les conseils en Immobilier

Plus de quinze ans après la chute du rideau de fer, ça bouge à l'Est ! Poussés par leur intégration - effective ou prochaine - dans l'Union européenne, nos voisins européens voient leur économie progresser et une nouvelle classe moyenne émerger. L'adhésion à l'UE a tiré en avant les économies des nouveaux venus. En 2004, l'économie polonaise affichait par exemple une croissance robuste de 5,3 % qui reste la plus forte progression des 25 en 2006. En Hongrie, la croissance s'est également accélérée en 2004, aux alentours de 4 %. Côté législation, de plus en plus dans ces Etats, des conditions comparables à celles des pays occidentaux sont appliquées, uniformisation européenne oblige. Temples de la consommation. La multiplication de vastes centres commerciaux, où se retrouvent des enseignes mondialement connues, est un signe de ce renouveau économique. Si le pouvoir d'achat n'évolue pas de manière uniforme dans ces pays, celui des classes aisées et moyennes es grandes villes a connu une progression considérable. Selon l'étude réalisée par Procos, Eurelia et Retail & Trad sur l'immobilier commercial européen, la Pologne et la Roumanie figurent par exemple aux côtés de la France, de l'Italie et de l'Espagne parmi les pays très actifs dans ce secteur. En 2006, pas moins de 134 projets commerciaux ont vu le jour en Pologne, ce qui représente une progression de 30 % ! Parmi eux, l'agrandissement du parc commercial d'Ikea, ou encore les 63 500 m2 des Terrasses Dorées à Varsovie. La Roumanie part de plus bas avec 30 projets cette année contre 10 en 2002. C'est là que prendra place le plus grand centre commercial d'Europe centrale et de l'Est, au coeur du projet Baneasa qui compte plus d'un million de mètres carrés construits et une zone résidentielle de 3 000 logements. Quant à la plus grande tour d'Europe, elle se construit actuellement dans le nouveau quartier d'affaires de Moscou… Nouveaux quartiers européens. Mêmes projets de grande envergure en ce qui concerne les logements neufs. Si un tiers des Tchèques vivent encore dans des appartements en panneaux préfabriqués de l'ère communiste, plus de 200 logements neufs sont en construction à Prague. Les besoins sont grands et certains promoteurs occidentaux l'ont bien compris. "Les pays d'Europe centrale offrent de grandes possibilités et profitent d'un climat général de progrès économique et social. Nous avons commencé par nous implanter en Hongrie avant de nous engager en Pologne, où nous réalisons un projet de 1 900 logements de moyenne et haute gammes à Varsovie", explique-t-on chez Fadesa, un groupe immobilier espagnol qui n'a pas hésité à se tourner vers l'Est.

Qualitel est le “leader” du marché. Cet expert de la certification de la qualité des logements délivre plusieurs agréments :Qualitel (confort et économie de charges), Habitat & Environnement (confort et respect de l’environnement), NF logement et NF maison individuelle (qualité technique et services associés) et NF maison individuelle démarche HQE® (respect de l’environnement). Actuellement, les constructeurs formulent des demandes spécifiques, ce qui justifie l’existence de plusieurs marques aux critères différents. De quoi offrir du sur-mesure à chaque projet. Le confort, notamment thermique et acoustique, des occupants reste le premier objectif de ces certifications. Il est talonné par la performance énergétique. Le cahier des charges est strict : chauffage et isolation efficaces, prime donnée aux énergies renouvelables, ou bien encore choix d’équipements à faible consommation (notamment pour la production d’eau chaude). Tout est mis en oeuvre pour assurer le respect de l’environnement. Qualitel impose aussi aux promoteurs d’encourager les bons gestes pour la planète auprès des futurs occupants. Le succès est au rendez-vous.

À proximité des berges de la Sèvre nantaise, à l’angle de la rue de la Gilarderie et de l’allée de la Civelière, Sud Harmony, signé Vinci Immobilier, est la nouvelle adresse à découvrir sur la rive gauche. Dans ce quartier recherché, cette résidence profite d’un environnement riche en équipements, services et commerces. Le programme de 30 logements, commercialisé 3 200 €le m2 hors parking, sera livré au cours du 2e trimestre 2010. Face à l’Ile de Nantes et au pied de la station de Busway, ADI livrera, au 4e trimestre 2009, Le Parc de la Greneraie, avec des appartements du 2 au 5-pièces. En lisière du quartier du vieux Doulon, Eiffage Immobilier signes Les Belles Terres, attendues au 1er trimestre 2010. C’est Boulevard Einstein que Kaufman & Broad réalise Cote Gesvre, une résidence de 19 appartements du 2 au 4-pièces, à l’écart des flux de circulation, mais avec accès très rapide au périphérique. Le prix moyen est de 2 681 €le m2, pour une livraison à partir du 4e trimestre 2009. C’est notamment au coeur de Nantes, dans le quartier renommé du nouveau Malakoff, que Nexity groupe George V commercialise Chroma, du studio au 6-pièces, avec éligibilité possible à une TVA de 5,5 %. Le 2-pièces y est commercialisé à partir de 160 200 €, et la livraison devrait intervenir au cours du 4e trimestre 2009. C’est en copromotion que l’on retrouve Bouwfonds Marignan avec Les Allées du Parc, un programme de maisons, sis Route de Sainte-Luce. Le promoteur est présent à Carquefou, sur la Zac du Souchais, avec Le Domaine du Val Souchais, résidence orientée plein sud et dont la réception est prévue pour le 3e trimestre 2010. Dans le prolongement du cours Cambronne, Bati-Nantes réalise la résidence Pierre Ier, 20 appartements, du studio au 6-pièces, livrés au cours du 2e trimestre 2009. Enfin, aux portes de Nantes, le Groupe Gambetta propose Les Cottages de Praud, 16 appartements seulement, du T2 au T4. Ce programme a été lauréat de la "Villa urbaine durable".

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans l'Agglomération Urbaine de Lyon par la fédération des promoteurs immobiliers.

Indicateur Bertrand : À partir de quel moment doit-on commencer à préparer sa retraite ?

Nouveaux venus dans les quartiers populaires, les programmes des promoteurs privés se multiplient dans les zones en rénovation urbaine. “Aujourd’hui, nous pensons que le besoin le plus important est d’apporter une réponse aux classes moyennes et aux ménages modestes.Il faut aller chercher cette clientèle et pour cela, adapter nos logements, en travaillant sur des produits plus compacts, mais aussi aller vers de nouveaux territoires, où les opérateurs privés n’avaient pas forcément l’habitude d’aller”, explique Jean-Luc Poidevin, directeur général de Nexity, délégué au logement. L’orientation vers les quartiers populaires n’est pas nouvelle pour le promoteur, qui a pris l’engagement dès 2006, avec la loi Engagement national pour le logement, de participer activement au renouvellement urbain. Il faut dire que le gouvernement a mis en place un certain nombre de mesures afin de favoriser l’accession à la propriété dans les quartiers populaires. “La demande est forte, car les habitants qui peuvent devenir propriétaires sont bien souvent attachés à leur quartier, et il existe toute une batterie de mesures incitatives : le prêt à 0 %, qui peut être doublé, la prime de 10 000 e qui peut être attribuée par l’ANRU et la TVA à 5,5 %”, ajoute Jean-Luc Poidevin.

Si le département des Landes est le deuxième département français par sa superficie, il se caractérise souvent par son aspect rural et sa ressource forestière. Le bord de littoral est cependant très apprécié et la commune de Biscarrosse, au nord-ouest du département des Landes, à quelques kilomètres de la Gironde et du Bassin d'Arcachon, affiche un cadre de vie à trois niveaux : Biscarrosse- Ville, le centre administratif et commercial, Biscarrosse-Plage, située au pied du cordon dunaire et Biscarrosse Lac, en bordure du lac Nord, à 7 km du centre-ville. Sur cette commune de France considérée comme l'une des plus grandes par sa superficie, l'offre de programmes neufs est intéressante. Ainsi le Groupe Carrère commercialise Les Demeures d'Hector, 32 villas, avec cuisine intégrée, volets roulants électriques, qui disposent chacune de sa piscine. Sur la même commune, Unir-Immo commercialise Les Balcons du Lac, une résidence de 30 logements à proximité de la plage du Lac et du centre-ville, pour une livraison attendue au cours du 3e trimestre 2008.

En immobilier, nombreux sont les experts à analyser, décortiquer l’activité. surtout dans la période actuelle.

À l'occasion de la nouvelle année, Explorimmoneuf a souhaité donner la parole aux principaux acteurs du marché de l'immobilier neuf en France. Voici leurs analyses, recueillies en exclusivité lors d'une table ronde virtuelle. Quel regard portez-vous sur l'évolution du marché, et du neuf en particulier ? Christian de Gournay, président du directoire de Cogedim Nous revivons un cycle haussier, en prix comme en volume, dans le neuf comme dans l'ancien. Après la crise, le marché du neuf est reparti dès la mi-2009, stimulé par le Plan de relance gouvernemental et le nouveau dispositif Scellier. Le marché de l'ancien, lui, a repris de la vigueur en 2010, boosté par la baisse des taux d'intérêt et une production de prêts bancaires supérieure de 25 % environ à celle de 2009. Pour ma part, j'attends une belle année 2011 pour le neuf. La bonne santé de l'ancien redonnera de la souplesse et des liquidités aux secundo-accédants d'un bien neuf. Et les taux de crédit resteront très attractifs, même s'ils repartent à la hausse, car celle-ci sera progressive. Christian Rolloy, président-directeur général de Promogim Le marché en 2010 a été très actif, et la demande, forte, avec des taux d'intérêt très bas et un dispositif d'aide aux investisseurs très efficace. En revanche, l'offre a eu du mal à se reconstituer, en raison d'un certain nombre de difficultés, notamment le processus de plus en plus complexe par lequel il faut passer pour obtenir un permis de construire utilisable. En effet, nous devons faire face à des PLU (Plan local d'urbanisme) de plus en plus restrictifs. Nous attendons beaucoup d'une réforme de la réglementation de l'urbanisme. Il faut simplifier les procédures, cesser de multiplier les obstacles et les coûts supplémentaires. Ce que l'on construit aujourd'hui est plus cher que ce que l'on bâtissait il y a 5 ans. Pour 2011, nos nouveaux programmes répondent aux normes BBC (Bâtiment basse consommation), ce qui induit un surcoût de 4 à 8 % par rapport au prix de vente. Autre raison à l'augmentation des prix de l'immobilier : celle des prix du foncier, due à la forte demande des opérateurs. Alain Dinin, président-directeur général de Nexity Le marché immobilier français est en pénurie, et la situation va s'aggraver. L'offre de logements neufs est aujourd'hui trop faible au regard de la demande des ménages, et surtout des classes moyennes. Les acquéreurs ont de plus en plus de mal à se reporter sur l'ancien, dont les prix ont rattrapé la baisse de 2008. Si le niveau historiquement bas des taux d'intérêt, resolvabilise les acquéreurs, il encourage aussi à investir dans l'immobilier. Le flux d'offres peine à se reconstituer. Un relèvement des taux d'intérêt n'est pas exclu, mais pour répondre au besoin de logements, il faut accélérer le rythme de construction. C'est-à-dire, libérer du foncier, densifier les villes et simplifier le processus administratif. Guy Nafilyan, président-directeur général de Kaufman & Broad Le marché du neuf a été très dynamique en 2010, soutenu par les mesures gouvernementales (Pass-foncier, doublement du PTZ, dispositif Scellier), les taux d'intérêt très attractifs et le retour à la pierre des investisseurs. Les prix des logements ont fortement progressé en Île-de-France et Paca, plus faiblement dans les autres régions. Cette augmentation des prix est surtout due à la faiblesse de l'offre commerciale, qui représente moins de 65 000 logements. Ce marché devrait rester positif en 2011, le dispositif Scellier demeurant intéressant et le nouveau PTZ + devant se révéler plus efficace. On estime que 110 000 à 115 000 logements neufs devraient être réservés en 2011. Serge Grzybowski, président-directeur général d'Icade Il faut libérer du terrain par des règles d'urbanisme simples, pour bâtir des logements de qualité. Sans quoi, nous serons condamnés à vivre dans un marché de pénurie. La France manque cruellement de logements accessibles à tous. Le déséquilibre global entre offre insuffisante et forte demande, a généré une inflation des prix, notamment sur le marché de l'ancien. D'une manière générale, les marchés régionaux ont affiché en 2010 un réel dynamisme, et l'Île-de-France retrouve le niveau de transactions d'avant-crise. Quant au marché du neuf, il s'est spectaculairement redressé en 2010, et nous devrions à nouveau tutoyer des niveaux historiquement hauts, avec environ 115 000 logements vendus. Mais la pénurie de l'offre est inquiétante, représentant à peine 5 mois d'activité. Jean-Philippe Bourgade, président-directeur général de Bouwfonds Marignan Immobilier Le marché du logement est toujours sous pression et ce, pour plusieurs raisons. D'abord, le paramètre démographique, qui s'ajoute à la question des retraites. L'allongement de la durée de la vie entraîne une rotation plus lente des logements. Par ailleurs, les évolutions sociologiques – parmi lesquelles, le nombre croissant des familles monoparentales – entraînent une augmentation du nombre de logements nécessaires. Le besoin correspond à environ 500 000 logements par an, avec, une demande plus urgente en Île-de-France et dans les autres grandes agglomérations du pays. Le challenge peut être relevé, notamment par la libération de foncier par les pouvoirs publics et les promoteurs qui sont prêts à répondre favorablement à une demande de construction exponentielle.

"350 logements vont sortir de terre"

La construction de 2 600 logements a été annoncée dans la Zac des Girondins (Lyon 7).

Si, lors de votre mariage, vous ne vous êtes pas souciés de conclure un contrat particulier, ce sont les règles de la communauté légale réduite aux acquêts qui s’appliquent. Entre dans la communauté tout ce qui est acquis à titre onéreux. Il en va ainsi des biens immobiliers que vous achetez pendant le mariage avec les revenus tirés du travail. Si vous avez opté pour la séparation de biens, le logement acheté à deux sera réputé en indivision entre les deux époux.

Si le marché ralentit, la capitale des Pays de Loire affiche une belle résistance et retrouve même peu à peu un second souffle grâce à une forte demande, un choix plus large et de bonnes perspectives d'avenir.

Les honoraires de l’architecte sont libres et varient en fonction de l’étendue de la mission que vous lui confiez. Il peut s’agir d’honoraires forfaitaires. Dans ce cas, le montant de sa rémunération est fixé une bonne fois pour toutes. Généralement, il s’agit d’un pourcentage sur le prix de la maison qui oscille entre 8 et 12 %. Ces honoraires peuvent aussi être calculés selon un prix à la vacation (pour de petites missions). Quoi qu’il en soit, un architecte ne vous coûte pas forcément beaucoup d’argent. Il vous permet, en effet, de réaliser des économies en mettant en concurrence les entreprises.

Capitale européenne de la culture 2013, la cité phocéenne tire parti des grands projets qu’elle a initié pour redynamiser son économie et son immobilier.

C’est probablement le grand revenant de ces dernières années ! Le primo-accédant disparu, chacun se désespérait de pouvoir le retrouver sur une offre adaptée. C’est chose faite, ou quasiment, grâce au travail de la société d’aménagement de la ville de Montpellier, qui permet aux promoteurs de proposer une offre dite “à prix maîtrisés”, aux alentours de 2 300 €/m2 habitable. “Nous qui comptons 23 agences régionales en France, observons que chacun commence à se lancer sur ce créneau”, constate Marie- Christine Ricard, Directeur Languedoc de Bouygues Immobilier Méditerranée Languedoc- Roussillon. Au siège du promoteur Urbat, Alain Durand, son responsable commercial, le répète à qui veut l’entendre depuis des années : “Notre spécialité, c’est le primo-accédant et nous n’avons pas attendu qu’il revienne à la mode ! Nous vendons des logements à cette clientèle, que l’on soit ou pas en Zac”. Que ce soit sur l’opération Le Village, à Malbosc, au prix unitaire - pour le 3-pièces - de 180 000 € ou hors Zac, Villa Saint-Priest, quartier Lapeyronie, où une centaine de logements viennent d’être commercialisés avec un 3-pièces à 160 000-170 000 €, les primo-accédants trouvent désormais une offre élargie. Encore faut-il distinguer deux catégories de primo-accédants : celle des 26/28 ans, qui acquiert un 2 ou 3-pièces avec un apport qui peut atteindre 15 000 à 30 000 € et une clientèle plus âgée, toujours primo-accédante, de 40 à 45 ans, plutôt orientée vers le 4-pièces, mais avec un apport plus proche de 60 000 €. Le secret de cette offre hors Zac ? “Ce n’est pas dans les prestations que nous cherchons des économies mais plutôt dans l’exploitation rationnelle des surfaces pour éviter toute place perdue, poursuit Alain Durand. Et finalement, primo-accédants et investisseurs se tournent vers le même type de produit : ils refusent des surfaces inexploitables ou inutiles”. A côté de cette offre, s’ajoute aussi celle des produits d’investissements alternatifs, comme le PLS (prêt locatif social), qui devient ces temps-ci un produit prisé : “Sur l’opération Les Rives d’Hélios, ou d’autres à venir, la possibilité d’investir en PLS se juxtapose au dispositif Robien et ne vient pas le suppléer, explique Anne Hamelin-Le Cozannet, directrice commerciale de Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon. Du fait de la méconnaissance du PLS, nous vendons en faisant beaucoup de pédagogie auprès d’une clientèle locale qui peut investir à un coût raisonnable”. PLS, primo-accession et logement libre font bon ménage, comme le montre le récent lancement de Comédia d’O, sise à Malbosc et signée Bouygues Immobilier, qui, par ailleurs, réalise 70 logements PLS (et des logements en libre accession) sur la Zac de la Lironde.

Promoteur généraliste de l'immobilier, Ogic intervient dans tous les métiers de la promotion immobilière. Son directeur général adjoint nous livre sa vision du marché et nous fait part de ses projets. " L'investissement locatif Scellier est un véritable succès " Indicateur Bertrand : Comment abordez-vous cette fin d'année ? >Régis Hérouard : Il y a tout juste un an, nous nous demandions si nous devions nous séparer de certaines opérations immobilières. Un an plus tard, l'ensemble de nos programmes en cours de commercialisation ont présenté un taux d'écoulement très satisfaisant et nous souhaitons lancer de nouveaux programmes. Nous abordons donc cette fin d'année avec confiance. Nous allons terminer l'année 2009, avec des résultats commerciaux très favorables, sans doute équivalents à la moyenne des meilleures années. Nos programmes se vendent à un rythme tout à fait confortable. Dans la ville d'Évry, par exemple, nous vendons actuellement 4 à 5 appartements en moyenne par mois. Notre groupe est positionné sur des produits de haute et moyenne gamme. Nous proposons toujours des emplacements de qualité, des sites exceptionnels, ce qui est une véritable philosophie et qui explique sans doute nos bons résultats. En effet, La qualité intrinsèque du site est primordiale et les clients y sont sensibles, particulièrement en temps de crise. Dans ces moments incertains, les investisseurs préfèrent choisir une situation irréprochable et en payer le prix, ce qui garantit la pérennité de leur investissement. Nous constatons que la vente d'appartements de grandes surfaces reste en revanche moins évidente. Les acquéreurs de grands appartements ont généralement des biens à revendre et le marché de l'ancien restant fragilisé, les délais de transactions sont donc plus lents. I. B. : Quels sont vos programmes en cours et vos prochaines réalisations ? >R. H. :Nous venons de lancer une opération au coeur de Vanves. Le Clos Saint-Rémy est un petit immeuble de 26 appartements du studio au 4-pièces. Son architecture respectueuse du passé s'intègre parfaitement dans ce nouvel environnement autour de l'église Saint-Rémy, inscrite à l'inventaire supplémentaire des Monuments historiques. Déjà 45 % des appartements ont trouvé un acquéreur. À Montrouge, nous proposons une résidence particulièrement bien située au pied de la future station de métro mairie de Montrouge. Le Parnassien, que nous réalisons avec Bouygues Immobilier, est un bel immeuble de six étages arborant une élégante architecture d'inspiration classique. Située sur l'avenue de la République, artère commerçante la plus convoitée, cette résidence bénéficie de tous les avantages du coeur de la ville. Nous proposons également des produits d'exception en région. À Marseille par exemple, nous commercialisons une opération de grand standing sur l'un des plus beau terrain de la ville. La résidence Prado Rivage, s'inscrit en bas du Prado, face à la plage, à côté de l'hippodrome. D'ores et déjà 60 % des appartements sont réservés. En Savoie, à Seynod, à côté d'Annecy, nous lançons Les Terrasses Semnoz. Cette opération associe l'élégance d'une belle adresse à l'agrément de vues dégagées sur la montagne. Enfin, plusieurs projets verront le jour en 2010, notamment au coeur de Paris, dans les 7e, 14e et 15e arrondissements. Nous restons concentrés sur la qualité des produits et des adresses proposés I. B. : Que pensez-vous des différents dispositifs mis en place par l'État ? >R. H. : Certaines mesures comme le doublement du prêt à taux zéro ont été très utiles pour les primo-accédants. En ce qui concerne notre clientèle, nous constatons que le dispositif Scellier fonctionne très bien, il s'agit d'une loi simple à comprendre. L'investissement Scellier est un véritable succès, il représente en moyenne 55 % à 60 % des ventes de nos programmes.