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I.B. : Le niveau élevé des loyers et la progression des prix des logements constatés à Toulouse sont-ils en train de modifier le comportement des résidents et des investisseurs ?

Entre quais de Seine et gare Montparnasse, les quartiers attractifs du 15e accueillent quelques nouveaux programmes et le sud de l'arrondissement prépare l'arrivée du tramway. Ça roule !

En centre-ville, les studios se louent en moyenne 410 e par mois. Les 2-pièces trouvent preneurs entre 560 € et 600 € par mois, les trois pièces de 700 € à 750 € et les 4-pièces de 900 € à 1 000 €. Les appartements de grandes surfaces sont plus difficiles à louer, les candidats locataires préférant opter à ces niveaux de frais pour une acquisition pure et simple.

Faute de foncier disponible, les opportunités du neuf sont rares à Paris. Raison de plus pour s'intéresser à la vente à la découpe, dont l'offre se concentre sur les meilleurs quartiers parisiens et propose un patrimoine de qualité et bien entretenu. Vous trouverez quelques-unes de ces belles adresses réparties sur l'ensemble du 15e, à des prix tournant autour de 5 000 €/m2. Dans le quartier central de Saint-Lambert, vers le métro convention, Espaces Immobiliers, (filiale immobilière du groupe BNP Paribas), propose par exemple le Convention, un bel immeuble marqué par l'Art Nouveau et l'Art Déco, où le prix du m2 libre s'établit à 5 000 €. Dans le même quartier, Cogedim commercialise des appartements libres dans un bel immeuble moderne, tandis que la résidence de 1996 mise en vente par Greystone Residential place du Commerce, abrite des logements occupés. Avec la résidence moderne commercialisée par Ad Valorem, on se rapproche du quartier Javel. Le m2 libre y atteint 5 500 € ; occupé, il tombe à 4 646 €. Toujours vers le parc André Citroën, Espaces Immobiliers fixe à 5 200 €/m2 les appartements libres d'un immeuble contemporain datant de 1988. Bonnes affaires également dans le nord-ouest résidentiel : à deux pas du Champ de Mars, le Village Suffren, proposé par Nexity Saggel et Jesta Capital du Québec, affiche un prix de 5 450 €/m2, rare dans ce secteur.

Betton, Acigné, Bruz, Domloup : autant de communes de la métropole rennaise moins avares de foncier et qui abritent quelques réalisations neuves où le 3-pièces affiche une moyenne de 180 000 €. A Acigné par exemple, sur la place centrale de la Mairie, Marignan signe un programme où le grand 3-pièces de 71 m2 s'affiche à 183 500 €. Si vous souhaitez une maison neuve, direction Domloup, à une petite dizaine de kilomètres du sud-est de Rennes, où Nexity George V propose un nouveau domaine de 29 maisons en village. De la modeste maison de 3-pièces sur 62 m2 à celle de 110 m2 pour 5-pièces, il vous en coûtera entre 163 900 et 263 200 €.

Avec 350 000 habitants, Rennes Métropole est en termes de pôle d'emplois, de population étudiante, mais aussi de culture, la capitale de la région Bretagne.

Dans ce montage juridique, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds. Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...). En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Reste un inconvénient, l'éventuelle impossibilité de conserver la jouissance du bien. Une préoccupation à laquelle le démembrement de propriété croisé peut également apporter une réponse. "Je ne conseille pas le montage en SCI pour un jeune couple qui achète sa résidence principale et qui, avec l'arrivée d'enfants dans la famille, devra forcément revendre pour acheter plus grand, indique Maître Dominique Gardel, je le conseille davantage aux personnes plus âgées car cette solution doit être appréhendée sur le long terme". Ce montage est également judicieux dans le cas de couples qui décident d'investir dans un bien qui rapporte un revenu.

Aux lignes A et B qui fonctionnent avec le métro automatique Val (la ligne B est en cours d'avancement), le réseau de transports de l'agglomération du Grand Toulouse est enrichi par la ligne C qui suit le trajet Saint- Cyprien-Arènes-Colomiers et la récente ligne D qui relie Toulouse-Matabiau à Muret. Ces deux lignes sont exploitées par la SNCF et des pôles de correspondance avec des bus, des parcs d'échange pour les véhicules, permettent de fluidifier ces différents transports. Depuis décembre dernier, 19 allersretours journaliers sont désormais possibles grâce au combiné Tisséo-SNCF, englobant l'ensemble des transports en commun sur cette aire. En plus de la construction de la ligne B du métro, un autre projet est d'importance pour les nouveaux arrivants comme pour ceux qui résident à Toulouse : le projet d'une ligne E est engagé et il desservira Toulouse à l'un de ses pôles d'excellence sur le tronçon Arènes-Pupran- Blagnac-Aéroconstellation. La combinaison métro et bus porte ses fruits, principalement grâce au prolongement de la ligne A (Balma-Gramont) et à l'accroissement du nombre de trains sur la ligne C (Arènes / Colomiers). En 2004, on a comptabilisé 40 millions de voyageurs sur la ligne A contre 34 millions en 2003 et 43,6 millions de voyageurs dans les bus contre 41,7 millions en 2003. Quant à la ligne C, elle a enregistré 485 000 en 2004 contre 206 500 en 2003

Vivre à deux, c'est évidemment vivre sous le même toit. Un toit que l'on cherche bien souvent à acheter même quand on vit hors des liens du mariage. Encore faut-il ne pas perdre de vue qu'un tel statut reste précaire.

Créé autour d'un manoir datant de 1789, le Parc de Procé orne l'ouest du coeur de ville et constitue son "poumon vert". Progressivement restauré et enrichi au cours des 30 dernières années, il arbore aujourd'hui de belles collections de rhododendrons, bruyères et autres magnolias qui s'épanouissent parmi des arbres centenaires. En fin de promenade, au milieu des grandes pelouses, la cafeteria et la galerie d'arts du manoir offrent une halte appréciable aux flâneurs, tandis qu'un manège et un baby bob accueillent les plus jeunes.

A Toulouse et dans son agglomération, les opérateurs classiques sont largement présents comme Belin promotion, Patrimoine Compagnie, Bouygues Immobilier, Cogedim-Paul-Mateu, Capri Atlantique, Carrere Promotion, Sagec, Malardeau Nexity George V, Marignan Habitat, Eiffage ou PragmA.

Les terrasses généreuses constituent sans aucun doute l'un des atouts de ces grands appartements. La surface moyenne des terrasses est de 44 m2, du 4 au 6-pièces, à Lyon. De très luxueux 7-pièces et 8-pièces ont été vendus avec des surfaces de terrasses de... 190 m2. Il n'est pas rare que les terrasses soient aussi étendues que l'appartement : ainsi, Constructa Vente commercialise Passion Bocage, dans le 8e, où un appartement de 101,95 m2 habitables dispose d'une terrasse de 98,28 m2 de surfaces annexes.

Pour faire face à la demande, Lille a entamé une profonde mutation urbaine, en particulier dans les secteurs les plus populaires. Lille-Moulins veut transformer un secteur industriel en un quartier résidentiel, favorisant la mixité sociale avec la réhabilitation et la démolition-reconstruction de barres situées en ceinture du périphérique. Par exemple, on trouve des maisons en accession à la propriété sur l'ancienne friche Méo. Lille-Moulins table également sur sa zone franche pour attirer des entreprises et de nouveaux habitants. Dans Lille-Sud, quartier coupé par le périphérique et à dominante de logements sociaux, une vaste opération de renouvellement urbain porte sur les secteurs Arras- Europe et Cannes-Arbisseau. De nouveaux programmes démarrent, notamment rue Elsa Triolet. Fives, autre quartier populaire par excellence, est également un exemple de la profonde mutation de l'agglomération lilloise. Après la perte de son industrie lourde, le quartier de Fives entame une reconversion, sous la forme d'un urbanisme alliant commerces et nouveaux logements. Exemple, avec le réaménagement de la place Madeleine- Cautier qui devrait devenir, à l'horizon 2006-2007, le nouveau centre-ville du quartier. Le réaménagement de la friche Fives-Cail est l'un des grands chantiers de ce quartier. Il y est prévu autour d'un vaste espace vert, des logements diversifiés (appartements, maisons de ville), ainsi qu'une offre de locaux d'activités pour les entreprises. Les quartiers d'affaires entament également une profonde mue. Ainsi, au pied de la tour Lille Europe, un nouvel immeuble "Axe Europe" achèvera le cœur d'Euralille. Il développera 19 000 m2. Un bâtiment doit être livré en septembre 2005. Dans le même temps une quatrième tour, adossée au Centre Commercial, sort de terre. Elle abritera sur 6 500 m2 une nouvelle résidence avec services. Sur la seconde phase du quartier, les promoteurs construisent le nouvel Hôtel du Conseil Régional, qui développera 60 000 m2. Il devrait être livré en 2006. Cette deuxième phase d'aménagement fait la part belle au logement. Sur un terrain de 22 hectares, entre le boulevard périphérique et le nouveau boulevard urbain Hoover, le programme global prévoit notamment 600 logements, l'extension de Lille-Grand Palais, des commerces, ainsi que des espaces verts et des équipements publics. Cette mixité urbaine est la nouvelle donne des opérations d'aménagement de la métropole lilloise. Ainsi, dans le futur quartier du Bois-Habité, les 600 nouveaux logements seront entourés de 37 000 m2 de bureaux et activités et de 13 000 m2 d'équipements publics. Par ailleurs, le Bois Habité comportera 20 % de logements sociaux. La mixité, on la retrouve aussi à Villeneuve d'Ascq, sur le site de la Haute Borne, à proximité de la Cité scientifique. Près de 500 logements individuels et collectifs vont voir le jour fin 2005. Pour faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages, une partie d'entre eux sera mise sur le marché à un prix de vente n'excédant pas 123 000 €. Dix équipes constituées de promoteurs et d'architectes ont été consultées afin d'assurer à l'ensemble une grande qualité architecturale, trois d'entre elles ont été retenues. #rUN MARCHÉ TOUJOURS DEMANDEUR

Pour pallier ces inconvénients, une convention d'indivision s'avère utile. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement que l'indivision légale, son intérêt tient justement à la possibilité d'organiser l'indivision. Cette convention peut nommer un des deux concubins gérant de l'indivision, elle peut aussi préciser les conditions de sortie de l'indivision. A titre d'exemple, en cas de séparation, la convention peut indiquer le mode d'évaluation du logement retenu. Il va de soi que chacun s'engage à respecter ces modalités. La convention peut prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois que le survivant en ait les moyens... Si ce n'est pas le cas, "un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste", indique Maître Dominique Gardel. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Cela implique donc qu'ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin. Tout dépend alors de ce que l'on veut privilégier : le compagnon ou les enfants... "La méthode n'est pas très loyale vis-à-vis des héritiers, s'exclame Maître Dominique Gardel, mais elle existe et est tout à fait légale". A titre d'exemple, imaginons un couple qui acquiert par moitié un logement en indivision se décomposant en 200 parts. Les concubins détiennent chacun 100 parts numérotées de 1 à 100. L'un achète les parts numérotées de 1 à 50 en nue propriété et les parts numérotées de 51 à 100 en usufruit, l'autre les parts de 1 à 50 en usufruit et les parts 51 à 100 en nue propriété. Au décès de l'un des concubins, l'autre récupère l'usufruit total du bien et ne peut donc, dans ces conditions, être privé de la jouissance de son logement. Dans ce cas, l'usufruit s'éteint avec le décès du second concubin. Certes, le mécanisme est un peu complexe et nécessite le recours à un notaire. Mais il peut être tout à fait efficace pour se protéger mutuellement.

A défaut de trouver votre bonheur dans Nantes intramuros, vous pouvez viser les communes périphériques les plus proches et les plus développées. Parmi elles, Orvault, à proximité de la ligne 3 du tramway et à quelques minutes de route du centre-ville nantais. Des dizaines d'appartements y sont disponibles, dans les nouveaux programmes de Marignan ou de Versailles Immobilier, à des prix plus abordables que ceux du centre de Nantes, puisque vous pourrez y trouver des 3-pièces sous la barre des 200 000 €. Rezé est une autre des petites voisines de Nantes intéressantes. Les promoteurs y ont réalisé de nombreuses opérations, à l'exemple de celle lancée actuellement par Versailles Immobilier, où les 3-pièces démarrent à 192 000 €. Les amoureux de la maison individuelle auront en revanche bien du mal à trouver leur bonheur sans s'exiler plus loin. Un exemple avec le programme d'European Homes à Aigrefeuille-sur-Maine, dans le vignoble nantais, où la maison de 5-pièces démarre à 195 000 €.

En valeur absolue, les ventes de grands logements dans l'agglomération lyonnaise se réduisent d'année en année mais sont loin d'être cependant ridicules. En 2002, sur 459 grands logements vendus, 163 l'ont été en agglomération et 326 sur l'aire centrale Lyon-Villeurbanne- Caluire. En 2003, les grandes surfaces ont totalisé 360 ventes, réparties entre les 149 de l'agglomération et les 211 du centre. Enfin, en 2004, le volume de ventes s'est réduit à 271 : 102 en agglomération et 169 sur l'aire lyonnaise. Pour Xavier Longin, chargé de mission chez Stratis Conseil, spécialisé dans les études de marché : "Le marché des grands appartements est difficile à appréhender" en raison de son faible volume. La notion de surface est à considérer autrement que pour le reste du marché. Si l'on tient pour acquis qu'un logement est dit "grand" à partir de 110 m2, on n'évoque pas pour autant la typologie. Or, on entre dans une répartition typologique d'une autre dimension qui est rarement évoquée dans les statistiques immobilières. À Lyon, les appartements de plus de 110 m2 se divisent ainsi : 7 % de 4-pièces, 77 % de 5-pièces, 13 % de 6-pièces et 3 % de 7-pièces. "Il faut être prudent, ajoute le chargé de mission, certains appartements ont de très grandes surfaces et peu de pièces. Tout est fonction de la demande".

La rigidité de l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi. Autre inconvénient, les droits de succession. Sauf, si le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 €, le fisc ne manquera pas de réclamer les droits de succession (toujours 60 % !). Autant dire qu'il est difficile d'échapper à la taxation !